Як написати оголошення, яке продає (з прикладами)

Наскільки довгим має бути опис? Таким, щоб покупець міг вирішити. Зазвичай це 60–120 слів конкретних даних, не більше.

Два оголошення про ту саму квартиру можуть мати зовсім різну долю. Одне висить два місяці й отримує три повідомлення на кшталт "ще актуально?", за іншим у перший тиждень телефонують п'ять разів. Різниця зазвичай не в ціні, а в тому, як швидко читач може відсіяти ваше оголошення або переконатися, що воно йому підходить.

Це ключ, який пропускає більшість: покупець читає не щоб захопитися, а щоб вирішити не гаяти часу. Оголошення, яке йому це полегшує, отримує перегляди. Якщо ви тільки починаєте, спершу подивіться, як розміщують оголошення крок за кроком, а потім повертайтеся до тексту.

Перший рядок несе все оголошення

У списку покупець бачить заголовок, ціну і першу фотографію. Якщо в цю мить він не розуміє, що ви продаєте, він відкриє чуже оголошення.

Заголовок не місце для прикметників. У нього йдуть тип, розмір, місце і одна справжня перевага, саме в такому порядку.

"Терміново" і "недорого" не роблять того, чого від них чекають. Покупець читає їх як шум, бо їх пише і власник найдорожчої квартири на вулиці.

Заповніть кожне поле, навіть те, що здається неважливим

Це найтихіший спосіб лишитися непоміченим. Поля не прикраса, це фільтри. Оголошення без вказаної площі не існує для покупця, який шукає "від 50 до 70 м²", хоч яким би добрим був опис.

Для нерухомості на кроці Огляд обов'язково заповніть житлову площу, кількість спалень, ванні кімнати, поверх і загальну кількість поверхів, а на кроці Особливості тип опалення. На узбережжі опалення це поле, яке відділяє квартиру, де можна жити цілий рік, від квартири для сезону, і покупці це знають.

Для машини те саме стосується року, пробігу, типу пального і коробки передач, які до того ж обов'язкові. Порожнє поле читач тлумачить у найгірший можливий спосіб.

Пишіть і про те, що не ідеально

Це звучить як погана порада для продажу, а насправді це найкорисніший пункт усієї статті.

Перший поверх, без ліфта, потрібен ремонт, вікна під заміну, північний бік. Покупець побачить усе це під час першого перегляду. Різниця лише в тому, чи дізнається він це вдома за тридцять секунд, чи у вашій квартирі після години дороги і вашого витраченого дня.

Коли ви пишете це заздалегідь, приходять тільки ті, кого це не бентежить. Переглядів менше, серйозних більше. Оголошення, які замовчують недоліки, збирають багато візитів і жодної пропозиції, і власник вирішує, що ціна зависока, хоча справа була не в ціні.

Те саме стосується юридичного статусу: зареєстрована, реєстрація триває, в іпотеці. Покупець, який прочитав це на початку, не відмовляється в нотаріуса. Якщо ви продаєте квартиру, всю юридичну і податкову частину ми зібрали в посібнику про продаж квартири.

Фотографії: денне світло і порядок, у якому проходять квартирою

• Знімайте вдень, не під лампочкою. Штучне світло жовтить кольори, і приміщення здається меншим.
• Приберіть зайве. Порожня кімната виглядає більшою за охайну, але заставлену.
• У порядку входу: передпокій, вітальня, кухня, кімнати, ванна, тераса, краєвид.
• Без людей і домашніх тварин у кадрі.
• Не ховайте ванну чи маленьку кімнату. Якщо їх немає на фото, покупець припускає найгірше.
• Одна фотографія не оголошення. Це найчастіша причина, чому оголошення не відкривають.

Приклади: до і після

Квартира

До: "Продаю чудову квартиру в Будві, в тихому місці, все поруч. Квартира у відмінному стані, можна одразу заїжджати. Ціна договірна."

Після: "Двокімнатна квартира 58 м², Будва, Подкошлюн. Третій поверх із п'яти, ліфт, центральне опалення, тераса з видом на місто. До ринку і школи 5 хвилин пішки, до моря близько 15 хвилин. Квартиру зареєстровано, без обтяжень. Вікна оригінальні, 2008 року, з часом їх треба буде міняти, це враховано в ціні. 129 000 €."

Друге оголошення довше, але після нього покупець знає, чи поїде дивитися. Перше не каже навіть, скільки в квартирі квадратних метрів.

Будинок

До: "Будинок у чудовому місці, треба бачити!"

Після: "Будинок 120 м² на ділянці 400 м², два поверхи, три спальні, гараж. Електричне опалення і камін. Ділянку обгороджено, вода й електрика підключені. Дорогу заасфальтовано до 20 м від воріт, останній відрізок ґрунтовий. Зареєстрований, власність 1/1."

Машина

До: "Golf в екстра-стані, не ламався, перший власник, можливий обмін."

Після: "VW Golf 7, 2016 року, 1.6 TDI, 187 000 км, механічна коробка, регулярно обслуговувався в офіційного дилера, сервісна книжка заповнена. Літня і зимова гума в комплекті. На передньому бампері подряпина, видно на фото № 6. Реєстрація дійсна до травня 2027 року."

Схема однакова в усіх трьох категоріях: конкретні дані, один відкрито названий недолік і ціна.

Вкажіть ціну

Оголошення без ціни не захищає вашої позиції на переговорах, а прибирає оголошення зі списку в усіх, хто фільтрує за бюджетом. Замість дзвінків ви отримуєте повідомлення "скільки?", на які однаково доведеться відповісти числом.

Якщо оголошення розміщує агенція, за законом про посередництво в угодах із нерухомістю та її оренді (Офіційний вісник 89/2025, чинний з 13 серпня 2025 року) посередник зобов'язаний указати в оголошенні свою назву і номер, під яким його внесено до Реєстру посередників, разом із місцем, площею і плануванням нерухомості (стаття 25), а розмір своєї комісії має вказати в загальних умовах роботи, вивішених в офісі і на сайті (стаття 23). Агенції, що працювали до закону, мають внести себе до реєстру до 13 серпня 2027 року, бо зміна серпня 2026 року подовжила цей строк з 12 до 24 місяців. Якщо як покупець ви бачите оголошення агенції без цих даних, це перше запитання, яке варто поставити.

Що перевірити перед публікацією

1. Чи є в заголовку тип, розмір і місце?
2. Чи заповнено всі поля, особливо площу й опалення?
3. Чи перша фотографія найкраща з тих, що у вас є?
4. Чи написали ви бодай одну річ, яка не ідеальна?
5. Чи зрозумілий юридичний статус?
6. Чи вказано ціну?

Коли всі шість пунктів виконано, опублікуйте оголошення і дайте йому попрацювати. Якщо через два тижні його відкривають, але не телефонують, проблема зазвичай у ціні; якщо його навіть не відкривають, проблема в заголовку або першій фотографії.

Часті запитання

Чи варто писати "терміново"? Не допомагає. Це сигнал, що ви готові поступитися в ціні, а нових переглядів це не приносить.

Чи вказувати недоліки? Так. Це скорочує кількість порожніх переглядів і збільшує частку серйозних покупців.

Чому в оголошення є перегляди, але немає дзвінків? Покупці відкривають і йдуть; зазвичай це означає, що ціна не відповідає тому, що вони бачать, або бракує даних, потрібних для рішення.

Скільки фотографій достатньо? Стільки, щоб пройти всім приміщенням. Одна-дві фотографії майже завжди означають менше відкриттів.

А якщо оголошення за мене розміщує агенція? Попросіть, щоб в оголошенні був номер у Реєстрі посередників, а комісію було вказано в письмовому договорі про посередництво. За законом агенція не може вимагати частину комісії наперед, до укладення угоди (стаття 27).