Wie man ein Inserat schreibt, das verkauft (mit Beispielen)

Wie lang sollte die Beschreibung sein? So lang, wie der Käufer für seine Entscheidung braucht. Meist sind das 60 bis 120 Wörter konkreter Angaben, nicht mehr.

Zwei Inserate für dieselbe Wohnung können ein völlig unterschiedliches Schicksal haben. Das eine liegt zwei Monate und bekommt drei Nachrichten der Art "ist das noch aktuell", das andere bekommt in der ersten Woche fünf Anrufe. Der Unterschied liegt meist nicht im Preis, sondern darin, wie schnell ein Leser Ihr Inserat aussortieren oder sich davon überzeugen kann, dass es passt.

Das ist der Schlüssel, den die meisten übersehen: Ein Käufer liest nicht, um sich begeistern zu lassen, sondern um zu entscheiden, keine Zeit zu verlieren. Ein Inserat, das ihm das leicht macht, bekommt Besichtigungen. Wenn Sie gerade anfangen, lesen Sie zuerst, wie ein Inserat Schritt für Schritt aufgegeben wird, und kommen dann zum Schreiben zurück.

Die erste Zeile trägt das ganze Inserat

In der Liste sieht der Käufer Titel, Preis und das erste Foto. Weiß er in diesem Moment nicht, was Sie verkaufen, öffnet er ein anderes Inserat.

Der Titel ist kein Ort für Adjektive. Hinein gehören Typ, Größe, Lage und ein echter Vorteil, in dieser Reihenfolge.

"Dringend" und "günstig" leisten nicht, was man sich davon verspricht. Der Käufer liest sie als Rauschen, weil sie auch der Besitzer der teuersten Wohnung in der Straße schreibt.

Füllen Sie jedes Feld aus, auch das, das unwichtig wirkt

Das ist der leiseste Weg, nicht gefunden zu werden. Felder sind keine Dekoration, sie sind Filter. Ein Inserat ohne Flächenangabe existiert für einen Käufer, der "50 bis 70 m²" sucht, nicht, egal wie gut die Beschreibung ist.

Füllen Sie bei einer Immobilie im Schritt Übersicht unbedingt Wohnfläche, Schlafzimmer, Badezimmer, Etage und Anzahl Etagen aus und im Schritt Merkmale die Heizungsart. An der Küste ist die Heizung das Feld, das eine ganzjährig bewohnbare Wohnung von einer für die Saison gedachten trennt, und Käufer wissen das.

Beim Fahrzeug gilt dasselbe für Baujahr, Kilometerstand, Kraftstoffart und Getriebe, die auch Pflichtfelder sind. Ein leeres Feld deutet der Leser auf die schlechteste mögliche Weise.

Schreiben Sie auch, was nicht ideal ist

Das klingt nach einem schlechten Verkaufstipp und ist in Wahrheit der nützlichste Punkt des ganzen Textes.

Erdgeschoss, kein Aufzug, renovierungsbedürftig, Fenster müssen ersetzt werden, Nordseite. Der Käufer sieht das alles bei der ersten Besichtigung. Der einzige Unterschied ist, ob er es zu Hause in dreißig Sekunden erfährt oder in Ihrer Wohnung nach einer Stunde Fahrt und Ihrem Nachmittag.

Wenn Sie es vorher schreiben, kommen nur die, die das nicht stört. Das sind weniger Besichtigungen und mehr ernsthafte. Inserate, die Mängel verschweigen, bekommen viele Besuche und kein Angebot, und der Eigentümer schließt, der Preis sei zu hoch, obwohl das Problem nicht beim Preis lag.

Dasselbe gilt für den rechtlichen Status: eingetragen, Eintragung läuft, mit Hypothek. Ein Käufer, der das am Anfang liest, springt beim Notar nicht ab. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, finden Sie den ganzen rechtlichen und steuerlichen Teil im Ratgeber zum Wohnungsverkauf.

Fotos: Tageslicht und die Reihenfolge, in der man durch die Wohnung geht

• Fotografieren Sie bei Tag, nicht unter der Glühbirne. Kunstlicht färbt alles gelb, und der Raum wirkt kleiner.
• Räumen Sie auf. Ein leerer Raum wirkt größer als ein ordentlicher voller.
• In der Reihenfolge des Eintretens: Eingang, Wohnzimmer, Küche, Zimmer, Bad, Terrasse, Aussicht.
• Keine Menschen und keine Haustiere im Bild.
• Verstecken Sie das Bad oder das kleine Zimmer nicht. Fehlen sie auf den Fotos, nimmt der Käufer das Schlimmste an.
• Ein Foto ist kein Inserat. Das ist der häufigste Grund, warum ein Inserat nicht geöffnet wird.

Beispiele: vorher und nachher

Wohnung

Vorher: "Verkaufe traumhafte Wohnung in Budva, ruhige Lage, alles in der Nähe. Die Wohnung ist in bestem Zustand und sofort bezugsfertig. Preis auf Anfrage."

