Mogu li prodati svoj dio stana bez saglasnosti ostalih suvlasnika? Možete, ali ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Prvo im pošaljite pisanu ponudu sa cijenom i uslovima; ako je ne prihvate u roku od 10 dana od dostavljanja, dio možete prodati trećem licu.
Mnogo stanova i kuća u Crnoj Gori nema jednog vlasnika. Nasljednici, braća i sestre, bivši supružnici ili prijatelji koji su kupili zajedno upisani su kao suvlasnici, i tu počinju pitanja. Pretraga to potvrđuje: uz "suvlasništvo" idu "kuće", "stana" i "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo", uz "prodaja suvlasničkog dijela" idu "nekretnine", "stana", "kuće" i "zemljišta", a uz "pravo preče kupovine" najčešće "zakon", "suvlasnika", "kuće" i "stana".
Ovaj tekst objašnjava razliku između suvlasništva i zajedničke svojine, kako se prodaje suvlasnički dio da prodaja ne bi mogla biti poništena, šta jedan suvlasnik može sam, a šta samo uz saglasnost svih, kako se izlazi iz suvlasništva i šta se pritom plaća.
Suvlasništvo i zajednička svojina nijesu isto
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima razlikuje dva oblika svojine više lica na istoj stvari:
| Pitanje | Suvlasništvo (susvojina) | Zajednička svojina |
| Dio svakog vlasnika | Određen srazmjerno cjelini, na primjer 1/2 ili 1/3 | Odrediv, ali nije unaprijed određen |
| Upis u katastar | Po djelovima, izraženim razlomkom | Na ime svih, uz oznaku da je zajednička svojina |
| Raspolaganje svojim dijelom | Suvlasnik može sam, uz pravo preče kupovine ostalih | Za raspolaganje je potrebna saglasnost svih zajedničara |
Ako nije jasno koji je oblik u pitanju, smatra se da postoji suvlasništvo. Ako suvlasnički djelovi nijesu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Zajedničari mogu u svako doba sporazumno utvrditi svoje udjele, a ako se ne dogovore, svaki može tražiti da to utvrdi sud. Koji oblik svojine imate i koliki je vaš dio vidi se u listu nepokretnosti; kako se on čita, objašnjava tekst o listu nepokretnosti.
Prodaja suvlasničkog dijela: prvo ponuda ostalima
Suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Ali u slučaju prodaje ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Zakon propisuje i rok: ako suvlasnik u roku od 10 dana od dana kada mu je dostavljena pisana ponuda za kupovinu suvlasničkog dijela ne prihvati ponudu, ponudilac može svoj dio prodati trećem licu.
Zakon o obligacionim odnosima dodaje posljedicu: lica koja po zakonu imaju pravo preče kupovine moraju biti pismeno obaviještena o namjeravanoj prodaji i njenim uslovima, inače imaju pravo da zahtijevaju poništenje prodaje. Trajanje zakonskog prava preče kupovine nije ograničeno, a shodno se primjenjuju pravila o ugovornom pravu preče kupovine: ako je svojina prenesena bez obavještenja, a kupac je znao ili morao znati za pravo preče kupovine, suvlasnik može u roku od šest mjeseci od saznanja za prenos tražiti da se prenos poništi i da mu se dio ustupi pod istim uslovima, a to pravo u svakom slučaju prestaje pet godina od prenosa.
| Korak | Šta uraditi | Zašto |
| 1 | Pisana ponuda svakom suvlasniku, sa cijenom i uslovima prodaje | Zakon traži pismeno obavještenje o prodaji i uslovima |
| 2 | Dostava na način kojim dokazujete datum, na primjer preporučenom poštom sa povratnicom | Rok od 10 dana teče od dostavljanja |
| 3 | Čekanje da prođe 10 dana | Do tada suvlasnik može prihvatiti ponudu |
| 4 | Ugovor sa kupcem kod notara, u formi notarskog zapisa | Pravni poslovi o prenosu svojine na nepokretnosti bez te forme ne proizvode pravno dejstvo |
| 5 | Poreska prijava kupca u roku od 15 dana | Kupac plaća porez na promet na kupljeni dio |
Pravo preče kupovine zakon vezuje za prodaju. Kako izgleda sam ugovor i koliko košta kod notara, opisuje tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
Šta može jedan suvlasnik, a šta samo svi
Kupac suvlasničkog dijela postaje suvlasnik sa istim pravima i obavezama kao prethodni. Svaki suvlasnik može stvar držati i koristiti zajedno sa ostalima, srazmjerno svom dijelu i ne povrjeđujući njihova prava. Za odluke zakon traži različitu saglasnost:
| Odluka | Potrebna saglasnost |
| Poslovi redovnog upravljanja i održavanja | Suvlasnici čiji djelovi zajedno čine više od polovine vrijednosti |
| Način korišćenja stvari, postavljanje i opoziv upravnika | Više od polovine vrijednosti |
| Hitni i neophodni poslovi za očuvanje stvari | Svaki suvlasnik sam |
| Prodaja cijele nekretnine, promjena namjene, izdavanje cijele nekretnine u zakup | Svi suvlasnici |
| Hipoteka na cijeloj nekretnini, veće popravke, dogradnja, nadogradnja, preuređenje | Svi suvlasnici |
| Hipoteka samo na svom dijelu | Suvlasnik sam |
Ako se saglasnost ne postigne, svaki suvlasnik može tražiti da o poslu odluči sud. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja suvlasnici snose srazmjerno svojim djelovima, a u istoj srazmjeri dijele i prihode, na primjer kiriju. Zato jedan suvlasnik ne može sam izdati cijeli stan; pravila izdavanja opisuje tekst o izdavanju stana.
