Que faut-il savoir d’un contrat de construction au Monténégro ? Il doit être conclu par écrit. L’entrepreneur répond des défauts touchant la solidité de l’ouvrage pendant dix ans à compter de la remise et de la réception des travaux, et cette responsabilité ne peut être ni exclue ni limitée. Avec une clause « clé en main », le prix couvre aussi les travaux imprévus et supplémentaires.
Au Monténégro, un contrat de construction doit être conclu par écrit. L’entrepreneur répond des défauts touchant la solidité de l’ouvrage pendant dix ans à compter de la remise et de la réception des travaux, et le contrat ne peut ni exclure ni limiter cette responsabilité. L’entrepreneur ne peut augmenter le prix qu’aux conditions de la loi sur les obligations, et avec une clause « clé en main », le prix convenu couvre aussi les travaux imprévus et les travaux supplémentaires.
Ce guide explique ce que doit contenir un contrat avec un entrepreneur, comment le prix peut évoluer, ce que signifie une clause clé en main, comment et dans quels délais signaler les défauts, et ce qu’il faut vérifier avant de signer.
Qu’est-ce qu’un contrat de construction et quand doit-il être écrit ?
Le contrat de construction est un contrat d’entreprise par lequel l’entrepreneur s’engage à construire, selon un projet déterminé et dans le délai convenu, un ouvrage sur un terrain déterminé, ou à réaliser d’autres travaux de construction sur un terrain ou un ouvrage existant, et par lequel le maître de l’ouvrage s’engage à payer le prix. La loi exige que ce contrat soit conclu par écrit. Sont considérés comme une construction les bâtiments et autres ouvrages dont la réalisation demande des travaux importants et complexes ; lorsque ce chapitre ne prévoit pas de règle particulière, les règles générales du contrat d’entreprise s’appliquent.
Que doit contenir un contrat avec un entrepreneur ?
| Élément | Pourquoi c’est important |
| Projet et description des travaux | L’entrepreneur construit selon un projet déterminé ; tout écart exige votre accord écrit |
| Délai d’achèvement | Si l’entrepreneur prend un retard tel qu’il ne terminera manifestement pas à temps et que le délai est essentiel, vous pouvez résilier et demander des dommages-intérêts |
| Prix et mode de calcul | Un prix unitaire par unité de travail ou un prix global pour tout l’ouvrage |
| Droit de contrôle | L’entrepreneur doit permettre un contrôle constant des travaux et des matériaux |
| Agrément de l’entrepreneur | Les travaux de construction sont réalisés par un entrepreneur employant au moins un architecte ou un ingénieur en construction agréé |
| Une clause clé en main, si vous la souhaitez | Elle modifie les règles sur les travaux imprévus et les travaux supplémentaires |
En vertu de la loi sur la construction des ouvrages, l’entrepreneur doit notamment réaliser les travaux conformément au projet principal vérifié, tenir un journal de chantier et un livre de chantier et, avant le début des travaux, désigner un chef de chantier et des ingénieurs responsables.
Quand l’entrepreneur peut-il augmenter le prix ?
| Situation | Règle |
| Travaux réalisés sans votre accord | L’entrepreneur ne peut pas réclamer de prix plus élevé pour des travaux réalisés sans votre accord |
| Hausse du coût des éléments du prix, travaux achevés à temps | Une augmentation peut être demandée si le prix augmenterait de plus de deux pour cent, et uniquement pour la part qui dépasse deux pour cent |
| Hausse du coût des éléments du prix, retard imputable à l’entrepreneur | Le seuil est de cinq pour cent, calculé jusqu’à la date à laquelle les travaux auraient dû être achevés |
| Un prix ferme a été convenu | Une modification n’est possible que si le prix augmenterait de plus de dix pour cent, et uniquement pour la part qui dépasse dix pour cent |
| Baisse du coût des éléments du prix | Le maître de l’ouvrage peut demander une réduction du prix au-delà des mêmes seuils |
| Une hausse importante | Le maître de l’ouvrage peut résilier le contrat et payer les travaux réalisés et les frais nécessaires |
L’entrepreneur peut réaliser sans votre accord des travaux imprévus urgents s’ils étaient nécessaires à la stabilité de l’ouvrage, à la sécurité des personnes ou pour éviter un dommage, et s’ils ont été causés par des conditions de sol inattendues, l’apparition d’eau ou un événement extraordinaire similaire. Il doit vous en informer immédiatement et a droit à une rémunération équitable, et vous pouvez résilier le contrat si le prix augmente de ce fait de manière importante.
Que signifie une clause « clé en main » ?
Lorsque le contrat contient une clause clé en main, l’entrepreneur s’engage à réaliser seul tous les travaux nécessaires à la construction et à l’utilisation d’un ouvrage complet. Le prix convenu couvre alors la valeur de tous les travaux imprévus et travaux supplémentaires, et les travaux en moins n’ont pas d’incidence sur le prix. Si plusieurs entrepreneurs sont parties à un tel contrat, ils vous répondent solidairement.
