Как написать объявление, которое продаёт (с примерами)

Насколько длинным должно быть описание? Таким, чтобы покупатель мог решить. Обычно это 60–120 слов конкретных данных, не больше.

Два объявления об одной и той же квартире могут ждать совершенно разная судьба. Одно висит два месяца и получает три сообщения вида "ещё актуально?", по другому в первую неделю звонят пять раз. Разница обычно не в цене, а в том, как быстро читатель может отсеять ваше объявление или убедиться, что оно ему подходит.

Это ключ, который упускает большинство: покупатель читает не чтобы восхититься, а чтобы решить не тратить время. Объявление, которое ему это облегчает, получает просмотры. Если вы только начинаете, сначала посмотрите, как размещается объявление шаг за шагом, а потом возвращайтесь к тексту.

Первая строка несёт всё объявление

В списке покупатель видит заголовок, цену и первую фотографию. Если в этот момент он не понимает, что вы продаёте, он откроет чужое объявление.

Заголовок не место для прилагательных. В него идут тип, размер, место и одно реальное преимущество, именно в таком порядке.

"Срочно" и "недорого" не делают того, чего от них ждут. Покупатель читает их как шум, потому что их пишет и владелец самой дорогой квартиры на улице.

Заполните каждое поле, даже то, что кажется неважным

Это самый тихий способ остаться ненайденным. Поля не украшение, это фильтры. Объявление без указанной площади не существует для покупателя, который ищет "от 50 до 70 м²", каким бы хорошим ни было описание.

Для недвижимости на шаге Обзор обязательно заполните жилую площадь, число спален, ванные комнаты, этаж и всего этажей, а на шаге Особенности тип отопления. На побережье отопление это поле, которое отделяет квартиру, где можно жить круглый год, от квартиры для сезона, и покупатели это знают.

Для машины то же касается года, пробега, типа топлива и коробки передач, которые к тому же обязательны. Пустое поле читатель толкует худшим из возможных способов.

Пишите и о том, что не идеально

Это звучит как плохой совет для продажи, а на самом деле это самый полезный пункт всей статьи.

Первый этаж, без лифта, нужен ремонт, окна под замену, северная сторона. Покупатель увидит всё это на первом просмотре. Разница лишь в том, узнает ли он это дома за тридцать секунд или в вашей квартире после часа дороги и вашего потраченного дня.

Когда вы пишете это заранее, приходят только те, кого это не смущает. Просмотров меньше, серьёзных больше. Объявления, которые замалчивают недостатки, собирают много визитов и ни одного предложения, и владелец решает, что цена слишком высокая, хотя дело было не в цене.

То же касается юридического статуса: зарегистрирована, регистрация идёт, в ипотеке. Покупатель, прочитавший это в начале, не отказывается у нотариуса. Если вы продаёте квартиру, всю юридическую и налоговую часть мы собрали в руководстве о продаже квартиры.

Фотографии: дневной свет и порядок, в котором проходят по квартире

• Снимайте днём, не под лампочкой. Искусственный свет желтит цвета, и помещение кажется меньше.
• Уберите лишнее. Пустая комната выглядит больше аккуратной, но заставленной.
• В порядке входа: прихожая, гостиная, кухня, комнаты, ванная, терраса, вид.
• Без людей и домашних животных в кадре.
• Не прячьте ванную или маленькую комнату. Если их нет на фото, покупатель предполагает худшее.
• Одна фотография не объявление. Это самая частая причина, по которой объявление не открывают.

Примеры: до и после

Квартира

До: "Продаю прекрасную квартиру в Будве, в тихом месте, всё рядом. Квартира в отличном состоянии, можно сразу заезжать. Цена договорная."

После: "Двухкомнатная квартира 58 м², Будва, Подкошлюн. Третий этаж из пяти, лифт, центральное отопление, терраса с видом на город. До рынка и школы 5 минут пешком, до моря около 15 минут. Квартира зарегистрирована, без обременений. Окна оригинальные, 2008 года, со временем их нужно будет менять, это учтено в цене. 129 000 €."

Второе объявление длиннее, но после него покупатель знает, поедет ли смотреть. Первое не говорит даже, сколько в квартире квадратных метров.

Дом

До: "Дом в отличном месте, надо видеть!"

После: "Дом 120 м² на участке 400 м², два этажа, три спальни, гараж. Электрическое отопление и камин. Участок огорожен, вода и электричество подключены. Дорога асфальтирована до 20 м от ворот, последний отрезок грунтовый. Зарегистрирован, собственность 1/1."

Машина

До: "Golf в экстра-состоянии, не ломался, первый владелец, возможен обмен."

После: "VW Golf 7, 2016 года, 1.6 TDI, 187 000 км, механическая коробка, регулярно обслуживался у официального дилера, сервисная книжка заполнена. Летняя и зимняя резина в комплекте. На переднем бампере царапина, видна на фото № 6. Регистрация действует до мая 2027 года."

Схема одна во всех трёх категориях: конкретные данные, один открыто названный недостаток и цена.

Укажите цену

Объявление без цены не защищает вашу позицию на переговорах, а убирает объявление из списка у всех, кто фильтрует по бюджету. Вместо звонков вы получаете сообщения "сколько?", на которые всё равно придётся ответить числом.

Если объявление размещает агентство, по закону о посредничестве в сделках с недвижимостью и её аренде (Официальный вестник 89/2025, действует с 13 августа 2025 года) посредник обязан указать в объявлении своё название и номер, под которым он внесён в Реестр посредников, вместе с местоположением, площадью и планировкой недвижимости (статья 25), а размер своей комиссии должен указать в общих условиях работы, вывешенных в офисе и на сайте (статья 23). Агентства, работавшие до закона, должны внести себя в реестр до 13 августа 2027 года, потому что изменение августа 2026 года продлило этот срок с 12 до 24 месяцев. Если как покупатель вы видите объявление агентства без этих данных, это первый вопрос, который стоит задать.

Что проверить перед публикацией

1. Есть ли в заголовке тип, размер и место?
2. Заполнены ли все поля, особенно площадь и отопление?
3. Первая фотография лучшая из тех, что у вас есть?
4. Написали ли вы хотя бы одну вещь, которая не идеальна?
5. Ясен ли юридический статус?
6. Указана ли цена?

Когда все шесть пунктов выполнены, опубликуйте объявление и дайте ему поработать. Если через две недели его открывают, но не звонят, проблема обычно в цене; если его даже не открывают, проблема в заголовке или первой фотографии.

Частые вопросы

Стоит ли писать "срочно"? Не помогает. Это сигнал, что вы готовы уступить в цене, а новых просмотров это не приносит.

Указывать ли недостатки? Да. Это сокращает число пустых просмотров и увеличивает долю серьёзных покупателей.

Почему у объявления есть просмотры, но нет звонков? Покупатели открывают и уходят; обычно это значит, что цена не соответствует тому, что они видят, или не хватает данных, нужных для решения.

Сколько фотографий достаточно? Столько, чтобы пройти по всему помещению. Одна-две фотографии почти всегда означают меньше открытий.

Что если объявление за меня размещает агентство? Попросите, чтобы в объявлении был номер в Реестре посредников, а комиссия была указана в письменном договоре о посредничестве. По закону агентство не может требовать часть комиссии заранее, до заключения сделки (статья 27).