Jak napsat inzerát, na který se volá? Do názvu dejte typ, velikost, lokalitu a jednu skutečnou výhodu, vyplňte všechna pole včetně plochy a vytápění, napište otevřeně i to, co není ideální, přidejte fotografie za denního světla a uveďte cenu. Kupující nečte, aby se nechal okouzlit, ale aby rychle rozhodl, zda inzerát vyřadí; inzerát, který mu to usnadní, dostává prohlídky.
Dva inzeráty na stejný byt mohou mít úplně jiný osud. Jeden leží dva měsíce a dostane tři zprávy „je to ještě k mání“; druhý dostane v prvním týdnu pět telefonátů. Rozdíl obvykle není v ceně, ale v tom, jak rychle může čtenář váš inzerát vyřadit, nebo se přesvědčit, že mu vyhovuje. Tento průvodce se hodí, pokud prodáváte nebo pronajímáte byt, dům či auto a váš inzerát zatím nepřináší telefonáty.
To je klíč, který většině lidí uniká: kupující nečte proto, aby se nechal okouzlit, ale aby se rozhodl neztrácet čas. Inzerát, který mu to usnadní, dostává prohlídky. Pokud teprve začínáte, podívejte se nejdřív, jak se inzerát podává krok za krokem, a pak se k psaní vraťte.
První řádek nese celý inzerát
V seznamu vidí kupující název, cenu a první fotografii. Pokud v tu chvíli neví, co prodáváte, otevře inzerát někoho jiného.
Název není místem pro přídavná jména. Patří do něj typ, velikost, lokalita a jedna skutečná výhoda, v tomto pořadí.
| Slabě | Lépe |
| Krásný byt v klidné lokalitě | Byt 2+kk 58 m², Budva, 3. podlaží, výtah |
| Rychlý prodej, skvělá cena! | Garsoniéra 34 m², Bečići, 200 m od pláže |
| Vysněný dům | Dům 120 m², pozemek 400 m², Podkošljun, garáž |
| Auto ve výborném stavu | Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187 000 km, první majitel |
„Rychlý prodej“ a „skvělá cena“ nedělají práci, kterou si lidé myslí. Kupující je čte jako šum, protože je píše i majitel nejdražšího bytu v ulici.
Vyplňte každé pole, i to, které se zdá nedůležité
Tohle je nejtišší způsob, jak zajistit, aby vás nikdo nenašel. Pole nejsou ozdoba; jsou to filtry. Inzerát bez plochy pro kupujícího, který hledá „50 až 70 m²“, neexistuje, ať je popis sebelepší.
U nemovitosti vždy vyplňte v kroku Přehled obytnou plochu, počet ložnic, koupelny, podlaží a počet podlaží a v kroku Vlastnosti typ vytápění. Na pobřeží je vytápění polem, které odlišuje byt, ve kterém se dá bydlet celý rok, od bytu určeného na sezonu, a kupující to vědí.
U vozidla platí totéž pro rok výroby, najeté kilometry, druh paliva a převodovku, které jsou také povinnými poli. Prázdné pole si čtenář vyloží tím nejhorším možným způsobem.
Napište i to, co není ideální
Zní to jako špatná prodejní rada, a přitom je to nejužitečnější bod celého článku.
Přízemí, bez výtahu, nutná rekonstrukce, okna na výměnu, orientace na sever. Kupující to všechno uvidí při první prohlídce. Jediný rozdíl je, zda to zjistí doma, za třicet sekund, nebo ve vašem bytě po hodině jízdy a za cenu vašeho odpoledne.
Když to napíšete předem, přijdou jen ti, kterým tyto věci nevadí. To znamená méně prohlídek a vážnější zájemce. Inzeráty, které vady zamlčí, mají mnoho návštěv a žádné nabídky a majitel usoudí, že je cena příliš vysoká, přestože problémem cena nebyla.
Totéž platí pro právní stav: zapsaný, probíhá zápis, zatížený hypotékou. Kupující, který si to přečte na začátku, u notáře neodejde. Pokud prodáváte byt, celou právní a daňovou stránku jsme sepsali v průvodci prodejem bytu.
Fotografie: denní světlo a pořadí, v jakém bytem procházíte
- Fotografujte za denního světla, ne pod žárovkou. Umělé světlo barvy zežloutne a prostor vypadá menší.
- Ukliďte. Prázdná místnost vypadá větší než uklizená místnost plná věcí.
- V pořadí, v jakém vstupujete: vstup, obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna, terasa, výhled.
- Žádní lidé ani domácí zvířata v záběru.
- Neschovávejte koupelnu ani malý pokoj. Pokud na fotografiích nejsou, kupující předpokládá to nejhorší.
