Po kojoj najnižoj ceni se stan može prodati na nadmetanju? Od 28. maja 2026. na prvom nadmetanju ne ispod 80%, na drugom ne ispod 50%, a na trećem ne ispod 30% utvrđene vrednosti, osim ako se stranke i založni poverioci sporazumeju o nižoj ceni.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o javnim prodajama: uz "javna prodaja nepokretnosti" ide "sudska javna prodaja nepokretnosti", uz "javna prodaja stanova" ide "prodaja stanova javna dražba", uz "licitacija stanova" ide "licitacija stanova pod hipotekom", a traže se i "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" i "zakljucak o prodaji nepokretnosti". Pravila daje crnogorski Zakon o izvršenju i obezbeđenju, čije su izmene iz maja 2026. promenile najnižu cenu na nadmetanjima.
Ovaj tekst objašnjava ko sprovodi prodaju, kako se utvrđuje vrednost i objavljuje prodaja, koliko iznosi jemstvo, koja je najniža cena na svakom nadmetanju, ko ne može biti kupac i šta kupac dobija uz nepokretnost.
Ko sprovodi prodaju
Izvršenje na nepokretnosti sprovodi se upisom rešenja o izvršenju u katastar, utvrđivanjem vrednosti, prodajom i namirenjem poverilaca iz iznosa dobijenog prodajom. Iako se traži i "sudska javna prodaja", crnogorski zakon za sprovođenje izvršenja kao pravilo određuje javnog izvršitelja, a sud samo kad je to zakonom propisano.
Vrednost nepokretnosti utvrđuje se rešenjem, u visini tržišne cene na dan procene. Javni izvršitelj može zatražiti procenu ovlašćenog procenitelja ili nalaz i mišljenje veštaka, a vrednost se umanjuje za prava koja ostaju na nepokretnosti i posle prodaje.
Zaključak o prodaji i razgledanje
Po utvrđivanju vrednosti javni izvršitelj donosi zaključak o prodaji, kojim određuje način i uslove prodaje, vreme i mesto prodaje i period u kome se nepokretnost može razgledati. Zaključak se objavljuje u medijima, a stranka o svom trošku može o njemu obavestiti posrednike u prometu nepokretnosti. Od objavljivanja zaključka do dana prodaje mora proteći najmanje 15, a najviše 30 dana.
Uslovi prodaje sadrže, između ostalog:
- opis nepokretnosti sa pripadcima;
- prava trećih lica koja ne prestaju prodajom i službenosti i stvarne terete koje kupac preuzima;
- procenjenu vrednost;
- rok u kome kupac mora položiti cenu, koji ne može biti duži od 30 dana od dana prodaje;
- način prodaje i iznos jemstva.
Javni izvršitelj licu zainteresovanom za kupovinu dozvoljava da nepokretnost razgleda u prikladno vreme.
Najniža cena posle izmena iz 2026.
Prodaja se vrši usmenim javnim nadmetanjem ili neposrednom pogodbom, a nadmetanje se održava u kancelariji javnog izvršitelja, ako on nije drukčije odredio. Izmene zakona objavljene u Službenom listu CG 70/2026 stupile su na snagu 28. maja 2026. i promenile su najnižu cenu:
| Nadmetanje | Pre izmena | Od 28. maja 2026. |
| Prvo | Ne ispod utvrđene vrednosti | Ne ispod 80% utvrđene vrednosti |
| Drugo | Ne ispod 50% utvrđene vrednosti | Ne ispod 50% utvrđene vrednosti |
| Treće | Ispod 50%, ali ne ispod potraživanja izvršnog poverioca | Ne ispod 30% utvrđene vrednosti |
Brisano je i pravilo po kome se nepokretnost, kad je procenjena vrednost manja od potraživanja, a drugo nadmetanje nije uspelo, uz saglasnost izvršnog i založnog poverioca mogla prodati bez ograničenja cene. Stranke i založni poverioci i dalje se mogu sporazumeti, izjavom na zapisnik kod javnog izvršitelja, da se nepokretnost proda po nižoj ceni. Između dva nadmetanja mora proteći najmanje 15, a najviše 30 dana. Izmene nemaju posebnu prelaznu odredbu za postupke u toku, pa za već zakazanu prodaju pitajte javnog izvršitelja koja pravila primenjuje.
Jemstvo i tok nadmetanja
- Jemstvo. U nadmetanju mogu učestvovati samo lica koja su prethodno položila jemstvo od jedne desetine utvrđene vrednosti. Izvršni poverilac i založni poverilac oslobođeni su jemstva ako njihova potraživanja dostižu njegov iznos i mogu se namiriti iz cene.
- Jedan ponuđač. Nadmetanje se održava i kad je prisutan samo jedan ponuđač, a javni izvršitelj ga tada, na predlog stranaka ili založnog poverioca, može odložiti najduže 15 dana.
- Tok. Nadmetanje počinje objavljivanjem početne cene; kad je bar jedan učesnik prihvati, objavljuje se viša, a nadmetanje se zaključuje kad poslednja objavljena cena ne bude prihvaćena. Nepokretnost se zaključkom o dodeljivanju dodeljuje ponuđaču koji je ponudio najveću cenu.
- Pravo preče kupovine. Lice sa zakonskim pravom preče kupovine, na primer suvlasnik, ima prvenstvo pred najboljim ponuđačem ako odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da kupuje pod istim uslovima. Kako to pravo radi kod suvlasnika, objašnjava naš tekst o suvlasništvu i pravu preče kupovine.
