Vendere un appartamento in Montenegro: la guida completa

Quante tasse pago quando vendo l'appartamento? L'imposta sulla plusvalenza è il 15% della differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ma non si paga se l'appartamento è stato la vostra unica e principale abitazione. L'imposta sul trasferimento la paga il compratore, non voi.

Cercando come vendere un appartamento si trovano quasi solo testi scritti per altri paesi: consigli fiscali per l'Italia, la Serbia o la Croazia, oppure guide per chi compra e non per chi vende. Per un proprietario che vende in Montenegro è un rischio: l'aliquota, il nome dell'ufficio competente e le scadenze della legalizzazione qui non sono gli stessi. Questa guida segue l'ordine in cui una vendita avviene davvero e si attiene alle regole montenegrine.

C'è una cosa che nella pratica si salta più spesso e costa di più: la vendita non comincia dal prezzo né dalle foto, ma dallo stato giuridico dell'immobile. Se lo stato non è pulito, il compratore arriva e poi si ritira dal notaio.

Primo passo: potete vendere?

Controllate il vostro estratto catastale (list nepokretnosti) prima di pubblicare qualsiasi cosa. Queste sono le situazioni più frequenti in Montenegro e cosa significa ciascuna:

Due voci richiedono una spiegazione più attenta, perché è lì che si sbaglia di più.

Costruzioni abusive e la scadenza del 14 agosto 2027

La legge sulla legalizzazione (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) è entrata in vigore il 14 agosto 2025. Il termine per avviare l'iscrizione in catasto era all'inizio di sei mesi, quindi fino al 14 febbraio 2026; a febbraio 2026 è stato portato a dodici mesi e con la modifica di agosto 2026 (117/2026) a ventiquattro, cioè fino al 14 agosto 2027. La stessa modifica di agosto ha posto a carico del proprietario il costo del sopralluogo della commissione.

Tre conseguenze che i venditori di solito non conoscono:

• L'iscrizione in catasto non significa che l'edificio sia legalizzato. Sono due procedimenti distinti, e un compratore che legge con attenzione i documenti vede la differenza.
• Le costruzioni non visibili nelle immagini satellitari e aeree di luglio 2025 non possono essere iscritte, a meno che il proprietario dimostri con un rilievo e una perizia che la costruzione esisteva già prima di luglio 2025. Se la costruzione o la sopraelevazione è successiva, la scadenza non vi aiuta.
• Fino alla decisione di legalizzazione una costruzione abusiva non può essere venduta (articolo 33 della legge sulla legalizzazione). La modifica di febbraio 2026 ammette solo eccezioni: ipoteca, locazione, successione, donazione e divisione tra eredi di primo grado, trasferimenti basati su una decisione giudiziaria o in sede esecutiva; e un appartamento con l'annotazione "nema upotrebnu dozvolu" può essere venduto se è stato costruito secondo il permesso di costruire.

Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale. Se il vostro immobile rientra in questa zona, verificate procedimento e documenti presso l'autorità competente; la descrizione ufficiale del procedimento è sulla pagina del governo sulla procedura di legalizzazione.

Ipoteca e comproprietari

Un appartamento ipotecato si vende, ma non tacendolo. La banca deve saperlo e va concordato il modo in cui il mutuo si chiude con il prezzo di vendita, con la successiva cancellazione dell'ipoteca dall'estratto. Il compratore non accetta quasi mai di pagare l'intero importo prima della cancellazione, quindi il pagamento si divide in tranche tramite il notaio.

Con più comproprietari serve la firma di ciascuno o una procura autenticata. Se uno di loro vive all'estero, preparate la procura all'inizio, non nella settimana prima della firma.

Documenti da preparare prima dell'annuncio

Il documento di base è l'estratto catastale (list nepokretnosti) rilasciato dall'Amministrazione del catasto e dei beni statali. Si richiede all'unità territoriale in cui si trova l'immobile, con un modulo e il pagamento della tassa amministrativa e della tariffa del servizio. Le istruzioni ufficiali con il modulo e i conti per il pagamento sono nella guida per i cittadini sull'estratto catastale; gli importi di quell'avviso sono stati pubblicati nel 2021, quindi verificateli presso l'unità territoriale prima di pagare.

Oltre all'estratto preparate carta d'identità o passaporto, la prova di come avete acquisito l'immobile (il vecchio contratto di compravendita, la decisione di successione, il contratto di donazione) e, se il compratore li chiede, le ricevute delle bollette e dell'addizionale (prirez) pagate. Se l'appartamento è in un edificio con amministratore, fatevi rilasciare anche una conferma che non ci sono arretrati, perché le spese comuni non pagate passano in pratica al nuovo proprietario.

Imposte: chi paga cosa

Qui nasce la maggior parte della confusione, perché si applicano al Montenegro aliquote dei paesi vicini. La ripartizione è questa:

Per il venditore conta solo la terza riga, e contiene una buona notizia che molti non conoscono. La plusvalenza è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, con il prezzo di vendita ridotto delle spese di ristrutturazione documentate e delle spese di vendita. Ma la plusvalenza non è tassata se l'immobile è stato per il venditore l'unica e principale abitazione. Sono previste anche esenzioni per i trasferimenti tra coniugi e per le donazioni ai parenti di primo grado.

In pratica: se vendete l'appartamento in cui avevate la residenza e in cui avete vissuto, ed è il vostro unico immobile, di solito non pagate l'imposta sulla plusvalenza. Se vendete un secondo appartamento, una casa per le vacanze o un immobile comprato come investimento, pagate il 15% sulla differenza e lo dichiarate nella dichiarazione annuale dei redditi, entro fine aprile per l'anno precedente.

Per questo la documentazione sul prezzo di acquisto vale oro. Il vecchio contratto che mostra a quale prezzo avete comprato riduce direttamente la base imponibile. Se avete ricevuto l'immobile in donazione o in eredità, si considera prezzo di acquisto quello a cui lo aveva acquisito il donante o il defunto.

Come pubblicare l'annuncio da soli: dieci passi

Se vendete senza agenzia, l'annuncio lo scrivete voi, ed è un lavoro di venti minuti se i documenti sono pronti. Su Fijaka un annuncio immobiliare ha dieci passi, verificati sul sito: Categoria, Tipo di annuncio, Posizione, Dettagli, Panoramica, Caratteristiche, Dotazioni e caratteristiche, Foto, Descrizione e infine l'Anteprima. Nel primo passo scegliete Immobili e una sottocategoria (Appartamenti, Ville, Attici, Case in pietra, Terreni o Commerciale), nel secondo se l'annuncio è In vendita, In affitto o Entrambi.

Nel passo Dettagli inserite Titolo Annuncio, Prezzo, Valuta e Tipo di Venditore. Il passo Panoramica chiede i campi su cui i compratori filtrano davvero: Tipologia Immobile, Camere da Letto, Bagni, Superficie Abitabile, Locali totali, Piano e Piani totali; tipologia, camere da letto e superficie abitabile sono obbligatori. Il Tipo di Riscaldamento si sceglie nel passo Caratteristiche. Ogni campo che saltate è un filtro in cui il vostro appartamento non comparirà, quindi compilateli tutti, anche quelli che vi sembrano poco importanti.

Alcune cose distinguono un annuncio che fa squillare il telefono da uno che resta fermo:

• Superficie e piano nella prima riga della descrizione. Sono i due dati per cui i compratori più spesso non chiamano.
• Foto con la luce del giorno, senza persone e senza mobili nell'inquadratura che non sono inclusi. Una stanza vuota è meglio di una stanza ingombra.
• Scrivete apertamente lo stato giuridico. Iscritto, iscrizione in corso, ipotecato. I compratori che lo leggono all'inizio non si ritirano dal notaio, ed è l'unico tipo di compratore che volete.
• Scrivete il prezzo. Gli annunci senza prezzo ricevono messaggi "quanto?", non visite.

L'annuncio si pubblica dalla pagina per creare un annuncio; come sono gli annunci pubblicati lo vedete nella categoria immobili e, per la costa, nella pagina degli immobili a Budva.

Notaio, pagamento e passaggio di proprietà

In Montenegro il contratto di compravendita immobiliare si stipula davanti al notaio. L'ordine che tutela entrambe le parti è questo:

1. Concordate prezzo e modalità di pagamento e scriveteli in un preliminare con condizioni chiare per la restituzione del deposito.
2. Il notaio redige e autentica il contratto, verificando identità e documenti.
3. Il compratore presenta la dichiarazione per l'imposta sul trasferimento entro 15 giorni dal sorgere dell'obbligo tributario. La base imponibile è il valore di mercato dell'immobile; se il prezzo concordato è inferiore, l'amministrazione fiscale lo determina con una stima.
4. Il compratore iscrive il diritto in catasto. La proprietà passa con l'iscrizione, non con la firma. Finché l'iscrizione non è fatta, l'affare non è concluso.
5. Voi, come venditori, tenete traccia di prezzo e spese per un'eventuale dichiarazione annuale della plusvalenza.

Gli errori più comuni

• Pubblicare prima di controllare l'estratto. Il compratore fa quel controllo al posto vostro e si ritira.
• Un'ipoteca o un comproprietario taciuti. Salta fuori dal notaio, nel momento peggiore.
• Dichiarare un prezzo più basso nel contratto. Se il prezzo è sotto il valore di mercato l'amministrazione fiscale lo stima comunque, e un prezzo registrato più basso aumenta poi la plusvalenza del compratore alla vendita successiva e può creargli problemi se gli serve il valore per il permesso di soggiorno.
• Un annuncio senza superficie, piano e prezzo. Non compare nei filtri e non riceve chiamate.
• Aspettare l'ultimo mese della scadenza per la legalizzazione. Il rilievo dello stato di fatto non si fa in una settimana.

Domande frequenti

Si può vendere un appartamento non iscritto? Non in modo regolare. Il compratore non può iscrivere un diritto che in catasto non esiste, e senza iscrizione la proprietà non passa. L'iscrizione si sistema prima della vendita.

Si può vendere una costruzione abusiva? Non nel commercio ordinario. Fino alla decisione di legalizzazione l'articolo 33 della legge sulla legalizzazione vieta l'alienazione, con eccezioni come la successione, le donazioni in famiglia e le decisioni giudiziarie. Il termine per avviare l'iscrizione catastale è stato prorogato al 14 agosto 2027, ma l'iscrizione da sola non significa legalizzazione. Un appartamento con l'annotazione "nema upotrebnu dozvolu" costruito secondo il permesso di costruire può essere venduto.

Come si vende un appartamento ipotecato? Con il consenso della banca e un modo concordato di chiudere il mutuo con il prezzo, con pagamento tramite notaio in tranche e cancellazione dell'ipoteca dall'estratto.

Posso vendere senza agenzia? Sì. L'annuncio lo pubblicate voi, e la parte legale la fa comunque il notaio. La provvigione è materia di contratto, non un obbligo di legge.

E se l'appartamento è di più persone? Serve la firma di tutti i comproprietari o una procura autenticata. Un solo comproprietario non può vendere da solo l'intero immobile.

Fonti

Procedimento di legalizzazione e iscrizione: Governo del Montenegro, procedura di legalizzazione. Estratto catastale: guida per i cittadini. Le aliquote dell'imposta sul trasferimento sono progressive dal 1° gennaio 2024, e l'esenzione dalla plusvalenza per l'unica e principale abitazione è prevista dalla legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Le scadenze della legalizzazione sono cambiate due volte nel 2026. Prima di avviare il procedimento, verificate data e documenti necessari presso l'unità territoriale dell'Amministrazione del catasto e dei beni statali.