Mitől ad el egy hirdetés? Attól, hogy a vevő gyorsan eldöntheti, megfelel-e neki. A címben a típus, az alapterület, a helyszín és egy valódi előny áll, minden mező ki van töltve, a hibák és a jogi helyzet nyíltan szerepelnek, a fotók nappali fényben készültek, és az ár ott van a hirdetésben. Az ilyen hirdetés megtekintéseket hoz, nem csak üzeneteket.
Ugyanannak a lakásnak két hirdetése egészen más sorsra juthat. Az egyik két hónapig áll, és három „elérhető még?” üzenetet kap; a másikra az első héten öt hívás érkezik. A különbség általában nem az ár, hanem az, hogy az olvasó milyen gyorsan tudja kizárni a hirdetését, vagy meggyőzni magát arról, hogy megfelel neki.
Ez az a kulcs, amelyet a legtöbben nem vesznek észre: a vevő nem azért olvas, hogy elbűvöljék, hanem hogy eldöntse, nem vesztegeti az idejét. Az a hirdetés, amely ezt megkönnyíti, megtekintéseket kap. Ha most kezdi, először nézze meg, hogyan kell lépésről lépésre feladni egy hirdetést, aztán térjen vissza az íráshoz.
Az első sor viszi az egész hirdetést
A listában a vevő a címet, az árat és az első fotót látja. Ha abban a pillanatban nem tudja, mit árul, valaki más hirdetését nyitja meg.
A cím nem a jelzők helye. Ebben a sorrendben kerül bele a típus, a méret, a helyszín és egy valódi előny.
| Gyenge | Jobb |
| Gyönyörű lakás csendes helyen | Egy hálószobás, 58 m², Budva, 3. emelet, lift |
| Sürgős eladás, remek ár! | Garzon 34 m², Bečići, 200 m-re a strandtól |
| Álomház | Ház 120 m², 400 m²-es telek, Podkošljun, garázs |
| Kiváló állapotú autó | Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187 000 km, első tulajdonos |
A „sürgős” és a „remek ár” nem azt a munkát végzi el, amit az emberek gondolnak. A vevő zajként olvassa őket, mert az utca legdrágább lakásának tulajdonosa is ezt írja.
Töltsön ki minden mezőt, azt is, amely lényegtelennek tűnik
Ez a legcsendesebb módja annak, hogy senki ne találja meg. A mezők nem díszítések, hanem szűrők. Az alapterület nélküli hirdetés nem létezik annak a vevőnek, aki „50–70 m²”-re keres, akármilyen jó is a leírás.
Ingatlannál az Áttekintés lépésben mindig töltse ki a lakóterületet, a hálószobák és a fürdőszobák számát, az emeletet és a szintek számát, a Jellemzők lépésben pedig a fűtés típusát. A tengerparton a fűtés az a mező, amely elválasztja az egész évben lakható lakást a szezonra szántól, és ezt a vevők tudják.
Járműnél ugyanez érvényes az évjáratra, a futásteljesítményre, az üzemanyag típusára és a sebességváltóra, amelyek szintén kötelező mezők. Az olvasó az üres mezőt a lehető legrosszabbul értelmezi.
Azt is írja le, ami nem ideális
Ez rossz értékesítési tanácsnak hangzik, valójában azonban ez az egész cikk leghasznosabb pontja.
Földszint, nincs lift, felújításra szorul, az ablakok cserére érettek, északi fekvés. A vevő mindezt látni fogja az első látogatáskor. A különbség csak az, hogy otthon, harminc másodperc alatt tudja meg, vagy az Ön lakásában, egyórás autóút és az Ön délutánja után.
Ha ezt előre leírja, csak azok jönnek el, akiket ezek a dolgok nem zavarnak. Ez kevesebb és komolyabb megtekintést jelent. Azok a hirdetések, amelyek elhallgatják a hibákat, sok látogatót kapnak, de ajánlatot egyet sem, a tulajdonos pedig arra jut, hogy túl magas az ár, pedig nem az ár volt a probléma.
Ugyanez érvényes a jogi helyzetre: bejegyzett, bejegyzés folyamatban, jelzáloggal terhelt. Az a vevő, aki ezt az elején elolvassa, nem lép vissza a közjegyzőnél. Ha lakást ad el, a teljes jogi és adóügyi oldalt a lakáseladási útmutatóba gyűjtöttük össze.
Fotók: nappali fény, és abban a sorrendben, ahogy végigjárja a lakást
- Nappali fénynél fényképezzen, ne villanykörte alatt. A mesterséges fény besárgítja a színeket, és a tér kisebbnek látszik.
- Pakoljon el. Egy üres szoba nagyobbnak látszik, mint egy rendezett, de tárgyakkal teli szoba.
- Abban a sorrendben, ahogy belép: bejárat, nappali, konyha, hálószobák, fürdőszoba, terasz, kilátás.
- Emberek és háziállatok nélkül a képen.
- Ne rejtse el a fürdőszobát vagy a kis szobát. Ha nincsenek a fotókon, a vevő a legrosszabbra gondol.
- Egy fotó még nem hirdetés. Ez a leggyakoribb oka annak, hogy egy hirdetést meg sem nyitnak.
Példák: előtte és utána
Lakás
Előtte: „Eladó gyönyörű lakás Budvában, csendes helyen, mindenhez közel. A lakás kiváló állapotú, azonnal beköltözhető. Az ár alku tárgya.”
Utána: „Egy hálószobás lakás, 58 m², Budva, Podkošljun. Ötszintes ház harmadik emelete, lift, központi fűtés, terasz kilátással a városra. Piac és iskola 5 perc gyalog, a tenger körülbelül 15 perc. A lakás bejegyzett, tehermentes. Az ablakok az eredetiek 2008-ból, idővel cserére szorulnak, ami az árban is tükröződik. 129 000 €.”
A második hirdetés hosszabb, de elolvasása után a vevő tudja, hogy eljöjjön-e megnézni. Az első még azt sem mondja meg, hány négyzetméteres a lakás.
Ház
Előtte: „Ház kiváló helyen, ezt látni kell!”
Utána: „Ház 120 m²-en, 400 m²-es telken, két szint, három hálószoba, garázs. Elektromos fűtés és kandalló. A telek bekerített, a víz és az áram be van kötve. A bekötőút a kaputól 20 m-ig aszfaltozott, az utolsó szakasz murvás. Bejegyzett, 1/1 arányú tulajdon.”
Autó
Előtte: „Extra állapotú Golf, soha nem romlott el, első tulajdonos, csere lehetséges.”
Utána: „VW Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187 000 km, kézi váltó, rendszeresen szervizelve márkaszervizben, a szervizkönyv hiánytalan. Nyári és téli gumik is járnak hozzá. Az első lökhárítón karcolás van, a 6. fotón látható. Forgalomban 2027 májusáig.”
A minta mindhárom kategóriában ugyanaz: konkrét tények, egy nyíltan kimondott hiba és az ár.
Írja ki az árat
Az ár nélküli hirdetés nem védi a tárgyalási pozícióját; leveszi a hirdetését a listáról mindenki számára, aki költségkeret szerint szűr. Hívások helyett „mennyi” üzeneteket kap, amelyekre úgyis egy számmal kell válaszolnia.
Ha ügynökség adja fel a hirdetést, az ingatlanközvetítésről szóló törvény (Hivatalos Közlöny 89/2025, hatályos 2025. augusztus 13. óta) szerint a közvetítőnek a hirdetésben fel kell tüntetnie a nevét és azt a számot, amely alatt a közvetítők nyilvántartásába bejegyezték, az ingatlan helyével, alapterületével és alaprajzával együtt (25. cikk), díját pedig az irodájában és a honlapján kifüggesztett általános üzleti feltételekben kell rögzítenie (23. cikk). A törvény előtt is működő ügynökségeknek 2027. augusztus 13-ig kell bejegyeztetniük magukat, mert a 2026. augusztusi módosítás a határidőt 12-ről 24 hónapra hosszabbította meg. Ha vevőként olyan ügynökségi hirdetést lát, amelyből ezek az adatok hiányoznak, ez az első kérdés, amelyet feltesz.
Mit ellenőrizzen a közzététel előtt
- Tartalmazza-e a cím a típust, a méretet és a helyszínt?
- Ki van-e töltve minden mező, különösen az alapterület és a fűtés?
- Az első fotó a legjobb, amivel rendelkezik?
- Leírt-e legalább egy dolgot, amely nem ideális?
- Világos-e a jogi helyzet?
- Szerepel-e az ár a hirdetésben?
Ha mind a hat a helyén van, tegye közzé a hirdetést, és hagyja dolgozni. Ha két hét után megnyitják, de nem hívják, a probléma általában az ár; ha meg sem nyitják, a probléma a cím vagy az első fotó.
Gyakran ismételt kérdések
Milyen hosszú legyen a leírás? Olyan hosszú, amennyire a vevőnek a döntéshez szüksége van. Ez általában 60–120 szónyi konkrétum, nem több.
Írjam-e, hogy „sürgős”? Nem segít. Azt jelzi, hogy kevesebbet is elfogadna, és nem hoz új megtekintéseket.
Említsem-e a hibákat? Igen. Csökkenti az üres megtekintések számát, és növeli a komoly vevők arányát.
Miért nézik meg a hirdetésemet, de nem hívnak? A vevők megnyitják, majd feladják, ami általában azt jelenti, hogy az ár nem felel meg annak, amit látnak, vagy hiányzik egy adat, amely a döntéshez kell.
Hány fotó elég? Annyi, amennyivel végig lehet járni az egész teret. Egy-két fotó szinte mindig kevesebb megnyitást jelent.
Mi a teendő, ha egy ügynökség adja fel helyettem a hirdetést? Kérje, hogy a közvetítők nyilvántartási száma szerepeljen a hirdetésben, a díj pedig az írásos közvetítői szerződésben. A törvény szerint az ügynökség az ügylet megkötése előtt nem kérheti előre díja egy részét (27. cikk).