Како се купува стан на јавна продажба во Црна Гора? Продажбата ја спроведува јавен извршител. По утврдувањето на вредноста тој донесува заклучок за продажба, а на наддавањето може да учествува само оној што однапред уплатил депозит од една десетина од утврдената вредност. Од 28 мај 2026 најниската цена е 80 % на првото, 50 % на второто и 30 % на третото наддавање, а купувачот ја плаќа цената во рок од најмногу 30 дена.
Локалните пребарувања покажуваат што луѓето сакаат да знаат за јавните продажби: по „javna prodaja nepokretnosti“ (јавна продажба на недвижности) следува „sudska javna prodaja nepokretnosti“ (судска јавна продажба на недвижности), по „javna prodaja stanova“ (јавна продажба на станови) „prodaja stanova javna dražba“ (продажба на станови на јавно наддавање), по „licitacija stanova“ (лицитација на станови) „licitacija stanova pod hipotekom“ (лицитација на станови под хипотека), а луѓето бараат и „javni izvršitelji prodaja nepokretnosti“ (јавни извршители, продажба на недвижности) и „zakljucak o prodaji nepokretnosti“ (заклучок за продажба на недвижност). Правилата доаѓаат од Законот за извршување и обезбедување, чии измени од мај 2026 ја сменија најниската цена на наддавањата. Овој водич е корисен ако размислувате да купите стан или куќа на јавна продажба во Црна Гора.
Овој текст објаснува кој ја спроведува продажбата, како се утврдува вредноста и се објавува продажбата, колкав е депозитот, која е најниската цена на секое наддавање, кој не смее да купува и што добива купувачот со недвижноста.
Кој ја спроведува продажбата
Извршувањето на недвижност се спроведува со запишување на решението за извршување во катастарот, утврдување на вредноста, продажба на недвижноста и намирување на доверителите од добиениот износ. Иако луѓето бараат и „судска јавна продажба“, законот по правило го задолжува јавниот извршител (javni izvršitelj) да го спроведува извршувањето, а судот само таму каде што законот тоа го определува.
Вредноста на недвижноста се утврдува со заклучок, по пазарната цена на денот на процената. Извршителот може да побара процена од лиценциран проценител или наод и мислење од вештак, а вредноста се намалува за правата што остануваат на недвижноста по продажбата.
Заклучокот за продажба и разгледувањето
Откако ќе се утврди вредноста, извршителот донесува заклучок за продажба (zaključak o prodaji), со кој се утврдуваат начинот и условите на продажбата, времето и местото на продажбата и периодот во кој недвижноста може да се разгледа. Заклучокот се објавува во медиумите, а страната може, на свој трошок, да ги извести агенциите за недвижности за него. Меѓу објавувањето на заклучокот и денот на продажбата мора да поминат најмалку 15, а најмногу 30 дена.
Условите на продажбата вклучуваат, меѓу другото:
- опис на недвижноста и нејзините припадоци;
- правата на трети лица што не престануваат со продажбата и службеностите и стварните товари што ги презема купувачот;
- проценетата вредност;
- рокот во кој купувачот мора да ја плати цената, кој не може да биде подолг од 30 дена од денот на продажбата;
- начинот на продажба и износот на депозитот.
Извршителот му овозможува на секој што сака да купи да ја разгледа недвижноста во погодно време.
Најниската цена по измените од 2026 година
Продажбата се врши со усно јавно наддавање или со непосредна спогодба, а наддавањето се одржува во канцеларијата на извршителот, освен ако тој не одлучи поинаку. Измените објавени во „Службен лист на Црна Гора“ 70/2026 стапија во сила на 28 мај 2026 и ја сменија најниската цена:
| Наддавање | Пред измените | Од 28 мај 2026 |
| Прво | Не под утврдената вредност | Не под 80 % од утврдената вредност |
| Второ | Не под 50 % од утврдената вредност | Не под 50 % од утврдената вредност |
| Трето | Под 50 %, но не под побарувањето на доверителот што го бара извршувањето | Не под 30 % од утврдената вредност |
Измените го избришаа и правилото според кое, кога проценетата вредност била пониска од побарувањето, а второто наддавање не успеало, недвижноста можела да се продаде без ограничување на цената со согласност од доверителот што го бара извршувањето и хипотекарниот доверител. Страните и хипотекарните доверители и понатаму можат да се договорат, со изјава што ја запишува извршителот, недвижноста да се продаде по пониска цена. Меѓу две наддавања мора да поминат најмалку 15, а најмногу 30 дена. Измените не содржат посебно преодно правило за постапките што веќе се во тек, па за продажба што е веќе закажана прашајте го извршителот кои правила важат.
Депозитот и текот на наддавањето
- Депозит. На наддавањето смеат да учествуваат само лицата што однапред уплатиле депозит од една десетина од утврдената вредност. Доверителот што го бара извршувањето и хипотекарниот доверител се ослободени од депозитот ако нивните побарувања го достигнуваат неговиот износ и можат да се намират од цената.
- Еден наддавач. Наддавањето се одржува и кога е присутен само еден наддавач, а во тој случај извршителот може, на предлог на страните или на хипотекарниот доверител, да го одложи до 15 дена.
- Тек. Наддавањето почнува со објавување на почетната цена; кога барем еден учесник ќе ја прифати, се објавува повисока цена, а наддавањето завршува кога последната објавена цена не е прифатена. Со заклучок за доделување недвижноста му се доделува на наддавачот што понудил највисока цена.
