Wohnung in Montenegro vermieten: Steuern und Regeln

Wie werden Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung versteuert? Als Einkünfte aus Vermögen, mit 15% auf eine um Kosten geminderte Grundlage: ohne Belege 30%, bei Vermietung an Touristen 50% oder 70% Pauschale. Hinzu kommt ein Zuschlag, den die Gemeinde festlegt, höchstens 13%, in Podgorica und Cetinje höchstens 15%.

Die Entscheidung, eine Wohnung in Montenegro zu vermieten, beginnt mit einer Frage, die viele überspringen: an wen vermieten Sie. Eine langfristige Vermietung an einen Mieter und die Vermietung an Touristen pro Nacht sind nicht dieselbe Tätigkeit. Sie unterscheiden sich im Ertrag, im Risiko, darin, wie viel Zeit sie Sie kosten, und vor allem in den Pflichten, die sie mit sich bringen.

Das zeigen auch die Suchanfragen vor Ort: Zu "kako izdati stan" (wie vermiete ich eine Wohnung) kommen am häufigsten "na dan" (pro Nacht), "preko bookinga", "preko airbnb", aber auch "bez agencije" (ohne Makler). Dieser Text trennt die beiden Wege.

Zwei Modelle, zwei Rechnungen

Der häufigste Fehler ist der Vergleich des Preises pro Nacht mit der Monatsmiete. Der Touristenpreis muss leere Monate, Reinigung, Verbrauchsmaterial, die Provision der Plattform und Ihre Zeit decken. Zieht man das ab, ist der Abstand zur Langzeitmiete viel kleiner, als es auf den ersten Blick scheint, und an Orten, die nicht ausgesprochen touristisch sind, verschwindet er oft ganz.

Steuern: was in beiden Fällen anfällt

Mieteinnahmen gelten nach dem Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen als Einkünfte aus Vermögen, definiert als Einkünfte aus der Vermietung beweglichen und unbeweglichen Vermögens. Das gilt für die Langzeitmiete ebenso wie für die Vermietung an Touristen.

Die Mechanik sieht so aus:

• Der Steuersatz beträgt 15% für diese Einkunftsart, wie die Änderungen des Einkommensteuergesetzes vom Dezember 2025 festlegen.
• Die Bemessungsgrundlage wird um Kosten gemindert. Wenn Sie Ihre Kosten belegen, werden die tatsächlichen Kosten anerkannt. Wenn nicht, gilt eine Kostenpauschale von 30% der Einnahmen. Bei der Vermietung von Zimmern, Apartments, Häusern und Wohnungen an Touristen beträgt die Pauschale 50% der Einnahmen, wenn die Kurtaxe bezahlt wurde, oder 70%, wenn Sie einen Vertrag mit einem Reisebüro oder einer örtlichen Tourismusorganisation und eine durchschnittliche Auslastung von mindestens 60 Tagen im Jahr haben.
• Zur Steuer kommt ein Zuschlag (prirez), der auf den Steuerbetrag berechnet wird und den die Gemeinde festlegt: höchstens 13%, in Podgorica und Cetinje höchstens 15%.

Ein Beispiel für 10.000 Euro Jahresmiete ohne belegte Kosten in einer Gemeinde mit 13% Zuschlag: Bei der Langzeitmiete beträgt die Bemessungsgrundlage 7.000 Euro, die Steuer 1.050 und der Zuschlag 136,50, zusammen 1.186,50 Euro oder rund 11,9% der Miete. Bei der Vermietung an Touristen mit bezahlter Kurtaxe beträgt die Bemessungsgrundlage 5.000 Euro, die Steuer 750 und der Zuschlag 97,50, zusammen 847,50 Euro oder rund 8,5%.

Der genaue Betrag hängt davon ab, ob Sie Kosten belegen, an wen Sie vermieten und wie hoch der Zuschlag in Ihrer Gemeinde ist; lassen Sie Ihre konkrete Berechnung daher von der Steuerverwaltung oder einem Steuerberater prüfen. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und gibt keine Steuerberatung.

Zusätzliche Pflichten bei Vermietung an Touristen

Kurzzeitvermietung ist nicht einfach "dieselbe Wohnung, kürzere Aufenthalte". Sie bringt ein Regime mit sich, das die Langzeitmiete nicht kennt: Die Unterkunft wird vor dem ersten Gast ins Zentrale Tourismusregister eingetragen (Zimmer, touristische Apartments und Häuser erhalten zusätzlich eine Kategorie, während eine an Touristen vermietete Wohnung von der Kategorisierung ausgenommen ist), die Gäste werden gemeldet, und die Kurtaxe wird eingezogen und abgeführt. Fristen und Regeln für Budva gehen wir Schritt für Schritt in unserem Beitrag zur Vermietung an Touristen durch. Wer das überspringt, bekommt das Problem meist nicht im ersten Sommer, sondern später und mit Zinsen.