Comment et dans quels délais signaler les défauts ?
| Type de défaut | Délai |
| Défauts apparents | Examinez les travaux dès que possible et avertissez immédiatement l’entrepreneur ; après l’examen et la réception, il ne répond plus des défauts visibles lors d’un examen ordinaire, à moins qu’il ne les ait connus et passés sous silence |
| Défauts cachés | Avertissez l’entrepreneur au plus tard un mois après leur découverte ; deux ans après la réception, vous ne pouvez plus invoquer de défauts |
| Action en justice | Un an à compter de l’avertissement adressé à l’entrepreneur |
| Défauts de solidité | L’entrepreneur en répond s’ils apparaissent dans les dix ans suivant la remise et la réception des travaux |
| Avertissement d’un défaut de solidité | Six mois à compter de la découverte, et le droit s’éteint un an après l’avertissement |
En raison d’un défaut, vous pouvez demander à l’entrepreneur d’y remédier dans un délai raisonnable, demander une réduction du prix ou, si le défaut rend l’ouvrage inutilisable, résilier le contrat, et dans tous les cas demander des dommages-intérêts. Les droits nés des défauts d’un bâtiment passent aux acquéreurs ultérieurs du bâtiment, mais aucun nouveau délai ne court pour eux. La responsabilité pour la solidité s’étend aussi au concepteur lorsque le défaut provient du projet.
C’est pourquoi l’acheteur d’un appartement dans un immeuble neuf peut lui aussi se retourner contre l’entrepreneur pour des défauts de solidité ; la manière de vérifier un promoteur avant d’acheter est expliquée dans notre article sur l’achat sur plan.
Comment choisir un entrepreneur pour une rénovation ou une construction ?
- demandez une offre écrite avec la description des travaux, le prix et le délai ;
- pour les travaux soumis à permis, vérifiez l’agrément et l’ingénieur agréé employé ;
- inscrivez dans le contrat le droit de contrôle et l’exigence d’un accord écrit pour tout écart ;
- convenez d’un paiement par étapes achevées ; sauf convention contraire, la loi ne vous oblige pas à payer avant d’avoir examiné et approuvé l’ouvrage.
Vous pouvez trouver des entrepreneurs pour la rénovation et la construction et comparer leurs offres sur la plateforme Glatko. Le chemin du terrain jusqu’au bâtiment est décrit dans notre article sur l’achat d’un terrain pour construire une villa.
Liste de vérification avant de signer
| Vérification | Pourquoi |
| Contrat écrit | La loi exige la forme écrite |
| Projet et devis quantitatif | La base du prix et des écarts |
| Type de prix | Unitaire ou global, révisable ou ferme |
| Clé en main ou non | Qui supporte les travaux imprévus et supplémentaires |
| Délai et conséquences d’un retard | Motifs de résiliation et de dommages-intérêts |
| Agrément de l’entrepreneur | Une condition pour les travaux de construction |
| Procès-verbal de remise | Les délais pour les défauts courent à partir de celui-ci |
Vous pouvez trouver ou publier des terrains et des maisons dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Un contrat avec un entrepreneur doit-il être écrit ? Oui. La loi sur les obligations exige que le contrat de construction soit conclu par écrit.
Combien de temps l’entrepreneur répond-il des défauts ? Pour les défauts de solidité, dix ans à compter de la remise et de la réception des travaux. Les autres défauts cachés peuvent être invoqués au plus tard deux ans après la réception.
L’entrepreneur peut-il demander plus que le prix convenu ? Uniquement aux conditions légales, par exemple si le coût des éléments du prix a augmenté de plus de deux pour cent et que les travaux ont été achevés à temps. Pour des travaux réalisés sans votre accord, non.
Que signifie un contrat clé en main ? L’entrepreneur réalise seul tous les travaux nécessaires à un ouvrage complet, et le prix couvre aussi les travaux imprévus et les travaux supplémentaires.
La responsabilité pour la solidité peut-elle être exclue par contrat ? Non. L’entrepreneur et le concepteur en répondent envers le maître de l’ouvrage et tout acquéreur ultérieur, et cette responsabilité ne peut être ni exclue ni limitée.
Que faire si l’entrepreneur est en retard ? Si le délai est essentiel et qu’il est clair que les travaux ne seront pas achevés à temps, vous pouvez résilier le contrat et demander des dommages-intérêts.
Sources
Le contrat de construction est régi par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 et 117/2026, articles 676 à 692 et 699 à 715 ; les modifications de 2024 et 2026 ne changent pas ces articles). Les obligations de l’entrepreneur sont régies par la loi sur la construction des ouvrages (Journal officiel du Monténégro 19/2025, 92/2025, 160/2025 et 114/2026, articles 45, 63 et 84). La législation a été vérifiée le 24 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un contrat précis, consultez un avocat.