Peut-on vendre sa part d’un bien en copropriété au Monténégro ? Oui, sans l’accord des autres, mais ceux-ci ont un droit de préemption : envoyez-leur d’abord une offre écrite avec le prix et les conditions, puis attendez 10 jours après sa remise. Sans cette notification, un copropriétaire peut demander l’annulation de la vente ; vendre ou louer le bien entier exige l’accord de tous.
Au Monténégro, de nombreux appartements et maisons ont plus d’un propriétaire. Héritiers, frères et sœurs, ex-époux ou amis qui ont acheté ensemble sont inscrits comme copropriétaires, et c’est là que les questions commencent. Les recherches locales le confirment : « suvlasništvo » (copropriété) est suivi de « kuće » (d’une maison), « stana » (d’un appartement) et « suvlasništvo i zajedničko vlasništvo » (copropriété et propriété commune), « prodaja suvlasničkog dijela » (vente d’une part de copropriété) de « nekretnine » (bien immobilier), « stana », « kuće » et « zemljišta » (terrain), et « pravo preče kupovine » (droit de préemption) le plus souvent de « zakon » (loi), « suvlasnika » (des copropriétaires), « kuće » et « stana ».
Cet article explique la différence entre la copropriété par quotes-parts et la propriété commune, comment vendre une part sans risquer l’annulation de la vente, ce qu’un copropriétaire peut faire seul et ce qui exige l’accord de tous, comment sortir de la copropriété, et ce que cela coûte.
Copropriété et propriété commune ne sont pas la même chose
La loi sur les rapports de propriété distingue deux formes de propriété d’une même chose par plusieurs personnes :
| Question | Copropriété par quotes-parts (susvojina) | Propriété commune (zajednička svojina) |
| La part de chaque propriétaire | Définie par rapport au tout, par exemple 1/2 ou 1/3 | Déterminable, mais non définie à l’avance |
| Inscription au cadastre | Par quotes-parts, exprimées en fractions | Au nom de tous, avec la mention de propriété commune |
| Disposer de sa propre part | Un copropriétaire peut le faire seul, sous réserve du droit de préemption des autres | La disposition exige l’accord de tous les propriétaires communs |
En cas de doute sur la forme applicable, la copropriété par quotes-parts est présumée. Si les quotes-parts ne sont pas définies, elles sont présumées égales. Les propriétaires communs peuvent convenir de leurs parts à tout moment et, faute d’accord, chacun peut demander au tribunal de les fixer. La forme qui vous concerne et l’importance de votre part figurent dans l’extrait du cadastre ; la manière de le lire est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
Vendre une part : l’offrir d’abord aux autres
Un copropriétaire peut disposer de sa part sans l’accord des autres copropriétaires. Mais en cas de vente, les autres copropriétaires ont un droit de préemption. La loi fixe aussi le délai : si un copropriétaire n’accepte pas une offre écrite d’achat de la part dans les 10 jours suivant sa remise, le vendeur peut vendre la part à un tiers.
La loi sur les obligations ajoute la conséquence : les titulaires d’un droit de préemption légal doivent être informés par écrit de la vente envisagée et de ses conditions, faute de quoi ils ont le droit de demander l’annulation de la vente. Un droit de préemption légal n’est pas limité dans le temps, et les règles du droit de préemption conventionnel s’appliquent par analogie : si la propriété a été transférée sans notification et que l’acheteur connaissait ou devait connaître ce droit, le copropriétaire peut, dans les six mois suivant le moment où il a appris le transfert, demander l’annulation du transfert et la cession de la part à son profit aux mêmes conditions, et ce droit s’éteint en tout état de cause cinq ans après le transfert.
| Étape | Que faire | Pourquoi |
| 1 | Une offre écrite à chaque copropriétaire, avec le prix et les conditions de vente | La loi exige une notification écrite de la vente et de ses conditions |
| 2 | Une remise qui permet de prouver la date, par exemple un envoi recommandé avec accusé de réception | Les 10 jours courent à partir de la remise |
| 3 | Attendre l’écoulement des 10 jours | D’ici là, un copropriétaire peut accepter l’offre |
| 4 | Le contrat avec l’acheteur chez le notaire, par acte notarié | Les actes de transfert de propriété immobilière qui ne respectent pas cette forme n’ont aucun effet juridique |
| 5 | La déclaration fiscale de l’acheteur dans les 15 jours | L’acheteur paie l’impôt sur le transfert pour la part achetée |
La loi rattache le droit de préemption à la vente. L’aspect du contrat lui-même et les honoraires du notaire sont présentés dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire.