Mehrwertsteuer und Plattformen. Die Registrierung zur Mehrwertsteuer wird Pflicht, sobald der Umsatz in den letzten 12 Monaten 30.000 Euro übersteigt. Am 9. Juli 2026 hat das Parlament zudem ein neues Mehrwertsteuergesetz beschlossen (Amtsblatt Montenegros 104/2026), das die europäischen Regeln für Online-Plattformen übernimmt: Eine Plattform, die kurzfristige Unterkünfte vermittelt, führt Aufzeichnungen über diese Umsätze, bewahrt sie zehn Jahre auf und stellt sie den Steuerbehörden elektronisch zur Verfügung; in bestimmten Fällen gilt sie für Zwecke der Mehrwertsteuer selbst als Erbringer der Unterkunftsleistung. Die Grenze von 30.000 Euro behält das neue Gesetz bei.

⚠ Wichtig: Das neue Gesetz ist in Kraft getreten, wird aber erst ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros angewendet. Bis dahin gilt das bisherige Mehrwertsteuergesetz. Die Richtung ist dennoch klar und sollte schon jetzt eingeplant werden: Einnahmen über Plattformen werden für die Steuerbehörden immer sichtbarer, "nicht angemeldet" ist daher immer weniger eine realistische Option.

Der Mietvertrag: was darin stehen muss

Bei einer Langzeitmiete ist der schriftliche Vertrag keine Formalität, sondern der einzige Ort, an dem Fristen und Geld festgelegt sind. Mindestens:

1. Laufzeit und Bedingungen der Verlängerung.
2. Höhe der Miete, Zahlungstermin und Zahlungsweg.
3. Kaution, und genau, in welchen Fällen sie gekürzt wird.
4. Wer die Nebenkosten, das Hausgeld und das Internet zahlt.
5. Regeln zu Veränderungen an der Wohnung und zur Untervermietung.
6. Kündigungsfrist für beide Seiten.
7. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos.

Wenn Sie die Wohnung an der Küste in der Saison selbst nutzen wollen, muss das von Anfang an im Vertrag stehen. Ein nachträgliches "Im Juli brauche ich die Wohnung" lässt sich im Juni nicht per Absprache lösen.

Bevor Sie das Inserat veröffentlichen

• Prüfen Sie den rechtlichen Status. Eine nicht im Kataster eingetragene oder nicht legalisierte Wohnung macht auch bei der Vermietung Probleme, nicht nur beim Verkauf.
• Klären Sie die Heizung. An der Küste entscheidet dieses Feld darüber, ob Sie einen Ganzjahresmieter bekommen oder nur Saisongäste.
• Entscheiden Sie: möbliert oder leer. Möbliert erweitert den Kreis der Mieter, bringt aber ein Inventar, das sich abnutzt und beim Auszug zum Streitpunkt wird.
• Erstellen Sie eine Inventarliste mit Fotos, bevor der Mieter einzieht.

Wenn das erledigt ist, ist ein Inserat aufzugeben kostenlos. Wie man ein Inserat schreibt, auf das Anrufe kommen, zeigen wir mit Beispielen in einem eigenen Beitrag; wenn Sie statt der Vermietung auch einen Verkauf erwägen, hilft unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf.

Häufige Fragen

Muss ich Einnahmen angeben, wenn ich über Airbnb oder Booking vermiete? Die Einnahmen sind unabhängig vom Kanal steuerpflichtig. Das neue Mehrwertsteuergesetz sieht außerdem vor, dass Plattformen diese Umsätze aufzeichnen, es gilt aber erst ab dem EU-Beitritt Montenegros.

Was lohnt sich mehr, langfristig oder pro Nacht? Das hängt von der Lage ab und davon, wie viel eigene Zeit Sie investieren. Der Touristenpreis pro Nacht muss leere Monate, Reinigung, Provision und Ihre Arbeit decken.

Brauche ich einen Makler? Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Wenn Sie einen beauftragen, ist die Provision nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird vertraglich vereinbart.

Kann ich eine Wohnung vermieten, die nicht im Kataster eingetragen ist? Der rechtliche Status macht auch bei der Vermietung Probleme. Klären Sie die Eintragung, bevor Sie sich auf ein langfristiges Mietverhältnis einlassen.

Was bedeutet die Grenze von 30.000 Euro? Es ist die Mehrwertsteuergrenze: Wer in den letzten 12 Monaten mehr als 30.000 Euro Umsatz erzielt, wird mehrwertsteuerpflichtig. Das neue Mehrwertsteuergesetz behält dieselbe Grenze bei.

Hinweis zu den Quellen

Einkunftsart, Steuersatz und Kostenpauschalen stammen aus dem Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen mit Änderungen bis 2026; die Obergrenzen des Zuschlags aus dem Gesetz über die Finanzierung der lokalen Selbstverwaltung. Das neue Mehrwertsteuergesetz wurde im Amtsblatt Montenegros 104/2026 veröffentlicht und gilt ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros.