Могу ли я продать свою долю квартиры без согласия остальных сособственников? Да, но у остальных сособственников есть преимущественное право покупки. Сначала отправьте им письменное предложение с ценой и условиями; если они не примут его в течение 10 дней со дня вручения, долю можно продать третьему лицу.
У многих квартир и домов в Черногории больше одного владельца. Наследники, братья и сёстры, бывшие супруги или друзья, купившие жильё вместе, записаны как сособственники, и именно здесь начинаются вопросы. Местные поисковые запросы это подтверждают: к "suvlasništvo" (долевая собственность) добавляют "kuće" (на дом), "stana" (на квартиру) и "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (долевая и совместная собственность), к "prodaja suvlasničkog dijela" (продажа доли) добавляют "nekretnine" (недвижимости), "stana", "kuće" и "zemljišta" (земли), а к "pravo preče kupovine" (преимущественное право покупки) чаще всего "zakon" (закон), "suvlasnika" (сособственников), "kuće" и "stana".
Статья объясняет разницу между долевой и совместной собственностью, как продать долю так, чтобы продажу нельзя было отменить, что сособственник может сделать сам, а на что нужно согласие всех, как выйти из долевой собственности и во что это обходится.
Долевая и совместная собственность различаются
Закон об имущественно-правовых отношениях различает две формы собственности нескольких лиц на одну вещь:
| Вопрос | Долевая собственность (susvojina) | Совместная собственность (zajednička svojina) |
| Доля каждого владельца | Определена пропорционально целому, например 1/2 или 1/3 | Определима, но заранее не определена |
| Запись в кадастре | По долям, выраженным дробью | На имена всех, с отметкой о совместной собственности |
| Распоряжение своей частью | Сособственник сам, с учётом преимущественного права остальных | Нужно согласие всех совладельцев |
Если неясно, о какой форме идёт речь, предполагается долевая собственность. Если доли не определены, они считаются равными. Совладельцы совместной собственности могут в любое время договориться о своих долях, а если не договорятся, каждый может обратиться в суд. Какая у вас форма собственности и каков размер доли, видно в выписке из кадастра; как её читать, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
Продажа доли: сначала предложение остальным
Сособственник может распоряжаться своей долей без согласия остальных сособственников. Но при продаже остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Закон устанавливает и срок: если сособственник в течение 10 дней со дня вручения письменного предложения о покупке доли не примет его, продавец вправе продать долю третьему лицу.
Закон об обязательственных отношениях добавляет последствие: лица, у которых преимущественное право покупки возникает из закона, должны быть письменно уведомлены о предполагаемой продаже и её условиях, иначе они вправе требовать отмены продажи. Срок действия законного преимущественного права не ограничен, и к нему соответственно применяются правила о договорном преимущественном праве: если собственность перешла без уведомления, а покупатель знал или должен был знать о преимущественном праве, сособственник может в течение шести месяцев с момента, когда узнал о переходе, потребовать отмены перехода и передачи доли ему на тех же условиях; это право в любом случае прекращается через пять лет после перехода.
| Шаг | Что сделать | Зачем |
| 1 | Письменное предложение каждому сособственнику с ценой и условиями продажи | Закон требует письменного уведомления о продаже и условиях |
| 2 | Вручение способом, который подтверждает дату, например заказным письмом с уведомлением о вручении | 10 дней отсчитываются от вручения |
| 3 | Дождаться истечения 10 дней | До этого сособственник может принять предложение |
| 4 | Договор с покупателем у нотариуса, в форме нотариального акта | Сделки о переходе права собственности на недвижимость без этой формы не имеют юридической силы |
| 5 | Налоговая декларация покупателя в течение 15 дней | Покупатель платит налог на передачу за купленную долю |
Закон связывает преимущественное право с продажей. Как выглядит сам договор и сколько берёт нотариус, объясняет наша статья о договоре купли-продажи у нотариуса.
Что сособственник может сам, а что только все вместе
Покупатель доли становится сособственником с теми же правами и обязанностями, что и прежний. Каждый сособственник может владеть и пользоваться вещью вместе с остальными соразмерно своей доле и не нарушая их прав. Для решений закон требует разного согласия:
| Решение | Необходимое согласие |
| Обычное управление и содержание | Сособственники, чьи доли вместе составляют больше половины стоимости |
| Порядок пользования вещью, назначение и отзыв управляющего | Больше половины стоимости |
| Срочные и необходимые работы для сохранения вещи | Каждый сособственник сам |
| Продажа всей недвижимости, изменение назначения, сдача всей недвижимости в аренду | Все сособственники |
| Ипотека на всю недвижимость, крупный ремонт, пристройка, надстройка, перепланировка | Все сособственники |
| Ипотека только на свою долю | Сособственник сам |
Если согласия нет, каждый сособственник может потребовать, чтобы вопрос решил суд. Расходы на пользование, управление и содержание сособственники несут пропорционально долям и в той же пропорции делят доходы, например арендную плату. Поэтому один сособственник не может сам сдать всю квартиру; правила сдачи описывает наша статья о том, как сдать квартиру.
