Kako napisati oglas koji prodaje (+ primeri)

Koliko dug treba da bude opis? Onoliko koliko treba da kupac odluči. Obično je to 60 do 120 reči konkretnih podataka, ne više.

Dva oglasa za isti stan mogu imati potpuno različitu sudbinu. Jedan stoji dva meseca i dobije tri poruke tipa "je li još aktuelno", drugi dobije pet poziva prve nedelje. Razlika obično nije u ceni, nego u tome koliko brzo čitalac može da eliminiše vaš oglas ili da se uveri da mu odgovara.

To je ključ koji većina promaši: kupac ne čita da bi se oduševio, nego da bi odlučio da ne gubi vreme. Oglas koji mu to olakša dobija posete. Ako tek počinjete, prvo pogledajte kako se oglas objavljuje korak po korak, pa se vratite na pisanje.

Prvi red nosi ceo oglas

U listi kupac vidi naslov, cenu i prvu fotografiju. Ako u tom trenutku ne zna šta prodajete, otvoriće nekog drugog.

Naslov nije mesto za prideve. U njega idu tip, veličina, lokacija i jedna stvarna prednost, tim redom.

"Hitno" i "povoljno" ne rade posao koji ljudi misle da rade. Kupac ih čita kao šum, jer ih piše i onaj čiji je stan najskuplji u ulici.

Popunite svako polje, i ono koje vam deluje nevažno

Ovo je najtiši način da vas niko ne nađe. Polja nisu ukras, ona su filteri. Oglas bez unesene površine ne postoji za kupca koji traži "od 50 do 70 m²", bez obzira koliko je dobar opis.

Za nekretninu u koraku Pregled obavezno popunite stambenu površinu, broj spavaćih soba, kupatila, sprat i ukupno spratova, a u koraku Karakteristike tip grejanja. Na primorju je grejanje polje koje odvaja stan u kojem se može živeti cele godine od onog koji je mišljen za sezonu, i kupci to znaju.

Za vozilo isto važi za godište, kilometražu, vrstu goriva i menjač, koji su i obavezna polja. Prazno polje čitalac tumači na najgori mogući način.

Napišite i ono što nije idealno

Ovo zvuči kao loš savet za prodaju, a zapravo je najkorisniji u celom tekstu.

Prizemlje, bez lifta, potrebno renoviranje, stolarija za zamenu, severna strana. Kupac će sve to videti na prvoj poseti. Jedina razlika je hoće li to saznati kod kuće, za trideset sekundi, ili kod vas u stanu, posle sat vremena vožnje i vašeg popodneva.

Kada to napišete unapred, dolaze samo oni kojima te stvari ne smetaju. To je manji broj poseta i veći broj ozbiljnih. Oglasi koji prećute mane dobijaju mnogo dolazaka i nijednu ponudu, pa vlasnik zaključi da je cena previsoka, iako problem nije bio u ceni.

Isto važi i za pravni status: uknjižen, u postupku upisa, pod hipotekom. Kupac koji to pročita na početku ne odustaje kod notara. Ako prodajete stan, ceo pravni i poreski deo smo razdvojili u vodič o prodaji stana.

Fotografije: dnevno svetlo i red kojim se prolazi kroz stan

• Slikajte po danu, bez sijalice. Veštačko svetlo obori boje u žuto i prostor deluje manji.
• Raspremite. Prazna soba izgleda veća od uredne sobe pune stvari.
• Redom kojim se ulazi: ulaz, dnevni boravak, kuhinja, sobe, kupatilo, terasa, pogled.
• Bez ljudi i bez kućnih ljubimaca u kadru.
• Ne krijte kupatilo ili malu sobu. Ako ih nema na slikama, kupac pretpostavi najgore.
• Jedna fotografija nije oglas. To je najčešći razlog zašto oglas ne dobija otvaranja.

Primeri: pre i posle

Stan

Pre: "Prodajem predivan stan u Budvi, na mirnoj lokaciji, blizu svega. Stan je u odličnom stanju, useljiv odmah. Cena po dogovoru."

Posle: "Dvosoban stan 58 m², Budva, Podkošljun. Treći sprat od pet, lift, centralno grejanje, terasa sa pogledom na grad. Do pijace i škole 5 minuta peške, do mora oko 15 minuta. Stan je uknjižen, bez tereta. Stolarija je originalna iz 2008. i vremenom je treba menjati, to je uračunato u cenu. 129.000 €."

Drugi oglas je duži, ali kupac posle njega zna da li ide u posetu. Prvi ne kaže ni koliko stan ima kvadrata.

Kuća

Pre: "Kuća na sjajnoj lokaciji, mora se videti!"

Posle: "Kuća 120 m² na placu od 400 m², dve etaže, tri spavaće sobe, garaža. Grejanje na struju i kamin. Plac je ograđen, voda i struja priključene. Prilaz je asfaltiran do 20 m od kapije, poslednji deo je makadam. Uknjižena, 1/1 vlasništvo."

Auto

Pre: "Golf u extra stanju, nije bio u kvaru, prvi vlasnik, može zamena."

Posle: "VW Golf 7, 2016. godište, 1.6 TDI, 187.000 km, manuelni menjač, redovno servisiran u ovlašćenom servisu, servisna knjižica uredna. Letnje i zimske gume idu uz auto. Prednji branik ima ogrebotinu koja se vidi na fotografiji br. 6. Registrovan do maja 2027."

Obrazac je isti u sve tri kategorije: konkretni podaci, jedna otvoreno napisana mana, i cena.

Cenu napišite

Oglas bez cene ne štedi vam pregovaračku poziciju, nego vam skida oglas sa liste kod svih koji filtriraju po budžetu. Umesto poziva dobijate poruke "koliko", na koje ionako morate odgovoriti brojem.

Ako oglas postavlja agencija, po Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Sl. list CG 89/2025, na snazi od 13. avgusta 2025) posrednik u oglasu mora navesti svoj naziv i broj pod kojim je upisan u Registar posrednika, uz lokaciju, površinu i strukturu nepokretnosti (član 25), a visinu naknade mora imati u opštim uslovima poslovanja istaknutim u poslovnom prostoru i na internet stranici (član 23). Agencije koje su radile pre zakona imaju rok za upis u Registar do 13. avgusta 2027, jer je izmenama iz avgusta 2026. rok produžen sa 12 na 24 meseca. Ako kao kupac vidite oglas agencije bez tih podataka, to je prvo pitanje koje postavljate.

Šta proveriti pre nego objavite

1. Da li naslov sadrži tip, veličinu i lokaciju.
2. Da li su sva polja popunjena, posebno površina i grejanje.
3. Da li je prva fotografija najbolja koju imate.
4. Da li ste napisali bar jednu stvar koja nije idealna.
5. Da li je pravni status jasan.
6. Da li cena stoji u oglasu.

Kada je ovih šest zadovoljeno, objavite oglas i ostavite ga da radi. Ako posle dve nedelje ima otvaranja ali nema poziva, problem je najčešće cena; ako nema ni otvaranja, problem je naslov ili prva fotografija.

Često postavljana pitanja

Da li da napišem "hitno"? Ne pomaže. Signalizira da ste spremni na niži iznos, a ne donosi nove posete.

Treba li navesti mane? Da. Smanjuje broj praznih poseta i povećava udio ozbiljnih kupaca.

Zašto moj oglas ima pregleda ali nema poziva? Kupci otvaraju i odustaju, što obično znači da cena ne odgovara onome što vide, ili da nedostaje podatak zbog kojeg ne mogu da odluče.

Koliko fotografija je dovoljno? Onoliko da se prođe kroz ceo prostor. Jedna ili dve fotografije skoro uvek znače manje otvaranja.

Šta ako agencija postavlja oglas umesto mene? Tražite da u oglasu stoji broj upisa u Registar posrednika, a da visina naknade stoji u pisanom ugovoru o posredovanju. Po zakonu agencija ne sme tražiti deo naknade unapred, pre zaključenja posla (član 27).