Kako se oporezuje prihod od izdavanja stana? Kao prihod od imovine, po stopi od 15% na osnovicu umanjenu za troškove: bez dokumentacije 30%, kod izdavanja turistima 50% ili 70%. Uz porez ide prirez koji određuje opština, najviše 13%, a u Podgorici i na Cetinju najviše 15%.
Odluka o izdavanju stana u Crnoj Gori počinje pitanjem koje mnogi preskoče: kome izdajete. Dugoročni zakup stanaru i izdavanje turistima na dan nisu ista djelatnost. Razlikuju se po prihodu, po riziku, po tome koliko vam vremena uzimaju i, ono što je najvažnije, po obavezama koje nosite.
Pretraga to i pokazuje: uz "kako izdati stan" najčešće idu "na dan", "preko bookinga", "preko airbnb", ali i "bez agencije". Ovaj tekst razdvaja ta dva puta.
Dva modela, dvije računice
| Dugoročni zakup | Izdavanje turistima | |
| Ugovor | Godišnji, pisani | Po boravku |
| Prihod po mjesecu | Niži, ali stabilan | Visok u sezoni, nula van nje |
| Prazni mjeseci | Malo | Na primorju značajni |
| Vaš rad | Mali, povremen | Stalan: prijem, čišćenje, komunikacija |
| Trošak održavanja | Manji | Veći, brže habanje i potrošni materijal |
| Obaveze | Ugovor i porez | Ugovor, porez i upis u turistički registar |
Greška koja se najčešće pravi je poređenje cijene po noći sa mjesečnom kirijom. Turistička cijena mora da pokrije prazne mjesece, čišćenje, potrošni materijal, proviziju platforme i vaše vrijeme. Kada se to oduzme, razlika prema dugoročnom zakupu je mnogo manja nego što izgleda na prvi pogled, a na lokacijama koje nisu strogo turističke često nestane.
Porez: šta se plaća u oba slučaja
Prihod od izdavanja je po Zakonu o porezu na dohodak fizičkih lica prihod od imovine, definisan kao prihod ostvaren od davanja u zakup pokretne i nepokretne imovine. To važi i za dugoročni zakup i za izdavanje turistima.
Mehanika je sljedeća:
- Stopa je 15% za ovu kategoriju prihoda, kako je propisano izmjenama Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica iz decembra 2025.
- Osnovica se umanjuje za troškove. Ako troškove dokumentujete, priznaju se stvarni troškovi. Ako ih ne dokumentujete, priznaju se standardni troškovi od 30% prihoda. Kod izdavanja soba, apartmana, kuća i stanova turistima standardni troškovi su 50% prihoda ako je plaćena boravišna taksa, odnosno 70% ako imate ugovor sa turističkom agencijom ili lokalnom turističkom organizacijom i prosječnu popunjenost od najmanje 60 dana godišnje.
- Uz porez ide i prirez, koji se obračunava na iznos poreza i koji određuje opština: najviše 13%, a u Podgorici i na Cetinju najviše 15%.
Primjer za 10.000 eura godišnje kirije bez dokumentovanih troškova, u opštini sa prirezom od 13%: kod dugoročnog zakupa osnovica je 7.000 eura, porez 1.050 i prirez 136,50, ukupno 1.186,50 eura ili oko 11,9% kirije. Kod izdavanja turistima uz plaćenu boravišnu taksu osnovica je 5.000 eura, porez 750 i prirez 97,50, ukupno 847,50 eura ili oko 8,5%.
Tačan iznos zavisi od toga da li dokumentujete troškove, kome izdajete i kolika je stopa prireza u vašoj opštini, pa konkretan obračun provjerite kod Poreske uprave ili poreskog savjetnika. Fijaka je oglasni prostor i ne daje poreske savjete.
Dodatne obaveze ako izdajete turistima
Kratkoročno izdavanje nije samo "isti stan, kraći boravak". Nosi režim koji dugoročni zakup nema: smještaj se upisuje u Centralni turistički registar prije prvog gosta (sobe, turistički apartmani i kuće dobijaju i kategoriju, dok je stan za iznajmljivanje turistima od kategorizacije izuzet), gosti se prijavljuju, a boravišna taksa se naplaćuje i uplaćuje. Rokove i pravila za Budvu korak po korak razradili smo u tekstu o izdavanju stana turistima. Ako to preskočite, problem se po pravilu ne pojavi prvog ljeta, nego kasnije i sa kamatom.