- Jedna fotografie není inzerát. Je to nejčastější důvod, proč inzerát nikdo neotevře.
Příklady: před a po
Byt
Před: „Prodám krásný byt v Budvě, v klidné lokalitě, blízko všeho. Byt je ve výborném stavu, připravený k nastěhování. Cena dohodou.“
Po: „Byt 2+kk 58 m², Budva, Podkošljun. Třetí podlaží z pěti, výtah, ústřední topení, terasa s výhledem na město. Obchod a škola 5 minut pěšky, k moři asi 15 minut. Byt je zapsaný, bez zatížení. Okna jsou původní z roku 2008 a časem bude potřeba je vyměnit, což se odráží v ceně. 129 000 €.“
Druhý inzerát je delší, ale po jeho přečtení kupující ví, zda se přijde podívat. První neuvádí ani to, kolik má byt metrů čtverečních.
Dům
Před: „Dům ve skvělé lokalitě, musíte vidět!“
Po: „Dům 120 m² na pozemku 400 m², dvě podlaží, tři ložnice, garáž. Elektrické vytápění a krb. Pozemek je oplocený, voda a elektřina připojené. Příjezdová cesta je asfaltová do 20 m od brány, poslední úsek je štěrkový. Zapsaný, vlastnictví 1/1.“
Auto
Před: „Golf v extra stavu, nikdy neměl poruchu, první majitel, možná výměna.“
Po: „VW Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187 000 km, manuální převodovka, pravidelně servisovaný v autorizovaném servisu, servisní knížka kompletní. Letní i zimní pneumatiky v ceně. Přední nárazník má škrábanec viditelný na fotografii č. 6. Registrace platí do května 2027.“
Vzorec je ve všech třech kategoriích stejný: konkrétní fakta, jedna otevřeně uvedená vada a cena.
Napište cenu
Inzerát bez ceny nechrání vaši vyjednávací pozici; vyřadí váš inzerát ze seznamu pro každého, kdo filtruje podle rozpočtu. Místo telefonátů dostáváte zprávy „kolik“, na které stejně musíte odpovědět číslem.
Pokud inzerát podává realitní kancelář, musí podle zákona o zprostředkování nemovitostí (stránka je v černohorštině; Úřední věstník 89/2025, účinný od 13. srpna 2025) uvést v inzerátu svůj název a číslo, pod kterým je zapsána v Registru zprostředkovatelů, spolu s lokalitou, plochou a dispozicí nemovitosti (článek 25), a svou odměnu musí stanovit ve všeobecných obchodních podmínkách vyvěšených v kanceláři a na webu (článek 23). Kanceláře, které působily před přijetím zákona, mají na registraci čas do 13. srpna 2027, protože novela ze srpna 2026 prodloužila lhůtu z 12 na 24 měsíců. Pokud jako kupující uvidíte inzerát realitní kanceláře bez těchto údajů, je to první otázka, kterou položíte.
Co zkontrolovat před zveřejněním
- Obsahuje název typ, velikost a lokalitu?
- Jsou vyplněná všechna pole, zejména plocha a vytápění?
- Je první fotografie ta nejlepší, kterou máte?
- Napsali jste alespoň jednu věc, která není ideální?
- Je jasný právní stav?
- Je v inzerátu cena?
Když je všech šest bodů splněno, zveřejněte inzerát a nechte ho pracovat. Pokud ho po dvou týdnech lidé otevírají, ale nevolají, problémem je obvykle cena; pokud ho ani neotevírají, problémem je název nebo první fotografie.
Často kladené otázky
Jak dlouhý by měl být popis? Tak dlouhý, jak kupující potřebuje k rozhodnutí. Obvykle je to 60 až 120 slov konkrétních faktů, ne víc.
Mám psát „rychlý prodej“? Nepomáhá to. Signalizuje to ochotu přijmout méně a nové prohlídky to nepřinese.
Mám uvádět vady? Ano. Snižuje to počet zbytečných prohlídek a zvyšuje podíl vážných kupujících.
Proč můj inzerát lidé prohlížejí, ale nevolají? Kupující ho otevřou a vzdají to, což obvykle znamená, že cena neodpovídá tomu, co vidí, nebo chybí údaj, který k rozhodnutí potřebují.
Kolik fotografií stačí? Tolik, kolik je potřeba k projití celého prostoru. Jedna nebo dvě fotografie téměř vždy znamenají méně otevření.
Co když mi inzerát podá realitní kancelář? Požádejte, aby v inzerátu bylo číslo z Registru zprostředkovatelů a aby odměna byla v písemné smlouvě o zprostředkování. Podle zákona nesmí kancelář žádat část odměny předem, před uzavřením obchodu (článek 27).