Polaganje cene i gubitak jemstva
Kupac mora položiti cenu u roku iz zaključka o prodaji. Ako ponuđač sa najvećom ponudom to ne učini, javni izvršitelj proglašava prodaju njemu bez pravnog dejstva i poziva drugog po redu ponuđača, a od izmena iz 2026. i trećeg i svakog narednog. Novo je i pravilo da se ponuđaču čija je ponuda prihvaćena, a koji nije položio cenu u roku, jemstvo ne vraća. Ponuđačima čija ponuda nije prihvaćena jemstvo se vraća odmah po zaključenju nadmetanja, osim drugom i trećem, kojima se vraća kad prodajna cena bude položena.
Ako je kupac izvršni poverilac čije se potraživanje može namiriti iz cene, polaže samo razliku između postignute cene i svog potraživanja.
Ko ne može biti kupac
Kupac ne može biti izvršni dužnik, osnivač ili ovlašćeno lice kod izvršnog dužnika, sudija, javni izvršitelj i zaposleni kod njega, drugo lice koje službeno učestvuje u prodaji, njihovi srodnici u krugu koji zakon određuje, bračni drug, staralac, usvojenik ili usvojilac, kao ni lice koje po zakonu ne može steći tu nepokretnost.
Za strance je poslednje pravilo važno: strano lice u Crnoj Gori ne može imati svojinu, na primer, na poljoprivrednom zemljištu, šumi i šumskom zemljištu ni na nepokretnosti u pojasu od jednog kilometra od kopnene granice i na ostrvima. Izuzetak postoji za poljoprivredno i šumsko zemljište do 5.000 m² kad se kupuje stambena zgrada koja se na njemu nalazi. Za fizička i pravna lica iz država Evropske unije ova ograničenja prestaće danom pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji.
Šta kupac dobija uz nepokretnost
| Pitanje | Pravilo |
| Upis svojine | Po polaganju cene javni izvršitelj donosi zaključak da se nepokretnost preda kupcu i da se u katastar upiše njegovo pravo svojine |
| Hipoteka | Založno pravo gasi se danom predaje kupcu, osim ako se kupac i založni poverilac dogovore da ostane, uz umanjenje cene za preuzeti dug |
| Službenosti | Stvarne službenosti ostaju; lične službenosti i stvarni tereti upisani pre prava poverilaca iz postupka takođe ostaju, a ostali se gase |
| Zakupac | Zakup ne prestaje ako je ugovor zaključen i stan predat zakupcu pre rešenja o izvršenju; kupac stupa u prava zakupodavca |
| Iseljenje | Dužnik gubi pravo državine i mora predati nepokretnost; javni izvršitelj nalaže ispražnjenje |
| Prigovor na prodaju | Odluka o zahtevu za otklanjanje nepravilnosti ne utiče na izvršenu prodaju, ali može biti osnov za naknadu štete |
Zaključak o predaji dostavlja se i organu uprave nadležnom za poreske poslove; opšta pravila o porezu pri kupovini objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti. Kako se hipoteka briše kod obične prodaje, objašnjava naš tekst o prodaji stana pod hipotekom.
Pre nadmetanja: kratka lista
| Provera | Zašto |
| List nepokretnosti | Hipoteke, službenosti, zabeležbe i upis rešenja o izvršenju |
| Uslovi prodaje | Prava koja ostaju, rok za cenu i iznos jemstva |
| Razgledanje | Stanje nepokretnosti i ko u njoj živi |
| Ugovor o zakupu | Zakupac može ostati i posle prodaje |
| Da li smete kupiti | Ograničenja za strance i lica povezana sa postupkom |
| Novac za cenu | Rok je najviše 30 dana, a jemstvo se ne vraća ako ne platite |
Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti. Stanove i kuće koje vlasnici prodaju slobodnom pogodbom možete pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Ko sprovodi javnu prodaju nepokretnosti u Crnoj Gori? Javni izvršitelj, osim kad je zakonom propisana nadležnost suda. On utvrđuje vrednost, donosi zaključak o prodaji i vodi nadmetanje.
Koliko iznosi jemstvo? Jednu desetinu utvrđene vrednosti nepokretnosti. Bez položenog jemstva ne može se učestvovati u nadmetanju.
Šta ako ne platim cenu na vreme? Prodaja vama ostaje bez pravnog dejstva, jemstvo se ne vraća, a javni izvršitelj poziva sledećeg ponuđača.
Ostaje li hipoteka na kupljenom stanu? Ne. Založno pravo gasi se danom predaje kupcu, osim ako se kupac i založni poverilac dogovore da ostane.
Mora li zakupac da se iseli? Ne, ako je ugovor o zakupu zaključen i stan predat zakupcu pre rešenja o izvršenju. Kupac tada stupa u prava zakupodavca.
Izvori
Javnu prodaju nepokretnosti uređuje crnogorski Zakon o izvršenju i obezbeđenju (Službeni list CG 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 i 70/2026, članovi 3 i 154 do 188), čiji prečišćeni tekst do izmena iz 2026. objavljuje Paragraf. Ograničenja za strance propisuje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, član 415). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; pre učešća na nadmetanju proverite uslove prodaje kod javnog izvršitelja ili se obratite advokatu.