PDV i platforme. Obaveza registracije za PDV nastaje kad promet u posljednjih 12 mjeseci pređe 30.000 eura. Skupština je 9. jula 2026. usvojila i novi Zakon o PDV-u (Službeni list CG 104/2026) koji preuzima evropska pravila za internet platforme: platforma koja posreduje u kratkoročnom izdavanju smještaja vodi evidenciju o tim transakcijama, čuva je deset godina i stavlja je poreskim organima na raspolaganje u elektronskom obliku, a u određenim slučajevima se za potrebe PDV-a smatra pružaocem usluge smještaja. Granicu od 30.000 eura novi zakon zadržava.
⚠ Bitno: novi zakon je stupio na snagu, ali će se primjenjivati tek od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji. Do tada važi postojeći Zakon o PDV-u. Smjer je ipak jasan i vrijedi ga računati unaprijed: prihod ostvaren preko platformi postaje sve vidljiviji poreskim organima, pa je "neprijavljeno" sve manje realna opcija.
Ugovor: šta mora da stoji
Za dugoročni zakup pisani ugovor nije formalnost, nego jedino mjesto gdje su rokovi i novac definisani. Minimum:
- Trajanje i uslovi produženja.
- Iznos kirije, datum plaćanja i način.
- Depozit, i tačno u kojim slučajevima se umanjuje.
- Ko plaća režije, zajedničke troškove i internet.
- Pravila o izmjenama stana i podzakupu.
- Otkazni rok za obje strane.
- Zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila i fotografijama.
Ako na primorju planirate da stan koristite tokom sezone, to mora stajati u ugovoru od početka. Naknadno "trebaće mi stan u julu" nije nešto što se rješava dogovorom u junu.
Prije nego objavite oglas
- Provjerite pravni status. Stan koji nije uknjižen ili nije legalizovan pravi problem i kod zakupa, ne samo kod prodaje.
- Riješite grijanje. Na primorju je to polje koje odlučuje hoćete li dobiti cjelogodišnjeg stanara ili samo sezonske goste.
- Odlučite eškirano ili prazno. Namješteno širi krug zakupaca, ali donosi inventar koji se troši i oko kojeg se vodi rasprava pri izlasku.
- Napravite popis inventara sa fotografijama prije useljenja.
Kada je to spremno, objava oglasa je besplatna. Kako se piše oglas koji dobija pozive, sa primjerima, razdvojili smo u poseban tekst; ako razmišljate i o prodaji umjesto izdavanja, tu je vodič o prodaji stana.
Često postavljana pitanja
Da li moram prijaviti prihod ako izdajem preko Airbnb-a ili Booking-a? Prihod je oporeziv bez obzira na kanal. Novi Zakon o PDV-u predviđa i da platforme vode evidenciju o tim transakcijama, ali se primjenjuje tek od pristupanja Crne Gore EU.
Šta je isplativije, dugoročno ili na dan? Zavisi od lokacije i od toga koliko svog vremena ulažete. Turistička cijena po noći mora da pokrije prazne mjesece, čišćenje, proviziju i vaš rad.
Treba li mi agencija? Ne postoji zakonska obaveza. Ako je angažujete, naknada nije propisana zakonom nego se ugovara.
Mogu li izdati stan koji nije uknjižen? Pravni status pravi problem i kod zakupa. Riješite upis prije nego uđete u dugoročni aranžman.
Šta je prag od 30.000 eura? Granica za PDV: ko u posljednjih 12 mjeseci ostvari promet veći od 30.000 eura postaje obveznik PDV-a. Istu granicu zadržava i novi Zakon o PDV-u.
Napomena o izvorima
Kategorija prihoda, stopa i standardni troškovi proizlaze iz Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica sa izmjenama zaključno sa 2026; gornje granice prireza iz Zakona o finansiranju lokalne samouprave. Novi Zakon o PDV-u objavljen je u Službenom listu CG 104/2026 i primjenjivaće se od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji.