Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori 2026: ko plaća, koliko i do kada

Koliki je porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori? 3% do 150.000 evra osnovice, zatim 5% na deo do 500.000 i 6% iznad toga.

Uz pretragu "porez na promet nepokretnosti Crna Gora" Google predlaže i reč obrazac, ali pre obrasca vredi znati da je porez lokalni: plaća se opštini u kojoj se nekretnina nalazi, a prihod pripada budžetu opštine i Egalizacionom fondu u odnosu 80:20. Ovaj tekst objašnjava porez onako kako ga propisuje crnogorski zakon, s primerima obračuna. Pravila u Srbiji su drugačija.

Izvor za sve što sledi je Zakon o porezu na promet nepokretnosti ("Službeni list CG" 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 i 132/26). Fijaka je platforma za oglase i ne daje pravne savete.

Ko plaća

Porez plaća sticalac, dakle kupac, a ne prodavac. Kod razmene plaća svaki učesnik, kod sticanja u susvojini svaki sticalac srazmerno svom delu. Kod nasleđivanja i poklona obveznik je naslednik, odnosno poklonoprimac. Domaća i strana lica, uključujući državljane Srbije, plaćaju porez pod istim uslovima.

Koliko: stope i primeri

Od 1. januara 2024. stope su progresivne:

Kako to izgleda na konkretnim iznosima (naš obračun):

Više stope važe samo za deo osnovice iznad granice, pa ukupna cena nikada nije oporezovana najvišom stopom.

Šta je osnovica

Osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti u trenutku sticanja, utvrđena na osnovu isprave o sticanju, dakle ugovora. Ako je cena u ugovoru niža od tržišne ili nije navedena, lokalni poreski organ procenjuje tržišnu vrednost prema uporednim podacima o sličnim nepokretnostima s istog područja. Ako takvih podataka nema, procenu radi veštak s licencom ovlašćenog procenitelja kojeg odredi poreski organ. Niža cena u ugovoru zato ne znači niži porez.

Do kada: rok od 15 dana

Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora. Kod kupovine stana koji tek treba da se izgradi, nastaje primopredajom, odnosno ulaskom u posed.

Kupac je dužan da porez obračuna u poreskoj prijavi i podnese je nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od nastanka obaveze, uz ugovor, i da porez plati istovremeno s podnošenjem prijave. Notari su posebno dužni da ugovor dostave poreskom organu opštine u kojoj je nekretnina. Za fizičko lice koje prijavu ne podnese ili ne plati na vreme zakon propisuje kaznu od 100 do 1.000 evra.

Kada se porez ne plaća

• Novogradnja od investitora. Sticanje novoizgrađenog objekta na koji se plaća PDV ne smatra se prometom po ovom zakonu; u ceni je PDV.
• Građevinsko zemljište na koje se plaća PDV, od 1. aprila 2026. Izmenom objavljenom u "Službenom listu CG" 33/26 i građevinsko zemljište je dodato u isto pravilo. Važi samo kada se na promet plaća PDV; kod prodaje između fizičkih lica porez na promet se i dalje plaća.
• Prvi stan za rešavanje stambenog pitanja. Punoletni državljani Crne Gore s prebivalištem u Crnoj Gori koji prvi put kupuju stan ili kuću i nemaju drugu u svojini ne plaćaju porez za površinu do 20 m² po članu domaćinstva. Na ostatak površine porez se plaća. Oslobođenje ne važi za strance, pa ni za državljane Srbije.
• Nasleđivanje i poklon u najužoj porodici. Naslednik prvog naslednog reda, bračni drug, životni partner lica istog pola i roditelj ostavioca, odnosno poklonoprimac prvog naslednog reda i bračni drug ili životni partner poklonodavca.
• Podela zajedničke imovine pri razvodu braka ili raskidu životnog partnerstva lica istog pola.

Životni partner lica istog pola oslobođen je poreza na promet još od 2020, po članu 67 Zakona o životnom partnerstvu lica istog pola (Službeni list CG 67/2020): kod prometa između partnera za vreme partnerstva, kod nasleđivanja partnera sa kojim je živeo do smrti i za deo ustupljen u ostavinskom postupku. Izmenom objavljenom u "Službenom listu CG" 132/26, na snazi od 10. septembra 2026, životni partner lica istog pola izričito je upisan i u ova oslobođenja, a životni partner se računa i kao član domaćinstva kod oslobođenja za prvi stan. Izmenu član po član objašnjava RoNa Legal u tekstu o izmeni 132/2026.

A prodavac?

Prodavac ne plaća porez na promet, ali plaća porez na kapitalni dobitak od 15% na razliku između prodajne i nabavne cene, osim ako je nekretnina bila njegovo jedino i glavno mesto stanovanja. Primer: stan kupljen za 120.000 i prodat za 180.000 evra daje dobitak od 60.000, a porez od 9.000 evra. Zato je nabavni ugovor važan i godinama posle kupovine.

Ako prodajete, cenu je dobro postaviti znajući koliko će kupac platiti poreza; kako se cena proverava, objasnili smo u tekstu procena vrednosti nekretnine, a samu prodaju u tekstu kako brzo prodati kuću u Crnoj Gori. Oglas za nekretninu na Fijaki objavljujete besplatno.

Česta pitanja

Ko plaća porez na promet, kupac ili prodavac? Kupac. Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak ako ostvari dobit.

U kom roku se plaća porez na promet? Prijava se podnosi u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a porez se plaća istovremeno s prijavom.

Gde se plaća porez na promet nepokretnosti? Nadležnom poreskom organu opštine na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi, na primer u Podgorici, Budvi ili Baru.

Da li se plaća porez na promet za novi stan? Ne, ako se kupuje od investitora i na promet se plaća PDV. Tada nema poreza na promet, a PDV je sadržan u ceni.

Da li je smanjen porez na promet u 2026? Stope nisu menjane. Od 1. aprila 2026. iz poreza na promet izuzeto je građevinsko zemljište na koje se plaća PDV, a od 10. septembra 2026. porodična oslobođenja izričito navode i životne partnere lica istog pola, koji su oslobođeni i ranije, po Zakonu o životnom partnerstvu lica istog pola.