Nachher: "Zweizimmerwohnung 58 m², Budva, Podkošljun. Dritter Stock von fünf, Aufzug, Zentralheizung, Terrasse mit Blick auf die Stadt. Markt und Schule 5 Minuten zu Fuß, zum Meer etwa 15 Minuten. Die Wohnung ist eingetragen und lastenfrei. Die Fenster sind die Originale von 2008 und müssen mit der Zeit ersetzt werden, das ist im Preis berücksichtigt. 129.000 €."

Das zweite Inserat ist länger, aber danach weiß der Käufer, ob er zur Besichtigung kommt. Das erste sagt nicht einmal, wie viele Quadratmeter die Wohnung hat.

Haus

Vorher: "Haus in toller Lage, muss man gesehen haben!"

Nachher: "Haus 120 m² auf 400 m² Grundstück, zwei Etagen, drei Schlafzimmer, Garage. Elektroheizung und Kamin. Das Grundstück ist eingezäunt, Wasser und Strom angeschlossen. Die Zufahrt ist bis 20 m vor dem Tor asphaltiert, das letzte Stück ist Schotter. Eingetragen, Alleineigentum (1/1)."

Auto

Vorher: "Golf in Topzustand, nie kaputt gewesen, Erstbesitz, Tausch möglich."

Nachher: "VW Golf 7, Baujahr 2016, 1.6 TDI, 187.000 km, Schaltgetriebe, regelmäßig in der Vertragswerkstatt gewartet, Serviceheft vollständig. Sommer- und Winterreifen gehen mit. Die vordere Stoßstange hat einen Kratzer, der auf Foto Nr. 6 zu sehen ist. Zugelassen bis Mai 2027."

Das Muster ist in allen drei Kategorien dasselbe: konkrete Angaben, ein offen genannter Mangel und der Preis.

Schreiben Sie den Preis

Ein Inserat ohne Preis schützt nicht Ihre Verhandlungsposition, sondern nimmt Ihr Inserat bei allen aus der Liste, die nach Budget filtern. Statt Anrufen bekommen Sie "wie viel"-Nachrichten, die Sie ohnehin mit einer Zahl beantworten müssen.

Gibt eine Agentur das Inserat auf, muss der Makler nach dem Gesetz über die Immobilienvermittlung (Amtsblatt 89/2025, in Kraft seit 13. August 2025) im Inserat seinen Namen und die Nummer seiner Eintragung im Maklerregister angeben, zusammen mit Lage, Fläche und Aufteilung der Immobilie (Artikel 25), und seine Provision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausweisen, die im Büro und auf der Website aushängen (Artikel 23). Agenturen, die schon vor dem Gesetz tätig waren, haben bis zum 13. August 2027 Zeit für die Eintragung, weil die Änderung vom August 2026 die Frist von 12 auf 24 Monate verlängert hat. Sehen Sie als Käufer ein Agenturinserat ohne diese Angaben, ist das die erste Frage, die Sie stellen.

Was Sie vor der Veröffentlichung prüfen

1. Enthält der Titel Typ, Größe und Lage?
2. Sind alle Felder ausgefüllt, besonders Fläche und Heizung?
3. Ist das erste Foto das beste, das Sie haben?
4. Haben Sie mindestens eine Sache geschrieben, die nicht ideal ist?
5. Ist der rechtliche Status klar?
6. Steht der Preis im Inserat?

Wenn alle sechs erfüllt sind, veröffentlichen Sie das Inserat und lassen Sie es arbeiten. Wird es nach zwei Wochen geöffnet, aber niemand ruft an, liegt das Problem meist beim Preis; wird es nicht einmal geöffnet, beim Titel oder beim ersten Foto.

Häufige Fragen

Soll ich "dringend" schreiben? Das hilft nicht. Es signalisiert, dass Sie zu einem niedrigeren Betrag bereit sind, und bringt keine neuen Besichtigungen.

Soll ich Mängel nennen? Ja. Das verringert die Zahl leerer Besichtigungen und erhöht den Anteil ernsthafter Käufer.

Warum hat mein Inserat Aufrufe, aber keine Anrufe? Käufer öffnen es und geben auf; meist heißt das, dass der Preis nicht zu dem passt, was sie sehen, oder dass eine Angabe fehlt, die sie für ihre Entscheidung brauchen.

Wie viele Fotos reichen? So viele, dass man durch den ganzen Raum gehen kann. Ein oder zwei Fotos bedeuten fast immer weniger Aufrufe.

Was, wenn eine Agentur das Inserat für mich aufgibt? Verlangen Sie, dass die Nummer im Maklerregister im Inserat steht und die Provision im schriftlichen Maklervertrag. Nach dem Gesetz darf eine Agentur keinen Teil der Provision im Voraus verlangen, bevor das Geschäft abgeschlossen ist (Artikel 27).