Koliki je rok za održaj nepokretnosti u Crnoj Gori? 10 godina za savjesnog i zakonitog držaoca, a 20 godina za savjesnog držaoca.
Pretraga pokazuje šta se traži o održaju: uz "održaj" idu "nepokretnosti", "sudska praksa", "na državnoj svojini", "na javnoj svojini" i "na delu parcele", uz "održaj nepokretnosti" ide "rok", a uz "sticanje svojine održajem" idu "sudska praksa", "na državnom zemljištu" i "tužba za sticanje svojine održajem primer". Pravila o održaju daje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima.
Ovaj tekst objašnjava šta je održaj, koji su rokovi, šta su savjesna i zakonita državina, šta važi za nasljednike, javna dobra i prava trećih lica, kako se održaj upisuje i na šta paziti pri kupovini placa.
Šta je održaj
Održaj je sticanje prava svojine na tuđoj stvari protekom zakonskog vremena u kome je neko stvar držao kao svoju. Zakon razlikuje redovan i vanredan održaj:
| Vrsta | Ko | Rok za nepokretnost | Rok za pokretnu stvar |
| Redovan održaj | Savjestan i zakonit držalac | 10 godina | Tri godine |
| Vanredan održaj | Savjestan držalac | 20 godina | 10 godina |
Savjesna i zakonita državina
| Pojam | Značenje |
| Državina | Faktička vlast na stvari |
| Svojinska državina | Držalac se prema stvari ponaša kao vlasnik; državina se smatra svojinskom dok se ne dokaže suprotno |
| Zakonita državina | Zasniva se na punovažnom pravnom osnovu potrebnom za sticanje prava, na primjer ugovoru o kupovini |
| Savjesna državina | Držalac ne zna niti može znati da nije imalac prava; savjesnost se pretpostavlja |
| Manljiva državina | Pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom povjerenja |
Primjer: kupac koji je plac platio po ugovoru, ali se nikad nije upisao, može biti zakonit i savjestan držalac; neko ko koristi tuđu njivu bez ikakvog ugovora u najboljem slučaju je savjestan držalac, pa mu treba 20 godina.
Kako se računa rok
- Početak. Rok teče od dana kada je držalac stupio u državinu, a završava se istekom posljednjeg dana.
- Prethodnici. U rok se uračunava i vrijeme za koje su stvar držali prethodnici sadašnjeg držaoca kao savjesni i zakoniti, odnosno savjesni držaoci. Ako je jedna državina podobna za redovan, a druga za vanredan održaj, vrijeme se uračunava srazmjerno dužini tih rokova.
- Nasljednici. Nasljednik postaje savjestan držalac od otvaranja nasljeđa i kad je ostavilac bio nesavjestan, ako to nasljednik nije znao niti mogao znati; tada rok teče od otvaranja nasljeđa. Državina nasljednika je zakonita ako je i ostaviočeva bila zakonita.
- Prekid i zastoj. Na prekid i zastoj održaja shodno se primjenjuju pravila o prekidu i zastoju zastarjelosti potraživanja.
Prava trećih lica
Prava koja su na stvari postojala u korist trećih lica, na primjer hipoteka ili službenost, ostaju ako je novi vlasnik do stvari došao bez naknade. Ako je do nje došao sa naknadom, ta prava se gase ako za njih nije znao niti je prema prilikama mogao znati. Službenost puta se i sama može steći održajem, po posebnim rokovima; objašnjavamo ih u tekstu o službenosti prolaza.
Javna dobra i državna svojina
Prirodna bogatstva, kao što su morska obala i voda, i dobra u opštoj upotrebi, kao što su putevi, trgovi i luke, ne mogu biti predmet privatne svojine, pa se na njima ni održajem ne stiče svojina. Za zemljište u državnoj svojini koje nije javno dobro Zakon o državnoj imovini nema posebnu odredbu o održaju; odgovor zavisi od sudske prakse, koju ovaj tekst ne obrađuje.
Upis u katastar
Održajem se svojina stiče na osnovu zakona, protekom roka, a ne upisom. Zakon o katastru dozvoljava da onaj ko je pravo stekao na osnovu zakona zahtijeva upis, ako uz zahtjev priloži ispravu podobnu za upis. Ako upisani vlasnik ne prizna održaj, pravo se utvrđuje u sudskom postupku, a o pokrenutom postupku održaja u listu nepokretnosti može se upisati zabilježba. Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Ako se održaj odnosi samo na dio parcele, za upis tog dijela potrebna je i dioba parcele; postupak objašnjava tekst o cijepanju parcele i granicama placa.
Na šta paziti pri kupovini placa
| Provjera | Zašto |
| Da li je prodavac upisan kao vlasnik | Ako nije, a poziva se na održaj, traži presudu ili drugu ispravu podobnu za upis |
| Zabilježba spora ili postupka održaja | Znači da neko osporava pravo |
| Ko stvarno koristi plac | Susjed koji decenijama koristi dio placa može tvrditi da ga je stekao održajem |
| Ograde i međe na terenu | Razlika između katastra i stanja na terenu može biti osnov spora o održaju |
| Kupovina od nasljednika | Provjerite i ostavinsko rješenje |
Ostale provjere prije potpisa navodi naš tekst o tome da li je kupovina nekretnine sigurna. Placeve i kuće možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Šta je savjesni držalac? Onaj ko ne zna niti može znati da nije vlasnik stvari koju drži. Savjesnost se pretpostavlja.
Može li se održajem steći dio parcele? Održaj se može odnositi i na dio parcele, ali za upis tog dijela u katastar potrebna je dioba parcele.
Može li se održajem steći državno zemljište? Na prirodnim bogatstvima i dobrima u opštoj upotrebi, kao što su putevi i morska obala, ne može se steći privatna svojina. Za ostalo državno zemljište Zakon o državnoj imovini nema posebnu odredbu o održaju.
Da li se vrijeme prethodnika računa u rok? Da. Uračunava se vrijeme za koje su prethodnici držali stvar kao savjesni i zakoniti, odnosno savjesni držaoci.
Kako se održaj upisuje u katastar? Uz ispravu podobnu za upis. Ako upisani vlasnik ne prizna održaj, pravo se utvrđuje u sudu, a o pokrenutom postupku može se upisati zabilježba.
Izvori
Održaj, državinu i javna dobra uređuje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 20 do 22, 53 do 59 i 385 do 391), upis Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 8 i 98), a državnu imovinu Zakon o državnoj imovini (Službeni list CG 21/2009, 23/2025 i 160/2025). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan slučaj obratite se advokatu.