Ce qu’un copropriétaire peut faire seul, et ce qui exige l’accord de tous
L’acheteur d’une part devient copropriétaire avec les mêmes droits et obligations que le précédent. Chaque copropriétaire peut détenir et utiliser le bien avec les autres, en proportion de sa part et sans porter atteinte à leurs droits. Pour les décisions, la loi exige différents niveaux d’accord :
| Décision | Accord requis |
| Gestion et entretien courants | Les copropriétaires dont les parts représentent ensemble plus de la moitié de la valeur |
| Mode d’utilisation du bien, nomination et révocation d’un gestionnaire | Plus de la moitié de la valeur |
| Travaux urgents et nécessaires à la conservation du bien | N’importe quel copropriétaire seul |
| Vente du bien entier, changement d’affectation, location du bien entier | Tous les copropriétaires |
| Hypothèque sur le bien entier, grosses réparations, extensions, surélévation, transformations | Tous les copropriétaires |
| Hypothèque sur sa propre part uniquement | Le copropriétaire seul |
À défaut d’accord, tout copropriétaire peut demander au tribunal de trancher. Les copropriétaires supportent les frais d’utilisation, de gestion et d’entretien en proportion de leurs parts, et partagent les revenus, comme les loyers, dans la même proportion. C’est pourquoi un copropriétaire ne peut pas louer seul l’appartement entier ; les règles de la location sont présentées dans notre article sur la location d’un appartement.
Le partage : comment sortir de la copropriété
Chaque copropriétaire a le droit de demander le partage à tout moment, sauf à un moment où le partage nuirait aux autres copropriétaires. Ce droit ne se prescrit pas, et un contrat par lequel un copropriétaire renonce définitivement au partage est nul. Les copropriétaires peuvent convenir à l’unanimité de ne pas demander le partage pendant cinq ans au plus.
- Le partage amiable. Les copropriétaires s’accordent, et le contrat de partage d’un bien immobilier est établi par écrit chez un notaire.
- Le partage judiciaire. À défaut d’accord, tout copropriétaire peut demander le partage au tribunal dans le cadre d’une procédure non contentieuse.
- Le partage en nature, lorsqu’il est possible : chacun reçoit une partie correspondant à sa part, et les différences sont réglées en argent.
- L’attribution à un copropriétaire. Si le partage en nature est impossible ou réduirait sensiblement la valeur, le tribunal peut attribuer le bien à un copropriétaire, qui verse aux autres la valeur de leurs parts ; jusqu’à leur paiement, ils disposent d’un droit de gage sur le bien.
- La vente publique. Si cela n’est pas non plus une solution, le tribunal ordonne une vente et l’argent est réparti en proportion des parts.
Les copropriétaires supportent les frais du partage en proportion de leurs parts, sauf convention contraire. Lorsque les copropriétaires sont des héritiers, un accord de partage peut déjà être intégré dans la décision de succession ; la procédure est présentée dans notre article sur la succession immobilière.
