Данок на промет на недвижности во Црна Гора 2026: кој плаќа, колку и до кога

Колкав е данокот на промет на недвижности во Црна Гора и кој го плаќа? Го плаќа купувачот, по прогресивни стапки: 3 % до 150.000 евра даночна основа, 5 % на делот до 500.000 и 6 % над тоа. Основата е пазарната вредност, даночната пријава се поднесува во рок од 15 дена од склучувањето на договорот, а данокот се плаќа истовремено, на општината каде што се наоѓа недвижноста.

Данокот на промет на недвижности во Црна Гора е локален данок. Се плаќа на општината во која се наоѓа недвижноста, а приходот се дели меѓу општинскиот буџет и Фондот за изедначување во однос 80:20. Затоа купувачите на крајот имаат работа со даночниот орган во Подгорица, Будва или Бар, а не со државен. Овој водич го објаснува данокот онака како што го уредува законот, со пресметани примери. Овој водич е корисен ако купувате или продавате недвижност во Црна Гора и сакате однапред да знаете колкав ќе биде данокот.

Извор за сè подолу е Законот за данокот на промет на недвижности (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, „Службен лист на Црна Гора“ 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 и 132/26). Fijaka е пазар за огласи и не дава правни совети.

Кој плаќа

Данокот го плаќа стекнувачот, односно купувачот, а не продавачот. При размена плаќа секоја страна; кога недвижноста се стекнува во сосопственост, секој стекнувач плаќа сразмерно на својот удел. При наследување и подарок даночен обврзник е наследникот, односно примачот на подарокот. Црногорските и странските лица го плаќаат данокот под исти услови.

Колку: стапки и примери

Од 1 јануари 2024 стапките се прогресивни:

Како изгледа тоа на конкретни износи (наша пресметка):

Повисоките стапки важат само за делот од основата над секој праг, па целата цена никогаш не се оданочува по највисоката стапка.

Што е даночната основа

Основата е пазарната вредност на недвижноста во моментот на стекнувањето, утврдена од исправата за стекнување, односно од договорот. Ако цената во договорот е пониска од пазарната вредност или не е наведена, локалниот даночен орган ја утврдува пазарната вредност со споредливи податоци за слични недвижности во истото подрачје. Ако такви податоци нема, процената ја прави лиценциран проценител што го определува даночниот орган. Пониската цена во договорот затоа не значи понизок данок.

До кога: рокот од 15 дена

Даночната обврска настанува на денот на склучувањето на договорот. При купување стан што допрва ќе се гради, настанува при предавањето, односно при стапувањето во владение.

Купувачот мора да го пресмета данокот во даночна пријава и да ја поднесе до надлежниот даночен орган во рок од 15 дена од настанувањето на обврската, заедно со договорот, и да го плати данокот истовремено со поднесувањето. Нотарите имаат посебна обврска да го достават договорот до даночниот орган на општината каде што е недвижноста. За физичко лице што не поднесе пријава или не плати навреме, законот пропишува глоба од 100 до 1.000 евра.

Кога данокот не се плаќа

• Новоградба од инвеститор. Стекнувањето новоизградена недвижност на која се пресметува ДДВ не се смета за промет според овој закон; ДДВ е вклучен во цената.
• Градежно земјиште што подлежи на ДДВ, од 1 април 2026. Измената објавена во „Службен лист на Црна Гора“ 33/26 го додаде градежното земјиште во истото правило. Важи само кога прометот подлежи на ДДВ; при продажба меѓу физички лица данокот на промет и понатаму се плаќа.
• Прв дом. Полнолетните црногорски државјани со живеалиште во Црна Гора што купуваат стан или куќа за прв пат и немаат друг дом не плаќаат данок на површината до 20 м² по член на домаќинството. На остатокот од површината се плаќа данок. Ова ослободување не важи за странци.
• Наследство и подароци во најблиското семејство. Наследник од прв ред, сопружник, истополов животен партнер и родителите на оставителот; кај подароците, примач од прв ред и сопружникот или животниот партнер на дарителот.
• Поделба на заедничкиот имот при развод или при престанок на истополово животно партнерство.

Истополовите животни партнери се ослободени од данокот на промет уште од 2020 година според член 67 од Законот за истополово животно партнерство („Службен лист на Црна Гора“ 67/2020): при пренос меѓу партнерите за време на партнерството, при наследување од партнер со кој живееле до смртта и за удел доделен во оставинската постапка. Измената објавена во „Службен лист на Црна Гора“ 132/26, во сила од 10 септември 2026, изрично ги впиша истополовите животни партнери во овие ослободувања, а животниот партнер се смета и за член на домаќинството за ослободувањето за прв дом. Белешката на RoNa Legal за измената 132/2026, напишана на англиски, ја поминува измената член по член.

А продавачот?

Продавачот не плаќа данок на промет, но плаќа 15 % данок на капитална добивка на разликата меѓу продажната и купопродажната цена, освен ако недвижноста била негово единствено и главно живеалиште. Пример: стан купен за 120.000, а продаден за 180.000 евра дава добивка од 60.000 и данок од 9.000 евра. Затоа договорот за купопродажба е важен и години по купувањето.

Ако продавате, помага цената да ја одредите знаејќи колку данок ќе плати купувачот; како да ја проверите цената објаснуваме во проценка на вредноста на недвижност во Црна Гора, а самата продажба во како брзо да продадете куќа во Црна Гора. Огласот за недвижност на Fijaka се објавува бесплатно.

Често поставувани прашања

Колкав е данокот на промет на недвижности во Црна Гора? 3 % до 150.000 евра даночна основа, потоа 5 % на делот до 500.000 и 6 % над тоа.

Кој го плаќа данокот на промет, купувачот или продавачот? Купувачот. Продавачот плаќа данок на капитална добивка ако оствари добивка.

Кога мора да се плати данокот на промет? Пријавата се поднесува во рок од 15 дена од склучувањето на договорот, а данокот се плаќа истовремено со пријавата.

Каде се плаќа данокот на промет на недвижности? На надлежниот даночен орган на општината каде што се наоѓа недвижноста, на пример во Подгорица, Будва или Бар.

Дали се плаќа данок на промет за нов стан? Не, ако се купува од инвеститор и прометот подлежи на ДДВ. Тогаш нема данок на промет, а ДДВ е вклучен во цената.

Дали данокот на промет беше намален во 2026 година? Стапките не се сменија. Од 1 април 2026 градежното земјиште што подлежи на ДДВ е изземено од данокот на промет, а од 10 септември 2026 семејните ослободувања изрично ги наведуваат истополовите животни партнери, кои веќе беа ослободени според Законот за истополово животно партнерство.