Qu’est-ce que l’etažiranje au Monténégro ? L’inscription au cadastre d’un bâtiment et de ses lots distincts, comme les appartements, les locaux et les garages, afin que chaque lot ait son propre propriétaire. L’investisseur déclare le changement dans les 30 jours, une entreprise de géodésie agréée fait le relevé, et le cadastre le certifie dans les 30 jours.
L’etažiranje est l’inscription au cadastre d’un bâtiment et de ses lots distincts (appartements, locaux commerciaux, garages, places de stationnement et caves), afin que chaque lot ait son propre propriétaire dans l’extrait du cadastre, avec la copropriété des parties communes du bâtiment et du terrain. L’investisseur ou le titulaire du droit déclare au cadastre un changement dû à une construction dans les 30 jours, les travaux sur le terrain sont réalisés par une entreprise de géodésie agréée, le cadastre renvoie le relevé certifié dans les 30 jours de sa réception, et le titulaire du droit supporte les frais.
Les règles proviennent de la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier et du règlement sur l’établissement et la tenue du cadastre immobilier. Ce guide explique ce qui est inscrit, qui est inscrit comme propriétaire, comment se déroule la procédure et ce que l’acheteur d’un appartement doit vérifier.
Qu’inscrit l’etažiranje ?
La propriété par étages (etažna svojina) s’inscrit au nom des propriétaires des lots distincts du bâtiment, avec leur copropriété des parties communes du bâtiment et du terrain sur lequel il se trouve. Pour chaque lot distinct, le cadastre enregistre :
| Donnée | Exemple |
| Position et forme | Étage et disposition dans le bâtiment |
| Surface nette | Calculée selon une norme |
| Usage | Appartement, local commercial, garage |
| Nom, adresse et étage | Entrée et étage |
| Nombre de pièces | Pièces |
| Année de construction et statut juridique | Par exemple l’existence d’un permis d’utilisation |
Les bâtiments et les lots distincts avec leurs titulaires de droits sont inscrits dans la feuille V de l’extrait du cadastre. Une différence de surface d’un lot distinct qui résulte uniquement de l’application d’une autre norme de calcul des surfaces n’est pas considérée comme un changement. La manière de lire l’extrait est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
Qui est inscrit comme propriétaire d’un appartement dans un immeuble neuf ?
- Le bâtiment. Le constructeur qui a construit le bâtiment légalement, ou celui qui a obtenu un permis de construire ou un permis d’utilisation, est inscrit comme titulaire du droit. Le constructeur d’un bâtiment qui n’a pas été construit légalement est inscrit avec une mention de charge dans la feuille G.
- Le lot distinct. C’est l’investisseur qui est inscrit comme titulaire du droit sur un lot distinct, ou la personne qui présente un document prouvant la propriété ou la succession juridique depuis l’investisseur, par exemple un contrat d’achat de l’appartement conclu avec l’investisseur.
- La légalisation. Pour un bâtiment construit sans permis, en vue de sa légalisation, l’inscription se fait sur la base d’un acte notarié établi à partir d’une déclaration et d’un relevé géodésique de l’état existant. Depuis les modifications de décembre 2025, le bâtiment doit aussi être visible sur l’image satellite et aérienne de juillet 2025.
La copropriété des propriétaires des lots s’inscrit sur la partie de la parcelle urbaine qui appartenait à l’investisseur, et l’investisseur dépose la documentation d’urbanisme avec les limites de la parcelle urbaine en même temps que la demande d’inscription du bâtiment.
Comment se déroule la procédure, étape par étape ?
| Étape | Qui | Délai |
| Déclaration du changement au cadastre, avec les documents | L’investisseur ou le titulaire du droit | 30 jours à compter du changement |
| Travaux sur le terrain et relevé géodésique | Une entreprise de géodésie agréée | 30 jours à compter de la déclaration ; ce délai ne s’applique pas lorsque les travaux sont faits en vertu d’un contrat |
| Contrôle, examen et certification du relevé | Le cadastre | Renvoie le relevé dans les 30 jours de sa réception |
| Établissement des droits et décision d’inscription | Le cadastre | À l’issue de la procédure |
Les travaux dus à la construction, à la reconstruction ou à la démolition de bâtiments ne peuvent être réalisés que par une entreprise de géodésie qui emploie au moins un professionnel de la géodésie habilité pour ces travaux. Le titulaire du droit supporte les frais d’établissement et de mise en œuvre des changements. Depuis les modifications de 2025 et 2026, les entreprises de géodésie peuvent déposer les relevés, et les notaires et les organismes publics les demandes d’inscription, par voie électronique via le guichet électronique du cadastre. Le cabinet RoNa Legal analyse plus en détail l’inscription des lots distincts.
Que contient le relevé géodésique ?
