L’impôt sur le transfert de biens immobiliers au Monténégro en 2026 : qui paie, combien et dans quel délai

Combien coûte l’impôt sur le transfert de biens immobiliers au Monténégro en 2026 ? 3 % jusqu’à 150 000 euros d’assiette, puis 5 % jusqu’à 500 000 et 6 % au-delà : 7 000 euros pour une assiette de 200 000 euros. L’acheteur dépose la déclaration et paie l’impôt dans les 15 jours suivant le contrat, auprès de la commune où se trouve le bien.

Au Monténégro, l’impôt sur le transfert de biens immobiliers est un impôt local. Il est payé à la commune où se trouve le bien, et les recettes sont partagées entre le budget municipal et le Fonds de péréquation dans un rapport de 80/20. C’est pourquoi les acheteurs ont affaire au service des impôts de Podgorica, de Budva ou de Bar plutôt qu’à une administration nationale. Ce guide explique l’impôt tel que la loi le prévoit, avec des exemples chiffrés.

La source de tout ce qui suit est la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, « Journal officiel du Monténégro » 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 et 132/26). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques.

Qui paie

L’impôt est payé par l’acquéreur, c’est-à-dire l’acheteur, et non par le vendeur. Dans un échange, chaque partie paie ; lorsque le bien est acquis en copropriété, chaque acquéreur paie en proportion de sa part. En cas de succession ou de donation, le redevable est l’héritier ou le bénéficiaire de la donation. Les personnes monténégrines et étrangères paient l’impôt aux mêmes conditions.

Combien : taux et exemples

Depuis le 1er janvier 2024, les taux sont progressifs :

Ce que cela donne sur des montants concrets (notre calcul) :

Les taux supérieurs ne s’appliquent qu’à la partie de l’assiette qui dépasse chaque seuil : la totalité du prix n’est donc jamais imposée au taux le plus élevé.

Ce qu’est l’assiette

L’assiette est la valeur de marché du bien au moment de l’acquisition, établie à partir de l’acte d’acquisition, c’est-à-dire du contrat. Si le prix du contrat est inférieur à la valeur de marché ou n’est pas indiqué, l’administration fiscale locale évalue la valeur de marché à l’aide de données comparables sur des biens similaires dans la même zone. À défaut de telles données, l’évaluation est réalisée par un expert agréé désigné par l’administration fiscale. Un prix plus bas dans le contrat ne signifie donc pas un impôt plus bas.

Dans quel délai : les 15 jours

L’obligation fiscale naît le jour de la conclusion du contrat. Pour l’achat d’un appartement encore à construire, elle naît à la remise des clés, c’est-à-dire à la prise de possession.

L’acheteur doit calculer l’impôt dans une déclaration et la déposer auprès de l’administration fiscale compétente dans les 15 jours suivant la naissance de l’obligation, avec le contrat, et payer l’impôt au moment du dépôt. Les notaires ont l’obligation distincte de transmettre le contrat à l’administration fiscale de la commune où se trouve le bien. Pour un particulier qui ne déclare pas ou ne paie pas à temps, la loi prévoit une amende de 100 à 1 000 euros.

Quand l’impôt n’est pas dû

• Le neuf acheté à un promoteur. L’acquisition d’un bien neuf soumis à la TVA n’est pas un transfert au sens de cette loi ; la TVA est incluse dans le prix.
• Le terrain constructible soumis à la TVA, depuis le 1er avril 2026. Une modification publiée au « Journal officiel du Monténégro » 33/26 a étendu la même règle au terrain constructible. Elle ne s’applique que lorsque le transfert est soumis à la TVA ; lors d’une vente entre particuliers, l’impôt sur le transfert reste dû.
• Une première résidence. Les citoyens monténégrins majeurs résidant au Monténégro qui achètent un appartement ou une maison pour la première fois et ne possèdent pas d’autre logement ne paient pas l’impôt sur la surface jusqu’à 20 m² par membre du ménage. L’impôt est payé sur la surface restante. Cette exonération ne s’applique pas aux étrangers.
• Les successions et donations au sein de la famille proche. Un héritier du premier ordre, un conjoint, un partenaire de vie de même sexe et les parents du défunt ; pour les donations, un bénéficiaire du premier ordre et le conjoint ou partenaire de vie du donateur.
• Le partage des biens communs en cas de divorce ou de fin d’un partenariat de vie entre personnes de même sexe.

Les partenaires de vie de même sexe sont exonérés de l’impôt sur le transfert depuis 2020 en vertu de l’article 67 de la loi sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe (Journal officiel du Monténégro 67/2020) : pour les transferts entre partenaires pendant le partenariat, pour l’héritage d’un partenaire avec qui ils vivaient jusqu’au décès, et pour une part attribuée lors de la succession. Une modification publiée au « Journal officiel du Monténégro » 132/26, en vigueur depuis le 10 septembre 2026, a inscrit expressément les partenaires de vie de même sexe dans ces exonérations, et un partenaire de vie compte aussi comme membre du ménage pour l’exonération de la première résidence. La note de RoNa Legal sur la modification 132/2026 examine le changement article par article.

Et le vendeur ?

Le vendeur ne paie pas l’impôt sur le transfert, mais il paie 15 % d’impôt sur la plus-value sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sauf si le bien était sa seule et principale résidence. Exemple : un appartement acheté 120 000 et vendu 180 000 euros donne une plus-value de 60 000 et un impôt de 9 000 euros. C’est pourquoi le contrat d’achat garde son importance des années après l’achat.

Si vous vendez, il est utile de fixer le prix en sachant combien d’impôt paiera l’acheteur ; nous expliquons comment vérifier un prix dans estimer un bien immobilier au Monténégro, et la vente elle-même dans comment vendre rapidement une maison au Monténégro. Une annonce immobilière sur Fijaka se publie gratuitement.

Questions fréquentes

À combien s’élève l’impôt sur le transfert de biens immobiliers au Monténégro ? 3 % jusqu’à 150 000 euros d’assiette, puis 5 % sur la part jusqu’à 500 000 et 6 % au-delà.

Qui paie l’impôt sur le transfert, l’acheteur ou le vendeur ? L’acheteur. Le vendeur paie l’impôt sur la plus-value s’il réalise un gain.

Quand l’impôt sur le transfert doit-il être payé ? La déclaration est déposée dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat, et l’impôt est payé au moment du dépôt.

Où paie-t-on l’impôt sur le transfert de biens immobiliers ? À l’administration fiscale compétente de la commune où se trouve le bien, par exemple à Podgorica, Budva ou Bar.

Paie-t-on l’impôt sur le transfert pour un appartement neuf ? Non, s’il est acheté à un promoteur et que le transfert est soumis à la TVA. Il n’y a alors pas d’impôt sur le transfert, et la TVA est incluse dans le prix.

L’impôt sur le transfert a-t-il baissé en 2026 ? Les taux n’ont pas changé. Depuis le 1er avril 2026, le terrain constructible soumis à la TVA est sorti de l’impôt sur le transfert, et depuis le 10 septembre 2026 les exonérations familiales citent expressément les partenaires de vie de même sexe, déjà exonérés en vertu de la loi sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe.