Een appartement verhuren in Montenegro: belasting en regels

Hoe verhuur je een appartement in Montenegro en hoeveel belasting betaal je? Huurinkomsten worden belast als inkomen uit vermogen tegen 15%, over een grondslag die met kosten wordt verminderd: 30% zonder bewijsstukken, 50% of 70% bij verhuur aan toeristen. Daarbovenop komt een gemeentelijke opslag van hoogstens 13%. Verhuur aan toeristen vraagt bovendien inschrijving in het Centraal Toeristisch Register, gastregistratie en toeristenbelasting.

De beslissing om in Montenegro een flat te verhuren, begint met een vraag die veel mensen overslaan: aan wie verhuur je. Een huurcontract voor de lange termijn met een huurder en verhuur per nacht aan toeristen zijn niet dezelfde activiteit. Ze verschillen in inkomen, in risico, in hoeveel van je tijd ze kosten en vooral in de verplichtingen die ze meebrengen. Deze gids is handig als je in Montenegro een appartement bezit en wilt beslissen hoe je het verhuurt.

Lokale zoekopdrachten laten het ook zien: naast “kako izdati stan” (hoe verhuur ik een flat) voegen mensen het vaakst “na dan” (per nacht), “preko bookinga” (via Booking), “preko airbnb” (via Airbnb) en ook “bez agencije” (zonder makelaar) toe. Dit artikel houdt de twee routes uit elkaar.

Twee modellen, twee rekensommen

De meest gemaakte fout is het tarief per nacht vergelijken met de maandhuur. Het toeristische tarief moet de lege maanden, de schoonmaak, de verbruiksartikelen, de commissie van het platform en je tijd dekken. Trek je die af, dan is het verschil met een huurcontract voor de lange termijn veel kleiner dan het eerst lijkt, en op plaatsen die niet echt toeristisch zijn, verdwijnt het vaak.

Belasting: wat je in beide gevallen betaalt

Volgens de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen zijn huurinkomsten inkomen uit vermogen, gedefinieerd als inkomen uit de verhuur van roerende en onroerende zaken. Dat geldt zowel voor huurcontracten voor de lange termijn als voor verhuur aan toeristen.

Het werkt als volgt:

• Het tarief is 15% voor deze inkomenscategorie, zoals vastgelegd in de wijzigingen van december 2025 van de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen (document in het Montenegrijns).
• De belastinggrondslag wordt verminderd met kosten. Kun je je kosten aantonen, dan worden de werkelijke kosten erkend. Kun je dat niet, dan wordt een forfait van 30% van het inkomen erkend. Voor de verhuur van kamers, appartementen, huizen en flats aan toeristen is het forfait 50% van het inkomen als de toeristenbelasting is betaald, of 70% als je een contract hebt met een reisbureau of een lokale toeristische organisatie en een gemiddelde bezetting van minstens 60 dagen per jaar.
• Bovenop de belasting komt een opslag (prirez), berekend over het belastingbedrag en vastgesteld door de gemeente: hoogstens 13%, en hoogstens 15% in Podgorica en Cetinje.

Een voorbeeld voor € 10.000 jaarhuur zonder aangetoonde kosten, in een gemeente met een opslag van 13%: bij een huurcontract voor de lange termijn is de grondslag € 7.000, de belasting € 1.050 en de opslag € 136,50, samen € 1.186,50 of ongeveer 11,9% van de huur. Bij verhuur aan toeristen met betaalde toeristenbelasting is de grondslag € 5.000, de belasting € 750 en de opslag € 97,50, samen € 847,50 of ongeveer 8,5%.

Het precieze bedrag hangt af van de vraag of je kosten aantoont, aan wie je verhuurt en hoe hoog de opslag in je gemeente is, dus controleer je eigen berekening bij de Belastingdienst of een belastingadviseur. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen belastingadvies.

Extra verplichtingen als je aan toeristen verhuurt

Kortetermijnverhuur is niet gewoon “dezelfde flat, kortere verblijven”. Er hoort een regime bij dat een huurcontract voor de lange termijn niet kent: de accommodatie wordt vóór de eerste gast ingeschreven in het Centraal Toeristisch Register (kamers, toeristische appartementen en huizen krijgen ook een categorie, terwijl een flat die aan toeristen wordt verhuurd van categorisering is vrijgesteld), gasten worden geregistreerd, en de toeristenbelasting wordt geïnd en afgedragen. De termijnen en regels voor Budva lopen we stap voor stap door in ons artikel over het verhuren van een flat aan toeristen. Sla je dit over, dan duikt het probleem meestal niet in de eerste zomer op, maar later, met rente.