Impôt et honoraires du notaire
L’impôt sur le transfert. Lors de l’acquisition d’une part de copropriété, chaque acquéreur est redevable en proportion de sa part, et l’assiette est la valeur de marché de la part acquise. Les taux sont de 3 % jusqu’à 150 000 €, puis 4 500 € + 5 % du montant au-delà de 150 000 €. À la fin de la copropriété ou lors d’un partage, la personne qui acquiert une partie distincte ne paie pas d’impôt à hauteur de la valeur de sa part antérieure ; l’impôt n’est dû que sur ce qu’elle acquiert au-delà. Si deux copropriétaires détenant chacun 1/2 partagent un appartement d’une valeur de 120 000 € et que l’un prend le tout, l’impôt est dû sur 60 000 €, soit 1 800 €. La déclaration est déposée dans les 15 jours. Les détails figurent dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
Le notaire. Selon le barème de 2026, les honoraires d’un acte notarié dépendent de la valeur de l’objet : pour la vente de la moitié d’un appartement d’une valeur de 50 000 €, ils sont de 350 €, plus TVA. Pour un partage, la base est la valeur de l’ensemble des biens partagés : pour un appartement d’une valeur de 100 000 €, les honoraires sont de 480 €, plus TVA. Le notaire retient la valeur de marché si le prix déclaré est inférieur.
Une courte liste par situation
| Situation | Ce qu’exige la loi |
| Je vends ma part | Une offre écrite aux autres copropriétaires et 10 jours d’attente |
| Nous vendons l’appartement entier | Les signatures de tous les copropriétaires ou de leurs mandataires |
| Je veux louer l’appartement entier | L’accord de tous les copropriétaires |
| Le toit fuit et doit être réparé d’urgence | N’importe quel copropriétaire peut agir seul |
| Je veux une hypothèque sur ma part | Possible sans les autres ; le bien entier exige l’accord de tous |
| Je veux sortir de la copropriété | Partage amiable chez le notaire ou partage judiciaire |
Une fois l’accord trouvé et le bien entier vendu, la démarche, du prix à la remise des clés, est présentée dans notre guide de la vente d’un appartement, et vous pouvez publier une annonce dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Puis-je vendre ma part d’appartement sans l’accord des autres copropriétaires ? Oui, mais les autres copropriétaires ont un droit de préemption. Envoyez-leur d’abord une offre écrite avec le prix et les conditions ; s’ils ne l’acceptent pas dans les 10 jours suivant sa remise, vous pouvez vendre la part à un tiers.
Que se passe-t-il si je vends ma part sans l’offrir aux copropriétaires ? Un copropriétaire qui n’a pas été informé par écrit de la vente et de ses conditions peut demander l’annulation de la vente. Selon les règles applicables par analogie, le délai est de six mois à compter du moment où il a appris le transfert, et au plus tard de cinq ans après le transfert.
Un copropriétaire peut-il louer l’appartement ? Pas l’appartement entier. Louer le bien entier dépasse la gestion courante et exige l’accord de tous les copropriétaires ; à défaut, une décision du tribunal peut être demandée.
Comment partage-t-on une maison ou un appartement en copropriété ? À l’amiable, par un contrat de partage chez le notaire, ou en justice. Le tribunal procède au partage en nature lorsque c’est possible ; sinon, il attribue le bien à un copropriétaire qui indemnise les autres, ou ordonne une vente publique.
Un impôt est-il dû lorsqu’un copropriétaire reprend la part d’un autre ? Oui, sur ce qu’il acquiert au-delà de sa part antérieure. À hauteur de la valeur de sa propre part, en cas de partage ou de fin de la copropriété, aucun impôt sur le transfert n’est dû.
Un copropriétaire peut-il hypothéquer sa part ? Un copropriétaire peut grever seul sa propre part. Une hypothèque sur le bien entier exige l’accord de tous les copropriétaires.
Sources
La copropriété, la propriété commune, le droit de préemption des copropriétaires et le partage sont régis par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009, articles 131 à 160 et 313 ; la modification parue au Journal officiel du Monténégro 29/2025 ne concerne pas ces règles). Les conséquences de l’absence de notification proviennent de la loi sur les obligations (articles 536, 541 et 542), l’inscription par fractions des articles 75 et 76 de la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier, et l’exigence de l’acte notarié de l’article 52 de la loi sur le notariat. L’impôt est régi par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (articles 7, 9, 11, 12 et 16), et les honoraires des notaires par le barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026, articles 5 et 6 et numéro de barème 1). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un bien précis, consultez un notaire ou un avocat.