- Право на првенство при купување. Лицето со законско право на првенство при купување, на пример сосопственик, има предност пред најдобриот наддавач ако веднаш по завршувањето на наддавањето изјави дека ќе купи под истите услови. Како функционира тоа право кај сосопствениците објаснуваме во текстот за сосопственоста и правото на првенство при купување.
Плаќање на цената и губење на депозитот
Купувачот мора да ја плати цената во рокот утврден во заклучокот за продажба. Ако највисокиот наддавач не го стори тоа, извршителот ја огласува продажбата на тој наддавач за неважечка и го повикува вториот наддавач да купи, а од измените во 2026 година и третиот и секој следен наддавач. Ново е и правилото дека наддавачот чија понуда е прифатена, но не ја платил цената навреме, не го добива депозитот назад. Наддавачите чии понуди не се прифатени ги добиваат депозитите назад веднаш по завршувањето на наддавањето, освен вториот и третиот наддавач, чии депозити се враќаат откако ќе се плати продажната цена.
Ако купувачот е доверител што го бара извршувањето, а неговото побарување може да се намири од цената, тој ја плаќа само разликата меѓу постигнатата цена и своето побарување.
Кој не смее да купува
Купувач не смее да биде должникот, основач или овластено лице на должникот, судија, извршителот или неговите вработени, друго лице службено вклучено во продажбата, нивните роднини во кругот определен со закон, сопружник, старател, посвоеник или посвоител, ниту кој било што според закон не може да ја стекне таа недвижност.
Последното правило е важно за странците: странско лице не може да поседува, на пример, земјоделско земјиште, шуми и шумско земјиште или недвижност во појас од еден километар од копнената граница или на островите. Постои исклучок за земјоделско и шумско земјиште до 5.000 м² кога се купува станбен објект што стои на него. За физичките и правните лица од земјите на Европската Унија овие ограничувања ќе престанат на денот на пристапувањето на Црна Гора во Европската Унија.
Што добива купувачот со недвижноста
| Прашање | Правило |
| Упис на сопственоста | Откако ќе се плати цената, извршителот наредува недвижноста да му се предаде на купувачот и неговата сопственост да се запише во катастарот |
| Хипотека | Хипотеката престанува на денот на предавањето на купувачот, освен ако купувачот и хипотекарниот доверител не се договорат таа да остане, со цена намалена за преземениот долг |
| Службености | Стварните службености остануваат; личните службености и стварните товари запишани пред правата на доверителите во постапката исто така остануваат, а другите престануваат |
| Закупец | Закупот не престанува ако договорот е склучен и станот му е предаден на закупецот пред решението за извршување; купувачот ги презема правата на закуподавачот |
| Иселување | Должникот го губи правото на владение и мора да ја предаде недвижноста; извршителот наредува таа да се испразни |
| Приговор на продажбата | Одлуката по барање за отстранување неправилности не влијае на завршена продажба, но може да биде основ за надомест на штета |
Заклучокот за предавање се доставува и до даночниот орган; општите даночни правила при купување ги објаснуваме во текстот за данокот на промет на недвижности. Како се отстранува хипотеката при обична продажба објаснуваме во текстот за продажба на стан со хипотека.
Пред наддавањето: брз список
| Проверка | Зошто |
| Имотен лист | Хипотеки, службености, забелешки и упис на решението за извршување |
| Услови на продажбата | Правата што остануваат, рокот за цената и износот на депозитот |
| Разгледување | Состојбата на недвижноста и кој живее во неа |
| Договор за закуп | Закупецот може да остане и по продажбата |
| Дали смеете да купите | Ограничувања за странците и за лицата поврзани со постапката |
| Пари за цената | Рокот е најмногу 30 дена, а депозитот не се враќа ако не платите |
Како да го прочитате имотниот лист објаснуваме во текстот за имотниот лист. Станови и куќи што сопствениците ги продаваат со приватна спогодба можете да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Кој ја спроведува јавната продажба на недвижности во Црна Гора? Јавниот извршител, освен таму каде што законот му дава надлежност на судот. Тој ја утврдува вредноста, донесува заклучок за продажба и го спроведува наддавањето.
Која е најниската цена по која станот може да се продаде на наддавање? Од 28 мај 2026, не под 80 % на првото, не под 50 % на второто и не под 30 % од утврдената вредност на третото наддавање, освен ако страните и хипотекарните доверители не се договорат за пониска цена.
Колкав е депозитот? Една десетина од утврдената вредност на недвижноста. Без уплатен депозит не можете да учествувате на наддавањето.
Што се случува ако не ја платам цената навреме? Продажбата на вас нема правно дејство, депозитот не се враќа, а извршителот го повикува следниот наддавач.
Дали хипотеката останува на купениот стан? Не. Хипотеката престанува на денот на предавањето на купувачот, освен ако купувачот и хипотекарниот доверител не се договорат таа да остане.
Дали закупецот мора да се исели? Не, ако договорот за закуп е склучен и станот му е предаден на закупецот пред решението за извршување. Купувачот тогаш ги презема правата на закуподавачот.
Извори
Јавната продажба на недвижности е уредена со Законот за извршување и обезбедување („Службен лист на Црна Гора“ 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 и 70/2026, членови 3 и од 154 до 188), чиј пречистен текст до измените од 2026 година го објавува Paragraf. Ограничувањата за странците ги утврдува Законот за сопственичко-правните односи („Службен лист на Црна Гора“ 19/2009 и 29/2025, член 415). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; пред да учествувате на наддавање, проверете ги условите на продажбата кај извршителот или консултирајте се со адвокат.