Раздел: как выйти из долевой собственности
Каждый сособственник вправе в любое время требовать раздела, кроме момента, когда раздел причинил бы ущерб остальным. Это право не имеет срока давности, а договор, по которому сособственник навсегда отказывается от раздела, ничтожен. Сособственники могут единогласно договориться не требовать раздела не дольше пяти лет.
- Раздел по договору. Сособственники договариваются, и договор о разделе недвижимости заключается в письменной форме у нотариуса.
- Раздел через суд. Без договорённости каждый сособственник может потребовать раздела в суде в порядке особого (неискового) производства.
- Раздел в натуре, если он возможен: каждый получает часть, соответствующую его доле, а разница выравнивается деньгами.
- Передача одному сособственнику. Если раздел в натуре невозможен или заметно снизит стоимость, суд может передать вещь одному сособственнику, который выплачивает остальным стоимость их долей; до выплаты у них есть залоговое право на вещь.
- Публичная продажа. Если и такой вариант не подходит, суд назначает продажу, а деньги делятся пропорционально долям.
Расходы на раздел сособственники несут пропорционально долям, если не договорились иначе. Если сособственники являются наследниками, соглашение о разделе можно включить уже в решение о наследовании; процедуру описывает наша статья о наследстве.
Налог и нотариус
Налог на передачу недвижимости. При приобретении доли налогоплательщиком является каждый приобретатель пропорционально своей доле, а база равна рыночной стоимости приобретаемой доли. Ставки: 3% до 150 000 €, далее 4500 € + 5% с суммы свыше 150 000 €. При прекращении долевой собственности или разделе тот, кто получает отдельную часть, не платит налог в пределах стоимости своей прежней доли; налог платится только с того, что он получает сверх неё. Если два сособственника по 1/2 делят квартиру стоимостью 120 000 € и один забирает её целиком, налог платится с 60 000 €, то есть 1800 €. Декларация подаётся в течение 15 дней. Подробности в нашей статье о налоге на передачу недвижимости.
Нотариус. По тарифу 2026 года вознаграждение за нотариальный акт зависит от стоимости предмета: за продажу половины квартиры стоимостью 50 000 € вознаграждение составит 350 €, плюс НДС. При разделе базой служит стоимость всего делимого имущества, поэтому для квартиры стоимостью 100 000 € вознаграждение составит 480 €, плюс НДС. Если указанная цена ниже, нотариус берёт рыночную стоимость.
Короткий список по ситуациям
| Ситуация | Что требует закон |
| Продаю свою долю | Письменное предложение остальным сособственникам и 10 дней ожидания |
| Продаём всю квартиру | Подписи всех сособственников или их представителей |
| Хочу сдать всю квартиру | Согласие всех сособственников |
| Протекает крыша, нужен срочный ремонт | Каждый сособственник может действовать сам |
| Хочу ипотеку на свою долю | Могу сам; для всей недвижимости нужно согласие всех |
| Хочу выйти из долевой собственности | Раздел по договору у нотариуса или через суд |
Когда договорённость достигнута и продаётся вся недвижимость, путь от цены до передачи описывает наше руководство по продаже квартиры, а объявление можно разместить в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Что будет, если продать долю, не предложив её сособственникам? Сособственник, которого письменно не уведомили о продаже и её условиях, может потребовать отмены продажи. По правилам, которые применяются соответственно, срок составляет шесть месяцев с момента, когда он узнал о переходе, и не более пяти лет с момента перехода.
Может ли один сособственник сдать квартиру? Не всю квартиру. Сдача всей недвижимости выходит за рамки обычного управления и требует согласия всех сособственников; без него можно добиваться решения суда.
Как делится дом или квартира в долевой собственности? По договорённости, договором о разделе у нотариуса, или через суд. Суд делит в натуре, если это возможно; если нет, передаёт недвижимость одному сособственнику с выплатой остальным или назначает публичную продажу.
Платится ли налог, когда один сособственник забирает долю другого? Да, с того, что он получает сверх своей прежней доли. В пределах стоимости собственной доли при разделе или прекращении долевой собственности налог на передачу не платится.
Может ли сособственник заложить свою долю? Свою идеальную долю он может заложить сам. Для ипотеки на всю недвижимость нужно согласие всех сособственников.
Источники
Долевую и совместную собственность, преимущественное право сособственников и раздел регулирует Закон об имущественно-правовых отношениях (Официальный вестник Черногории 19/2009, статьи с 131 по 160 и 313; изменение в Официальном вестнике Черногории 29/2025 этих правил не касается). Последствия отсутствия уведомления взяты из Закона об обязательственных отношениях (статьи 536, 541 и 542), запись по дробям из статей 75 и 76 Закона о государственной съёмке и кадастре недвижимости, а форма нотариального акта из статьи 52 Закона о нотариусах. Налог регулирует Закон о налоге на передачу недвижимости (статьи 7, 9, 11, 12 и 16), а вознаграждение нотариуса тариф вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, статьи 5 и 6 и тарифный номер 1). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретной недвижимости обращайтесь к нотариусу или адвокату.