Come scrivere un annuncio che vende (con esempi)

Quanto deve essere lunga la descrizione? Quanto serve al compratore per decidere. Di solito 60-120 parole di dati concreti, non di più.

Due annunci per lo stesso appartamento possono avere un destino completamente diverso. Uno resta fermo due mesi e riceve tre messaggi del tipo "è ancora disponibile?", l'altro riceve cinque chiamate la prima settimana. Di solito la differenza non sta nel prezzo, ma in quanto velocemente chi legge può scartare il vostro annuncio o convincersi che fa per lui.

È la chiave che quasi tutti mancano: il compratore non legge per entusiasmarsi, ma per decidere di non perdere tempo. L'annuncio che glielo rende facile riceve visite. Se state cominciando, guardate prima come si pubblica un annuncio passo dopo passo, poi tornate alla scrittura.

La prima riga regge tutto l'annuncio

Nell'elenco il compratore vede titolo, prezzo e prima foto. Se in quel momento non capisce cosa vendete, apre l'annuncio di qualcun altro.

Il titolo non è il posto per gli aggettivi. Ci vanno tipo, dimensione, posizione e un vantaggio reale, in quest'ordine.

"Urgente" e "affare" non fanno il lavoro che la gente pensa. Il compratore li legge come rumore, perché li scrive anche il proprietario dell'appartamento più caro della via.

Compilate ogni campo, anche quello che vi sembra inutile

È il modo più silenzioso per non essere trovati. I campi non sono decorazione, sono filtri. Un annuncio senza superficie non esiste per chi cerca "da 50 a 70 m²", per quanto buona sia la descrizione.

Per un immobile, nel passo Panoramica compilate sempre superficie abitabile, camere da letto, bagni, piano e piani totali, e nel passo Caratteristiche il tipo di riscaldamento. Sulla costa il riscaldamento è il campo che separa un appartamento abitabile tutto l'anno da uno pensato per la stagione, e i compratori lo sanno.

Per un veicolo vale lo stesso per anno, chilometraggio, alimentazione e cambio, che sono anche campi obbligatori. Chi legge interpreta un campo vuoto nel modo peggiore possibile.

Scrivete anche ciò che non è ideale

Sembra un cattivo consiglio di vendita, ed è invece il punto più utile di tutto il testo.

Piano terra, senza ascensore, da ristrutturare, infissi da cambiare, esposizione a nord. Il compratore vedrà tutto alla prima visita. L'unica differenza è se lo scopre a casa in trenta secondi, o nel vostro appartamento dopo un'ora di macchina e il vostro pomeriggio.

Quando lo scrivete prima, vengono solo quelli a cui queste cose non danno fastidio. Sono meno visite e più visite serie. Gli annunci che tacciono i difetti ricevono molte visite e nessuna offerta, e il proprietario conclude che il prezzo è troppo alto, anche se il problema non era il prezzo.

Lo stesso vale per lo stato giuridico: iscritto, iscrizione in corso, ipotecato. Il compratore che lo legge all'inizio non si ritira dal notaio. Se vendete un appartamento, tutta la parte legale e fiscale l'abbiamo raccolta nella guida alla vendita dell'appartamento.

Foto: luce del giorno e l'ordine in cui si attraversa la casa

• Scattate di giorno, non sotto la lampadina. La luce artificiale vira i colori al giallo e lo spazio sembra più piccolo.
• Riordinate. Una stanza vuota sembra più grande di una stanza ordinata piena di cose.
• Nell'ordine in cui si entra: ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagno, terrazzo, vista.
• Niente persone e niente animali nell'inquadratura.
• Non nascondete il bagno o la stanza piccola. Se non sono nelle foto, il compratore pensa al peggio.
• Una foto non è un annuncio. È il motivo più comune per cui un annuncio non viene aperto.

Esempi: prima e dopo

Appartamento

Prima: "Vendo splendido appartamento a Budva, in zona tranquilla, vicino a tutto. L'appartamento è in ottime condizioni, subito abitabile. Prezzo trattabile."

Dopo: "Bilocale 58 m², Budva, Podkošljun. Terzo piano di cinque, ascensore, riscaldamento centralizzato, terrazzo con vista sulla città. Mercato e scuola a 5 minuti a piedi, il mare a circa 15 minuti. L'appartamento è iscritto, libero da gravami. Gli infissi sono gli originali del 2008 e col tempo andranno cambiati, cosa di cui il prezzo tiene conto. 129.000 €."

Il secondo annuncio è più lungo, ma dopo averlo letto il compratore sa se venire a vederlo. Il primo non dice nemmeno quanti metri quadrati ha l'appartamento.

Casa

Prima: "Casa in posizione splendida, da vedere!"

Dopo: "Casa 120 m² su terreno di 400 m², due piani, tre camere da letto, garage. Riscaldamento elettrico e camino. Il terreno è recintato, acqua e luce allacciate. La strada è asfaltata fino a 20 m dal cancello, l'ultimo tratto è sterrato. Iscritta, proprietà 1/1."

Auto

Prima: "Golf in condizioni extra, mai un guasto, primo proprietario, possibile permuta."

Dopo: "VW Golf 7, anno 2016, 1.6 TDI, 187.000 km, cambio manuale, tagliandi regolari in officina autorizzata, libretto dei tagliandi completo. Gomme estive e invernali incluse. Il paraurti anteriore ha un graffio visibile nella foto n. 6. Immatricolazione valida fino a maggio 2027."

Lo schema è lo stesso in tutte e tre le categorie: dati concreti, un difetto scritto apertamente e il prezzo.

Scrivete il prezzo

Un annuncio senza prezzo non protegge la vostra posizione negoziale; toglie il vostro annuncio dall'elenco di tutti quelli che filtrano per budget. Invece di chiamate ricevete messaggi "quanto?", a cui dovete comunque rispondere con un numero.

Se l'annuncio lo pubblica un'agenzia, secondo la legge sull'intermediazione immobiliare (Gazzetta ufficiale 89/2025, in vigore dal 13 agosto 2025) l'intermediario deve indicare nell'annuncio il proprio nome e il numero di iscrizione nel Registro degli intermediari, insieme a posizione, superficie e distribuzione dell'immobile (articolo 25), e deve esporre la propria provvigione nelle condizioni generali affisse in ufficio e sul sito (articolo 23). Le agenzie attive prima della legge hanno tempo fino al 13 agosto 2027 per iscriversi, perché la modifica di agosto 2026 ha portato il termine da 12 a 24 mesi. Se da compratori vedete un annuncio d'agenzia senza questi dati, è la prima domanda da fare.

Cosa controllare prima di pubblicare

1. Il titolo contiene tipo, dimensione e posizione?
2. Sono compilati tutti i campi, soprattutto superficie e riscaldamento?
3. La prima foto è la migliore che avete?
4. Avete scritto almeno una cosa che non è ideale?
5. Lo stato giuridico è chiaro?
6. Il prezzo è nell'annuncio?

Quando tutti e sei sono a posto, pubblicate l'annuncio e lasciatelo lavorare. Se dopo due settimane viene aperto ma nessuno chiama, il problema di solito è il prezzo; se non viene nemmeno aperto, è il titolo o la prima foto.

Domande frequenti

Devo scrivere "urgente"? Non aiuta. Segnala che siete pronti ad accettare meno e non porta nuove visite.

Devo indicare i difetti? Sì. Riduce le visite a vuoto e aumenta la quota di compratori seri.

Perché il mio annuncio ha visualizzazioni ma nessuna chiamata? I compratori lo aprono e rinunciano; di solito significa che il prezzo non corrisponde a ciò che vedono, o che manca un dato di cui hanno bisogno per decidere.

Quante foto bastano? Abbastanza da attraversare tutto lo spazio. Una o due foto significano quasi sempre meno aperture.

E se l'annuncio lo pubblica un'agenzia al posto mio? Chiedete che nell'annuncio compaia il numero di iscrizione nel Registro degli intermediari e che la provvigione sia scritta nel contratto di intermediazione. Per legge l'agenzia non può chiedere parte della provvigione in anticipo, prima della conclusione dell'affare (articolo 27).