Dioba: kako se izlazi iz suvlasništva
Svaki suvlasnik ima pravo da u svako vrijeme zahtijeva diobu, osim u vrijeme kad bi dioba bila na štetu ostalih. To pravo ne zastarijeva, a ugovor kojim se suvlasnik trajno odriče diobe je ništav. Suvlasnici mogu jednoglasno odlučiti da se diobe ne traže najduže pet godina.
- Ugovorna dioba. Suvlasnici se dogovore, a ugovor o diobi nepokretnosti sačinjava se u pisanoj formi kod notara.
- Sudska dioba. Ako dogovora nema, svaki suvlasnik može tražiti diobu od suda u vanparničnom postupku.
- Fizička dioba, ako je moguća: svaki dobija dio koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu, a razlike se izravnavaju novcem.
- Dodjela jednom suvlasniku. Ako fizička dioba nije moguća ili bi osjetno smanjila vrijednost, sud može odlučiti da stvar pripadne jednom suvlasniku, koji ostalima isplaćuje vrijednost njihovih djelova; do isplate oni imaju založno pravo na stvari.
- Javna prodaja. Ako ni to nije rješenje, sud određuje prodaju, a novac se dijeli srazmjerno djelovima.
Troškove diobe suvlasnici snose srazmjerno svojim djelovima, ako se drugačije ne dogovore. Kad su suvlasnici nasljednici, dogovor o diobi može se unijeti već u rješenje o nasljeđivanju; postupak opisuje tekst o ostavinskom postupku.
Porez i notar
Porez na promet. Kad se stiče suvlasnički dio, obveznik je svaki sticalac srazmjerno svom dijelu, a osnovica je tržišna vrijednost dijela koji se stiče. Stope su 3% do 150.000 €, pa 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €. Kod prestanka suvlasništva ili diobe porez ne plaća onaj ko stiče poseban dio do vrijednosti svog dotadašnjeg suvlasničkog dijela; plaća se samo na ono što stiče preko toga. Ako dvoje suvlasnika po 1/2 dijeli stan vrijedan 120.000 €, pa ga jedan preuzme cijelog, porez se plaća na 60.000 €, odnosno 1.800 €. Prijava se podnosi u roku od 15 dana. Detalje objašnjava tekst o porezu na promet nepokretnosti.
Notar. Po tarifi iz 2026. naknada za notarski zapis računa se prema vrijednosti predmeta: za prodaju polovine stana vrijedne 50.000 € to je 350 €, uz PDV. Kod diobe osnov je vrijednost ukupne imovine koja se dijeli, pa je za stan od 100.000 € naknada 480 €, uz PDV. Kao vrijednost notar uzima tržišnu vrijednost ako je navedena cijena niža.
Kratka lista po situaciji
| Situacija | Šta zakon traži |
| Prodajem svoj dio | Pisana ponuda ostalim suvlasnicima i 10 dana čekanja |
| Prodajemo cijeli stan | Potpis svih suvlasnika ili njihovih punomoćnika |
| Želim izdati cijeli stan | Saglasnost svih suvlasnika |
| Curi krov i treba hitna popravka | Svaki suvlasnik može sam |
| Želim hipoteku na svom dijelu | Mogu sam; za cijelu nekretninu treba saglasnost svih |
| Želim izaći iz suvlasništva | Dioba ugovorom kod notara ili kod suda |
Kad je dogovor postignut i prodaje se cijela nekretnina, postupak od cijene do primopredaje opisuje vodič za prodaju stana, a oglas možete objaviti u kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Šta ako prodam dio, a suvlasnicima ga nijesam ponudio? Suvlasnik koji nije pismeno obaviješten o prodaji i njenim uslovima može tražiti poništenje prodaje. Po pravilima koja se shodno primjenjuju, rok je šest mjeseci od saznanja za prenos, a najkasnije pet godina od prenosa.
Može li jedan suvlasnik izdati stan? Ne cijeli. Izdavanje cijele nekretnine u zakup prelazi okvire redovnog upravljanja i traži saglasnost svih suvlasnika; ako je nema, može se tražiti odluka suda.
Kako se dijeli kuća ili stan u suvlasništvu? Dogovorom, ugovorom o diobi kod notara, ili kod suda. Sud dijeli fizički ako je moguće, a ako nije, dodjeljuje nekretninu jednom suvlasniku uz isplatu ostalima ili određuje javnu prodaju.
Da li se plaća porez kad jedan suvlasnik preuzme dio drugog? Da, na ono što stiče preko svog dotadašnjeg dijela. Do vrijednosti svog suvlasničkog dijela, pri diobi ili prestanku suvlasništva, porez na promet se ne plaća.
Može li suvlasnik staviti hipoteku na svoj dio? Može sam založiti svoj idealni dio. Za hipoteku na cijeloj nekretnini potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Izvori
Suvlasništvo, zajedničku svojinu, pravo preče kupovine suvlasnika i diobu uređuje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009, članovi 131 do 160 i 313; izmjena iz Službenog lista CG 29/2025 ne odnosi se na ova pravila). Posljedice propuštenog obavještenja su iz Zakona o obligacionim odnosima (članovi 536, 541 i 542), upis po razlomcima iz članova 75 i 76 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti, a forma notarskog zapisa iz člana 52 Zakona o notarima. Porez uređuje Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 7, 9, 11, 12 i 16), a naknadu notara Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, članovi 5 i 6 i tarifni broj 1). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretnu nekretninu konsultujte notara ili advokata.