Daň z převodu nemovitostí v Černé Hoře 2026: kdo platí, kolik a do kdy

Kolik činí daň z převodu nemovitostí v Černé Hoře a kdo ji platí? Platí ji kupující: 3 % do základu daně 150 000 €, 5 % z části do 500 000 € a 6 % nad touto hranicí. Přiznání se podává do 15 dnů od uzavření smlouvy a daň se platí současně s ním obci, kde nemovitost leží. Novostavba koupená od developera, u které se platí DPH, touto daní nepodléhá.

Daň z převodu nemovitostí je v Černé Hoře místní daní. Platí se obci, v níž nemovitost leží, a výnos se dělí mezi obecní rozpočet a Vyrovnávací fond v poměru 80:20. Proto kupující jednají s daňovým úřadem v Podgorici, Budvě nebo Baru, a ne s celostátním. Tento průvodce vysvětluje daň tak, jak ji stanoví zákon, s propočtenými příklady. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře kupujete nemovitost a chcete vědět, kolik a kdy zaplatíte.

Zdrojem všeho níže je zákon o dani z převodu nemovitostí (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, „Úřední věstník Černé Hory“ 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 a 132/26; stránka je v černohorštině). Fijaka je tržiště a neposkytuje právní poradenství.

Kdo platí

Daň platí nabyvatel, tedy kupující, ne prodávající. Při směně platí každá strana; pokud se nemovitost nabývá do spoluvlastnictví, platí každý nabyvatel podle svého podílu. U dědictví a darů je poplatníkem dědic nebo obdarovaný. Černohorské i zahraniční osoby platí daň za stejných podmínek.

Kolik: sazby a příklady

Od 1. ledna 2024 jsou sazby progresivní:

Jak to vypadá na konkrétních částkách (náš výpočet):

Vyšší sazby se uplatňují jen na část základu nad každou hranicí, takže celá cena se nikdy nedaní nejvyšší sazbou.

Co je základem daně

Základem je tržní hodnota nemovitosti v době nabytí, zjištěná z listiny o nabytí, tedy ze smlouvy. Pokud je cena ve smlouvě nižší než tržní hodnota nebo není uvedena, stanoví tržní hodnotu odhadem místní daňový úřad na základě srovnatelných údajů o podobných nemovitostech ve stejné oblasti. Pokud takové údaje nejsou, provede odhad licencovaný odhadce, kterého určí daňový úřad. Nižší cena ve smlouvě proto neznamená nižší daň.

Do kdy: lhůta 15 dnů

Daňová povinnost vzniká dnem uzavření smlouvy. Při koupi bytu, který se teprve staví, vzniká předáním, tedy převzetím do držby.

Kupující musí daň vypočítat v daňovém přiznání a podat ho u příslušného daňového úřadu do 15 dnů od vzniku povinnosti spolu se smlouvou a daň zaplatit současně s podáním přiznání. Notáři mají samostatnou povinnost zaslat smlouvu daňovému úřadu obce, kde nemovitost leží. Fyzické osobě, která přiznání nepodá nebo daň nezaplatí včas, hrozí podle zákona pokuta 100 až 1 000 €.

Kdy se daň neplatí

• Novostavba od developera. Nabytí nově postavené nemovitosti, u které se účtuje DPH, se za převod podle tohoto zákona nepovažuje; DPH je zahrnuta v ceně.
• Stavební pozemek podléhající DPH, od 1. dubna 2026. Novela vyhlášená v „Úředním věstníku Černé Hory“ 33/26 přidala ke stejnému pravidlu stavební pozemky. Platí jen tehdy, když převod podléhá DPH; při prodeji mezi fyzickými osobami se daň z převodu stále platí.
• První bydlení. Zletilí občané Černé Hory s bydlištěm v Černé Hoře, kteří kupují byt nebo dům poprvé a nevlastní žádné jiné bydlení, daň neplatí z plochy do 20 m² na člena domácnosti. Ze zbývající plochy se daň platí. Toto osvobození se na cizince nevztahuje.
• Dědictví a dary v nejbližší rodině. Dědic prvního řádu, manžel či manželka, partner ve stejnopohlavním životním partnerství a rodiče zůstavitele; u darů obdarovaný prvního řádu a manžel či manželka nebo životní partner dárce.
• Dělení společného majetku při rozvodu nebo při ukončení stejnopohlavního životního partnerství.

Partneři ve stejnopohlavním životním partnerství jsou od daně z převodu osvobozeni od roku 2020 podle článku 67 zákona o stejnopohlavním životním partnerství (Úřední věstník Černé Hory 67/2020): při převodech mezi partnery během partnerství, při dědění po partnerovi, se kterým žili až do jeho smrti, a u podílu přiděleného v dědickém řízení. Novela vyhlášená v „Úředním věstníku Černé Hory“ 132/26, účinná od 10. září 2026, výslovně zapsala partnery ve stejnopohlavním životním partnerství do těchto osvobození a životní partner se počítá i za člena domácnosti pro osvobození u prvního bydlení. Odkazované stránky Úředního věstníku jsou v černohorštině. Průvodce RoNa Legal v angličtině o novele 132/2026 prochází změnu článek po článku.

A prodávající?

Prodávající daň z převodu neplatí, ale platí daň z kapitálového zisku 15 % z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, pokud nemovitost nebyla jeho jediným a hlavním bydlištěm. Příklad: byt koupený za 120 000 € a prodaný za 180 000 € přinese zisk 60 000 € a daň 9 000 €. Proto má kupní smlouva význam ještě roky po koupi.

Pokud prodáváte, pomáhá nastavit cenu s vědomím, kolik daně zaplatí kupující; jak si cenu ověřit, vysvětlujeme v článku ocenění nemovitosti v Černé Hoře a samotný prodej v článku jak rychle prodat dům v Černé Hoře. Inzerát nemovitosti na Fijace podáte zdarma.

Často kladené otázky

Kolik činí daň z převodu nemovitostí v Černé Hoře? 3 % do základu daně 150 000 €, pak 5 % z části do 500 000 € a 6 % nad touto hranicí.

Kdo platí daň z převodu, kupující, nebo prodávající? Kupující. Prodávající platí daň z kapitálového zisku, pokud dosáhne zisku.

Kdy musí být daň z převodu zaplacena? Přiznání se podává do 15 dnů od uzavření smlouvy a daň se platí současně s přiznáním.

Kde se daň z převodu nemovitostí platí? Příslušnému daňovému úřadu obce, kde nemovitost leží, například v Podgorici, Budvě nebo Baru.

Platí se daň z převodu u nového bytu? Ne, pokud se kupuje od developera a převod podléhá DPH. Daň z převodu se pak neplatí a DPH je zahrnuta v ceně.

Byla daň z převodu v roce 2026 snížena? Sazby se nezměnily. Od 1. dubna 2026 byly z daně z převodu vyjmuty stavební pozemky podléhající DPH a od 10. září 2026 rodinná osvobození výslovně uvádějí partnery ve stejnopohlavním životním partnerství, kteří už byli osvobozeni podle zákona o stejnopohlavním životním partnerství.