Po kojoj najnižoj cijeni se stan može prodati na nadmetanju? Od 28. maja 2026. na prvom nadmetanju ne ispod 80%, na drugom ne ispod 50%, a na trećem ne ispod 30% utvrđene vrijednosti, osim ako se stranke i založni povjerioci sporazumiju o nižoj cijeni.
Pretraga pokazuje šta se traži o javnim prodajama: uz "javna prodaja nepokretnosti" ide "sudska javna prodaja nepokretnosti", uz "javna prodaja stanova" ide "prodaja stanova javna dražba", uz "licitacija stanova" ide "licitacija stanova pod hipotekom", a traže se i "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" i "zakljucak o prodaji nepokretnosti". Pravila daje Zakon o izvršenju i obezbjeđenju, čije su izmjene iz maja 2026. promijenile najnižu cijenu na nadmetanjima.
Ovaj tekst objašnjava ko sprovodi prodaju, kako se utvrđuje vrijednost i objavljuje prodaja, koliko iznosi jemstvo, koja je najniža cijena na svakom nadmetanju, ko ne može biti kupac i šta kupac dobija uz nepokretnost.
Ko sprovodi prodaju
Izvršenje na nepokretnosti sprovodi se upisom rješenja o izvršenju u katastar, utvrđivanjem vrijednosti, prodajom i namirenjem povjerilaca iz iznosa dobijenog prodajom. Iako se traži i "sudska javna prodaja", zakon za sprovođenje izvršenja kao pravilo određuje javnog izvršitelja, a sud samo kad je to zakonom propisano.
Vrijednost nepokretnosti utvrđuje se rješenjem, u visini tržišne cijene na dan procjene. Javni izvršitelj može zatražiti procjenu ovlašćenog procjenitelja ili nalaz i mišljenje vještaka, a vrijednost se umanjuje za prava koja ostaju na nepokretnosti i poslije prodaje.
Zaključak o prodaji i razgledanje
Po utvrđivanju vrijednosti javni izvršitelj donosi zaključak o prodaji, kojim određuje način i uslove prodaje, vrijeme i mjesto prodaje i period u kome se nepokretnost može razgledati. Zaključak se objavljuje u medijima, a stranka o svom trošku može o njemu obavijestiti posrednike u prometu nepokretnosti. Od objavljivanja zaključka do dana prodaje mora proteći najmanje 15, a najviše 30 dana.
Uslovi prodaje sadrže, između ostalog:
- opis nepokretnosti sa pripadcima;
- prava trećih lica koja ne prestaju prodajom i službenosti i stvarne terete koje kupac preuzima;
- procijenjenu vrijednost;
- rok u kome kupac mora položiti cijenu, koji ne može biti duži od 30 dana od dana prodaje;
- način prodaje i iznos jemstva.
Javni izvršitelj licu zainteresovanom za kupovinu dozvoljava da nepokretnost razgleda u prikladno vrijeme.
Najniža cijena poslije izmjena iz 2026.
Prodaja se vrši usmenim javnim nadmetanjem ili neposrednom pogodbom, a nadmetanje se održava u kancelariji javnog izvršitelja, ako on nije drukčije odredio. Izmjene zakona objavljene u Službenom listu CG 70/2026 stupile su na snagu 28. maja 2026. i promijenile su najnižu cijenu:
| Nadmetanje | Prije izmjena | Od 28. maja 2026. |
| Prvo | Ne ispod utvrđene vrijednosti | Ne ispod 80% utvrđene vrijednosti |
| Drugo | Ne ispod 50% utvrđene vrijednosti | Ne ispod 50% utvrđene vrijednosti |
| Treće | Ispod 50%, ali ne ispod potraživanja izvršnog povjerioca | Ne ispod 30% utvrđene vrijednosti |
Brisano je i pravilo po kome se nepokretnost, kad je procijenjena vrijednost manja od potraživanja, a drugo nadmetanje nije uspjelo, uz saglasnost izvršnog i založnog povjerioca mogla prodati bez ograničenja cijene. Stranke i založni povjerioci i dalje se mogu sporazumjeti, izjavom na zapisnik kod javnog izvršitelja, da se nepokretnost proda po nižoj cijeni. Između dva nadmetanja mora proteći najmanje 15, a najviše 30 dana. Izmjene nemaju posebnu prelaznu odredbu za postupke u toku, pa za već zakazanu prodaju pitajte javnog izvršitelja koja pravila primjenjuje.
Jemstvo i tok nadmetanja
- Jemstvo. U nadmetanju mogu učestvovati samo lica koja su prethodno položila jemstvo od jedne desetine utvrđene vrijednosti. Izvršni povjerilac i založni povjerilac oslobođeni su jemstva ako njihova potraživanja dostižu njegov iznos i mogu se namiriti iz cijene.
- Jedan ponuđač. Nadmetanje se održava i kad je prisutan samo jedan ponuđač, a javni izvršitelj ga tada, na predlog stranaka ili založnog povjerioca, može odložiti najduže 15 dana.
- Tok. Nadmetanje počinje objavljivanjem početne cijene; kad je bar jedan učesnik prihvati, objavljuje se viša, a nadmetanje se zaključuje kad posljednja objavljena cijena ne bude prihvaćena. Nepokretnost se zaključkom o dodjeljivanju dodjeljuje ponuđaču koji je ponudio najveću cijenu.