Btw en platforms. Btw-registratie wordt verplicht zodra de omzet in de laatste 12 maanden boven € 30.000 komt. Op 9 juli 2026 heeft het parlement bovendien een nieuwe btw-wet aangenomen (Staatsblad van Montenegro 104/2026) die de Europese regels voor onlineplatforms overneemt: een platform dat kortetermijnlogies faciliteert, houdt een administratie van die transacties bij, bewaart die tien jaar en stelt ze elektronisch ter beschikking van de belastingdienst, en in bepaalde gevallen wordt het voor de btw als leverancier van de accommodatie behandeld. De nieuwe wet behoudt de drempel van € 30.000.

⚠ Belangrijk: de nieuwe wet is in werking getreden, maar wordt pas toegepast vanaf de dag dat Montenegro toetreedt tot de Europese Unie. Tot die tijd geldt de huidige btw-wet. De richting is toch duidelijk en het waard om er nu al rekening mee te houden: inkomen dat via platforms wordt verdiend, wordt steeds zichtbaarder voor de belastingdienst, dus “niet aangeven” is steeds minder een realistische optie.

Het huurcontract: wat erin moet staan

Bij verhuur voor de lange termijn is een schriftelijk huurcontract geen formaliteit, maar de enige plek waar termijnen en geld zijn vastgelegd. Minimaal:

1. Duur en voorwaarden voor verlenging.
2. Hoogte van de huur, betaaldatum en betaalwijze.
3. Borg, en precies in welke gevallen die wordt verminderd.
4. Wie de nutsvoorzieningen betaalt, de servicekosten van het gebouw en internet.
5. Regels over veranderingen aan de flat en over onderverhuur.
6. Opzegtermijn voor beide partijen.
7. Overdrachtsrapport met meterstanden en foto’s.

Wil je de flat aan de kust in het seizoen zelf gebruiken, dan moet dat vanaf het begin in het huurcontract staan. Een laat “ik heb de flat in juli nodig” los je in juni niet in onderling overleg op.

Voordat je de advertentie plaatst

• Controleer de juridische status. Een flat die niet in het kadaster is ingeschreven of niet is gelegaliseerd, levert ook bij verhuur problemen op, niet alleen bij verkoop.
• Regel de verwarming. Aan de kust is dit het veld dat bepaalt of je een huurder voor het hele jaar krijgt of alleen seizoensgasten.
• Beslis: gemeubileerd of ongemeubileerd. Gemeubileerd vergroot de groep huurders, maar brengt een inventaris mee die slijt en bij het vertrek onderwerp van geschillen wordt.
• Maak een inventarislijst met foto’s voordat de huurder intrekt.

Is dat klaar, dan is een advertentie plaatsen gratis. Hoe je een advertentie schrijft waarvoor gebeld wordt, met voorbeelden, staat in een apart artikel; weeg je ook een verkoop af in plaats van verhuur, dan is er onze gids voor het verkopen van een flat.

Veelgestelde vragen

Hoe wordt inkomen uit het verhuren van een flat belast? Als inkomen uit vermogen, tegen 15% over een grondslag die met kosten wordt verminderd: 30% zonder bewijsstukken, 50% of 70% bij verhuur aan toeristen. Daarbovenop komt een opslag die de gemeente vaststelt, hoogstens 13%, en hoogstens 15% in Podgorica en Cetinje.

Moet ik inkomen aangeven als ik via Airbnb of Booking verhuur? Het inkomen is belast, ongeacht het kanaal. De nieuwe btw-wet bepaalt ook dat platforms een administratie van deze transacties bijhouden, maar ze geldt pas vanaf de toetreding van Montenegro tot de EU.

Wat levert meer op, lange termijn of per nacht? Dat hangt af van de locatie en van hoeveel eigen tijd je erin steekt. Het toeristische tarief per nacht moet de lege maanden, de schoonmaak, de commissie en je werk dekken.

Heb ik een makelaar nodig? Er is geen wettelijke verplichting. Schakel je er een in, dan staat de vergoeding niet in de wet, maar wordt ze in het contract afgesproken.

Kan ik een flat verhuren die niet in het kadaster is ingeschreven? De juridische status levert ook bij verhuur problemen op. Regel de inschrijving voordat je een afspraak voor de lange termijn aangaat.

Wat is de drempel van € 30.000? De btw-drempel: wie in de laatste 12 maanden meer dan € 30.000 omzet heeft, wordt btw-plichtig. De nieuwe btw-wet behoudt dezelfde drempel.

Over de bronnen

De inkomenscategorie, het tarief en de forfaitaire kosten komen uit de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen met de wijzigingen tot en met 2026; de maxima van de opslag uit de wet op de financiering van de lokale overheid. De nieuwe btw-wet is gepubliceerd in het Staatsblad van Montenegro 104/2026 en wordt toegepast vanaf de dag dat Montenegro toetreedt tot de Europese Unie.