Comment acquérir un bien immobilier par prescription au Monténégro ? En le possédant comme propriétaire : 10 ans pour un possesseur légitime et de bonne foi, par exemple un acheteur qui n’a jamais fait inscrire son contrat, et 20 ans pour un possesseur de bonne foi. Les biens d’usage général, comme les routes et le rivage, ne s’acquièrent pas par prescription, et l’inscription au cadastre exige un document approprié.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur la prescription : « održaj » (prescription acquisitive) est suivi de « nepokretnosti » (de biens immobiliers), « sudska praksa » (jurisprudence), « na državnoj svojini » (sur la propriété de l’État), « na javnoj svojini » (sur la propriété publique) et « na delu parcele » (sur une partie de parcelle), « održaj nepokretnosti » de « rok » (délai), et « sticanje svojine održajem » (acquisition de la propriété par prescription) de « sudska praksa » (jurisprudence), « na državnom zemljištu » (sur un terrain de l’État) et « tužba za sticanje svojine održajem primer » (modèle d’action en acquisition de propriété par prescription). Les règles de la prescription sont fixées par la loi sur les rapports de propriété.
Cet article explique ce qu’est la prescription acquisitive, ses délais, ce que signifient la possession de bonne foi et la possession légitime, ce qui s’applique aux héritiers, aux biens publics et aux droits des tiers, comment la prescription s’inscrit et ce qu’il faut surveiller en achetant un terrain.
Ce qu’est la prescription acquisitive
La prescription acquisitive est l’acquisition de la propriété du bien d’autrui par l’écoulement d’un délai légal pendant lequel une personne l’a possédé comme sien. La loi distingue la prescription ordinaire et la prescription extraordinaire :
| Type | Qui | Délai pour un bien immobilier | Délai pour un bien meuble |
| Prescription ordinaire | Possesseur légitime et de bonne foi | 10 ans | Trois ans |
| Prescription extraordinaire | Possesseur de bonne foi | 20 ans | 10 ans |
Possession de bonne foi et possession légitime
| Terme | Signification |
| Possession | La maîtrise de fait sur une chose |
| Possession à titre de propriétaire | Le possesseur se comporte envers la chose comme un propriétaire ; la possession est réputée être à titre de propriétaire sauf preuve contraire |
| Possession légitime | Fondée sur un titre juridique valable requis pour acquérir le droit, par exemple un contrat de vente |
| Possession de bonne foi | Le possesseur ne sait pas et ne peut pas savoir qu’il n’est pas titulaire du droit ; la bonne foi est présumée |
| Possession viciée | Obtenue par la force, la ruse ou un abus de confiance |
Exemple : un acheteur qui a payé un terrain en vertu d’un contrat mais ne l’a jamais fait inscrire peut être un possesseur légitime et de bonne foi ; une personne qui utilise le champ d’autrui sans aucun contrat est au mieux un possesseur de bonne foi, et il lui faut 20 ans.
Comment se compte le délai
- Le point de départ. Le délai court à partir du jour où le possesseur a pris possession et prend fin à l’expiration de son dernier jour.
- Les prédécesseurs. Le délai inclut le temps pendant lequel les prédécesseurs du possesseur actuel ont possédé la chose en tant que possesseurs légitimes et de bonne foi, ou en tant que possesseurs de bonne foi. Si une possession remplit les conditions de la prescription ordinaire et une autre celles de la prescription extraordinaire, le temps est compté en proportion de la durée de ces délais.
- Les héritiers. Un héritier devient possesseur de bonne foi à l’ouverture de la succession même si le défunt était de mauvaise foi, à condition que l’héritier ne l’ait pas su et n’ait pas pu le savoir ; le délai court alors à partir de l’ouverture de la succession. La possession d’un héritier est légitime si la possession du défunt l’était.
- Interruption et suspension. Les règles d’interruption et de suspension de la prescription des créances s’appliquent par analogie.
Les droits des tiers
Les droits de tiers qui existaient sur la chose, par exemple une hypothèque ou une servitude, subsistent si le nouveau propriétaire l’a acquise sans contrepartie. S’il l’a acquise à titre onéreux, ces droits s’éteignent s’il ne les connaissait pas et ne pouvait pas les connaître dans les circonstances. Un droit de passage peut lui-même s’acquérir par prescription, selon des délais distincts ; nous les expliquons dans notre article sur la servitude de passage.