- Pravo preče kupovine. Lice sa zakonskim pravom preče kupovine, na primjer suvlasnik, ima prvenstvo pred najboljim ponuđačem ako odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da kupuje pod istim uslovima. Kako to pravo radi kod suvlasnika, objašnjava naš tekst o suvlasništvu i pravu preče kupovine.
Polaganje cijene i gubitak jemstva
Kupac mora položiti cijenu u roku iz zaključka o prodaji. Ako ponuđač sa najvećom ponudom to ne učini, javni izvršitelj proglašava prodaju njemu bez pravnog dejstva i poziva drugog po redu ponuđača, a od izmjena iz 2026. i trećeg i svakog narednog. Novo je i pravilo da se ponuđaču čija je ponuda prihvaćena, a koji nije položio cijenu u roku, jemstvo ne vraća. Ponuđačima čija ponuda nije prihvaćena jemstvo se vraća odmah po zaključenju nadmetanja, osim drugom i trećem, kojima se vraća kad prodajna cijena bude položena.
Ako je kupac izvršni povjerilac čije se potraživanje može namiriti iz cijene, polaže samo razliku između postignute cijene i svog potraživanja.
Ko ne može biti kupac
Kupac ne može biti izvršni dužnik, osnivač ili ovlašćeno lice kod izvršnog dužnika, sudija, javni izvršitelj i zaposleni kod njega, drugo lice koje službeno učestvuje u prodaji, njihovi srodnici u krugu koji zakon određuje, bračni drug, staralac, usvojenik ili usvojilac, kao ni lice koje po zakonu ne može steći tu nepokretnost.
Za strance je posljednje pravilo važno: strano lice ne može imati svojinu, na primjer, na poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu ni na nepokretnosti u pojasu od jednog kilometra od kopnene granice i na ostrvima. Izuzetak postoji za poljoprivredno i šumsko zemljište do 5.000 m² kad se kupuje stambena zgrada koja se na njemu nalazi. Za fizička i pravna lica iz država Evropske unije ova ograničenja prestaće danom pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji.
Šta kupac dobija uz nepokretnost
| Pitanje | Pravilo |
| Upis svojine | Po polaganju cijene javni izvršitelj donosi zaključak da se nepokretnost preda kupcu i da se u katastar upiše njegovo pravo svojine |
| Hipoteka | Založno pravo gasi se danom predaje kupcu, osim ako se kupac i založni povjerilac dogovore da ostane, uz umanjenje cijene za preuzeti dug |
| Službenosti | Stvarne službenosti ostaju; lične službenosti i stvarni tereti upisani prije prava povjerilaca iz postupka takođe ostaju, a ostali se gase |
| Zakupac | Zakup ne prestaje ako je ugovor zaključen i stan predat zakupcu prije rješenja o izvršenju; kupac stupa u prava zakupodavca |
| Iseljenje | Dužnik gubi pravo državine i mora predati nepokretnost; javni izvršitelj nalaže ispražnjenje |
| Prigovor na prodaju | Odluka o zahtjevu za otklanjanje nepravilnosti ne utiče na izvršenu prodaju, ali može biti osnov za naknadu štete |
Zaključak o predaji dostavlja se i organu uprave nadležnom za poreske poslove; opšta pravila o porezu pri kupovini objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti. Kako se hipoteka briše kod obične prodaje, objašnjava naš tekst o prodaji stana pod hipotekom.
Prije nadmetanja: kratka lista
| Provjera | Zašto |
| List nepokretnosti | Hipoteke, službenosti, zabilježbe i upis rješenja o izvršenju |
| Uslovi prodaje | Prava koja ostaju, rok za cijenu i iznos jemstva |
| Razgledanje | Stanje nepokretnosti i ko u njoj živi |
| Ugovor o zakupu | Zakupac može ostati i poslije prodaje |
| Da li smijete kupiti | Ograničenja za strance i lica povezana sa postupkom |
| Novac za cijenu | Rok je najviše 30 dana, a jemstvo se ne vraća ako ne platite |
Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti. Stanove i kuće koje vlasnici prodaju slobodnom pogodbom možete pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Ko sprovodi javnu prodaju nepokretnosti u Crnoj Gori? Javni izvršitelj, osim kad je zakonom propisana nadležnost suda. On utvrđuje vrijednost, donosi zaključak o prodaji i vodi nadmetanje.
Koliko iznosi jemstvo? Jednu desetinu utvrđene vrijednosti nepokretnosti. Bez položenog jemstva ne može se učestvovati u nadmetanju.
Šta ako ne platim cijenu na vrijeme? Prodaja vama ostaje bez pravnog dejstva, jemstvo se ne vraća, a javni izvršitelj poziva sljedećeg ponuđača.
Ostaje li hipoteka na kupljenom stanu? Ne. Založno pravo gasi se danom predaje kupcu, osim ako se kupac i založni povjerilac dogovore da ostane.
Mora li zakupac da se iseli? Ne, ako je ugovor o zakupu zaključen i stan predat zakupcu prije rješenja o izvršenju. Kupac tada stupa u prava zakupodavca.
Izvori
Javnu prodaju nepokretnosti uređuje Zakon o izvršenju i obezbjeđenju (Službeni list CG 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 i 70/2026, članovi 3 i 154 do 188), čiji prečišćeni tekst do izmjena iz 2026. objavljuje Paragraf. Ograničenja za strance propisuje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, član 415). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; prije učešća na nadmetanju provjerite uslove prodaje kod javnog izvršitelja ili se obratite advokatu.