Avec le relevé, l’entreprise de géodésie dépose notamment :
- son agrément pour les travaux de géodésie et l’habilitation du géomètre qui a effectué les mesures ;
- le certificat d’étalonnage de l’instrument utilisé ;
- la preuve d’un compte MontePOS, si les mesures ont utilisé le positionnement par satellite ;
- en cas de légalisation, un extrait de l’image satellite de juillet 2025 indiquant si le bâtiment est visible.
Un relevé déposé via le guichet électronique est signé avec une signature et un cachet électroniques.
Que doit vérifier l’acheteur d’un appartement ?
| Vérification | Pourquoi |
| L’appartement est-il inscrit comme lot distinct dans la feuille V | Sans cela, l’appartement ne peut pas être inscrit comme lot distinct à votre nom |
| Qui est inscrit comme titulaire du droit | Ce doit être le vendeur ou l’investisseur avec qui vous signez |
| Les mentions dans la feuille G | Par exemple un bâtiment sans permis d’utilisation ou non conforme au permis de construire |
| La surface du contrat correspond-elle au cadastre | Les différences peuvent venir d’une autre norme de calcul |
| Le terrain sous le bâtiment est-il inscrit | La copropriété des propriétaires des lots couvre aussi le terrain |
Pour un appartement en construction, les risques liés au contrat et aux permis sont décrits dans notre article sur l’achat sur plan, et une annonce indiquant une légalisation en cours est expliquée dans notre article sur legalizacija u toku. Une fois que le bâtiment a des propriétaires de lots, l’assemblée des copropriétaires décide des parties communes.
Exemple : un immeuble de 12 appartements
Un investisseur a obtenu un permis d’utilisation pour un immeuble de 12 appartements et 12 places de stationnement :
- dans les 30 jours suivant le changement, il le déclare au cadastre et engage une entreprise de géodésie agréée ;
- l’entreprise de géodésie fait le relevé du bâtiment et des lots distincts et le dépose au cadastre ;
- le cadastre examine et certifie le relevé et, par décision, inscrit le bâtiment et 24 lots distincts au nom de l’investisseur ;
- les acheteurs des appartements font inscrire leur propriété sur les lots distincts sur la base de leurs contrats avec l’investisseur.
Liste de vérification
| Vérification | Pourquoi |
| Permis d’utilisation ou permis de construire | Il détermine si le constructeur est inscrit sans mention de charge |
| Changement déclaré dans les 30 jours | Une obligation légale de l’investisseur ou du titulaire du droit |
| Entreprise de géodésie agréée | Seule une telle entreprise peut réaliser les travaux dus à une construction |
| Documentation d’urbanisme avec les limites de la parcelle | L’investisseur la dépose avec la demande d’inscription du bâtiment |
| Décision d’inscription du cadastre | Ce n’est qu’alors que les lots distincts sont inscrits |
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’etažiranje d’un appartement ? C’est l’inscription au cadastre d’un lot distinct d’un bâtiment, comme un appartement ou un garage, en tant que bien distinct avec son propre propriétaire, avec la copropriété des parties communes du bâtiment et du terrain.
Qui paie l’etažiranje ? Le titulaire du droit supporte les frais d’établissement et de mise en œuvre des changements au cadastre, et les travaux sont réalisés par une entreprise de géodésie agréée qu’il engage.
Combien de temps dure l’etažiranje ? Le changement est déclaré dans les 30 jours. L’entreprise de géodésie dépose le relevé dans les 30 jours de la déclaration, sauf si elle travaille en vertu d’un contrat, et le cadastre le renvoie certifié dans les 30 jours de sa réception ; la décision d’inscription suit.
Qui est inscrit comme propriétaire d’un appartement dans un immeuble neuf ? L’investisseur est inscrit sur le lot distinct, ou la personne qui présente un document prouvant la propriété ou la succession juridique depuis l’investisseur.
Puis-je acheter un appartement qui n’est pas passé par l’etažiranje ? Un appartement qui n’est pas inscrit comme lot distinct ne peut pas être inscrit comme lot distinct à votre nom tant qu’il n’est pas enregistré au cadastre : vérifiez donc l’extrait du cadastre avant de signer.
Une différence de surface signifie-t-elle une erreur du cadastre ? Pas toujours. Une différence de surface d’un lot distinct qui résulte uniquement d’une autre norme de calcul des surfaces n’est pas considérée comme un changement.
Sources
L’etažiranje est régi par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel de la République du Monténégro 29/2007 et Journal officiel du Monténégro 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 et 160/2025, articles 64 à 66, 77 et 137 à 143 ; le texte consolidé jusqu’en 2021 est publié par Paragraf), et le contenu du relevé et le guichet électronique par le règlement sur l’établissement et la tenue du cadastre immobilier (Journal officiel du Monténégro 18/2023, 29/2023 et 10/2026, articles 80 et 80a). Les règles ont été vérifiées le 24 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour une inscription précise, adressez-vous au cadastre, à une entreprise de géodésie ou à un avocat.