Les biens publics et la propriété de l’État
Les ressources naturelles, comme le rivage de la mer et l’eau, et les biens d’usage général, comme les routes, les places et les ports, ne peuvent pas faire l’objet d’une propriété privée : leur propriété ne peut donc pas non plus s’acquérir par prescription. Pour un terrain de l’État qui n’est pas un bien public, la loi sur la propriété de l’État ne contient pas de disposition spécifique sur la prescription ; la réponse dépend de la jurisprudence, que cet article ne couvre pas.
L’inscription au cadastre
La propriété par prescription s’acquiert de plein droit, à l’expiration du délai, et non par l’inscription. La loi sur le cadastre permet à une personne qui a acquis un droit de plein droit de demander son inscription si elle joint un document se prêtant à l’inscription. Si le propriétaire inscrit n’accepte pas la prescription, le droit est établi dans une procédure judiciaire, et une mention de la procédure de prescription en cours peut être inscrite dans l’extrait du cadastre. La manière de lire un extrait du cadastre est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
Si la prescription ne concerne qu’une partie d’une parcelle, l’inscription de cette partie exige aussi la division de la parcelle ; la procédure est expliquée dans notre article sur la division d’une parcelle et ses limites.
Ce qu’il faut surveiller en achetant un terrain
| Vérification | Pourquoi |
| Le vendeur est-il inscrit comme propriétaire | Sinon, et s’il invoque la prescription, demandez un jugement ou un autre document se prêtant à l’inscription |
| Une mention de litige ou de procédure de prescription | Elle signifie que quelqu’un conteste le droit |
| Qui utilise réellement le terrain | Un voisin qui en utilise une partie depuis des décennies peut la revendiquer par prescription |
| Clôtures et limites sur le terrain | Un écart entre le cadastre et la situation sur place peut fonder un litige de prescription |
| Achat auprès d’héritiers | Vérifiez aussi la décision de succession |
Les autres vérifications avant la signature figurent dans notre article sur la sécurité d’un achat au Monténégro. Vous pouvez publier ou trouver des terrains et des maisons dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Quel est le délai de prescription pour un bien immobilier au Monténégro ? 10 ans pour un possesseur légitime et de bonne foi, et 20 ans pour un possesseur de bonne foi.
Qu’est-ce qu’un possesseur de bonne foi ? Une personne qui ne sait pas et ne peut pas savoir qu’elle n’est pas propriétaire de la chose qu’elle possède. La bonne foi est présumée.
Une partie de parcelle peut-elle s’acquérir par prescription ? La prescription peut aussi porter sur une partie de parcelle, mais l’inscription de cette partie au cadastre exige la division de la parcelle.
Un terrain de l’État peut-il s’acquérir par prescription ? La propriété privée ne peut pas s’acquérir sur les ressources naturelles et les biens d’usage général, comme les routes et le rivage de la mer. Pour les autres terrains de l’État, la loi sur la propriété de l’État ne contient pas de disposition spécifique sur la prescription.
Le temps du prédécesseur compte-t-il dans le délai ? Oui. Le temps pendant lequel les prédécesseurs ont possédé la chose en tant que possesseurs légitimes et de bonne foi, ou en tant que possesseurs de bonne foi, est inclus.
Comment la prescription s’inscrit-elle au cadastre ? Avec un document se prêtant à l’inscription. Si le propriétaire inscrit n’accepte pas la prescription, le droit est établi en justice, et une mention de la procédure en cours peut être inscrite.
Sources
La prescription, la possession et les biens publics sont régis par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 20 à 22, 53 à 59 et 385 à 391), l’inscription par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel de la République du Monténégro 29/2007 et Journal officiel du Monténégro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 et 160/2025, articles 8 et 98), et la propriété de l’État par la loi sur la propriété de l’État (Journal officiel du Monténégro 21/2009, 23/2025 et 160/2025). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un cas précis, adressez-vous à un avocat.