Vendre un appartement au Monténégro : le guide complet

Comment vendre un appartement au Monténégro ? Commencez par le statut juridique : extrait du registre foncier en ordre, pas de construction illégale (inscription au cadastre à engager avant le 14 août 2027), accord de la banque en cas d’hypothèque et signature de tous les copropriétaires. Le vendeur paie 15 % d’impôt sur la plus-value, sauf pour sa seule résidence principale ; l’acheteur paie l’impôt sur le transfert.

Cherchez comment vendre un appartement et la plupart des résultats sont écrits pour un autre pays : conseils fiscaux pour la Serbie, la Croatie ou la Bosnie, ou guides destinés aux acheteurs plutôt qu’aux vendeurs. Pour un propriétaire qui vend au Monténégro, c’est risqué : le taux d’imposition, le nom de l’administration compétente et les délais de légalisation ne sont pas les mêmes ici. Ce guide suit l’ordre dans lequel une vente se déroule réellement et s’en tient aux règles monténégrines.

L’étape la plus souvent sautée en pratique est aussi celle qui coûte le plus cher : une vente ne commence ni par le prix ni par les photos, mais par le statut juridique du bien. Si ce statut n’est pas en ordre, un acheteur se présente puis renonce chez le notaire.

Première étape : pouvez-vous vendre ?

Vérifiez votre extrait du registre foncier (list nepokretnosti) avant de publier quoi que ce soit. Voici les situations les plus fréquentes au Monténégro et ce que chacune implique :

Deux points méritent une explication plus détaillée, car c’est là que se produisent la plupart des erreurs.

Constructions illégales et échéance du 14 août 2027

La loi sur la légalisation (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) est entrée en vigueur le 14 août 2025. Le délai pour engager l’inscription au cadastre était d’abord de six mois, soit jusqu’au 14 février 2026 ; en février 2026, il a été porté à douze mois, puis, par la modification d’août 2026 (117/2026), à vingt-quatre, c’est-à-dire jusqu’au 14 août 2027. La même modification d’août a mis à la charge du propriétaire le coût de l’inspection sur place par la commission.

Trois conséquences que les vendeurs ignorent généralement :

• L’inscription au cadastre ne signifie pas que la construction est légalisée. Ce sont deux procédures distinctes, et un acheteur qui lit attentivement les documents voit la différence.
• Les constructions qui ne sont pas visibles sur les images satellites et aériennes de juillet 2025 ne peuvent pas être inscrites, sauf si le propriétaire prouve par un rapport de géomètre et l’avis d’un expert que la construction existait avant juillet 2025. Si la construction ou l’étage supplémentaire est postérieur, le délai ne vous aide pas.
• Jusqu’à la décision de légalisation, une construction illégale ne peut pas être vendue (article 33 de la loi sur la légalisation). La modification de février 2026 ne prévoit que des exceptions : hypothèque, location, succession, donations et partages entre héritiers du premier ordre, transferts fondés sur une décision de justice ou dans le cadre d’une exécution forcée ; par ailleurs, un appartement portant la mention « nema upotrebnu dozvolu » peut être vendu s’il a été construit conformément au permis de construire.

Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques. Si votre bien se trouve dans cette zone, vérifiez la procédure et les documents auprès de l’autorité compétente ; la description officielle de la procédure figure sur la page du gouvernement consacrée à la procédure de légalisation.

Hypothèque et copropriétaires

Un appartement hypothéqué peut être vendu, mais pas en passant l’hypothèque sous silence. La banque doit être informée, et les modalités de remboursement du prêt à partir du prix de vente doivent être convenues, l’hypothèque étant ensuite radiée de l’extrait du registre foncier. Un acheteur n’accepte presque jamais de payer la totalité avant la radiation : le paiement est donc fractionné en tranches par l’intermédiaire du notaire.

Avec plusieurs copropriétaires, chacun doit signer ou donner une procuration certifiée. Si un copropriétaire vit à l’étranger, préparez la procuration dès le début, et non la semaine précédant la signature.

Les documents à préparer avant l’annonce

Le document de base est l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) délivré par l’Administration du cadastre et des biens de l’État. Il s’obtient auprès de l’unité régionale du lieu où se trouve le bien, avec un formulaire et le paiement de la taxe administrative et des frais de service. Les instructions officielles, avec le formulaire et les comptes de paiement, figurent dans le guide destiné aux citoyens pour obtenir un extrait du registre foncier ; les montants de cet avis ont été publiés en 2021, vérifiez-les donc auprès de l’unité régionale avant de payer.

En plus de l’extrait, préparez une carte d’identité ou un passeport, la preuve de la manière dont vous avez acquis le bien (l’ancien contrat d’achat, une décision de succession, un contrat de donation) et, si l’acheteur le demande, la preuve du paiement des factures et de la surtaxe. Si l’appartement se trouve dans un immeuble doté d’un gestionnaire, demandez aussi une attestation d’absence d’arriérés, car les charges communes impayées deviennent un problème pratique pour le nouveau propriétaire.

Les impôts : qui paie quoi

C’est ici que naît la plus grande confusion, car on transpose au Monténégro les taux des pays voisins. La répartition est la suivante :

Pour le vendeur, seule la troisième ligne compte, et elle réserve une bonne nouvelle que beaucoup ignorent. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, le prix de vente étant diminué des frais de rénovation justifiés et des frais de la vente. Mais une plus-value n’est pas imposée si le bien était la seule et principale résidence du vendeur. Il existe aussi des exonérations pour les transferts entre époux et les donations à des parents au premier degré.

En pratique, cela signifie que si vous vendez l’appartement où vous aviez votre domicile déclaré et où vous viviez, et que c’est votre seul bien, vous ne payez généralement pas d’impôt sur la plus-value. Si vous vendez un deuxième appartement, une maison de vacances ou un bien acheté comme investissement, vous payez 15 % sur la différence et la déclarez dans la déclaration annuelle de revenus, avant la fin avril pour l’année précédente.

C’est pourquoi les justificatifs du prix d’acquisition ont de la valeur. L’ancien contrat qui montre ce que vous avez payé réduit directement l’assiette de l’impôt. Si vous avez reçu le bien par donation ou par succession, le prix d’acquisition est celui auquel le donateur ou le défunt l’avait acquis.

Publier l’annonce vous-même : dix étapes

Si vous vendez sans agence, vous rédigez l’annonce vous-même, et c’est l’affaire de vingt minutes si les documents sont prêts. Sur Fijaka, une annonce immobilière comporte dix étapes, vérifiées sur le site en ligne : Catégorie, Type d’annonce, Localisation, Informations, Vue d’ensemble, Caractéristiques, Équipements et options, Photos, Description et enfin Aperçu. À la première étape, vous choisissez Immobilier et une sous-catégorie (Appartements, Villas, Penthouses, Maisons en pierre, Terrains ou Locaux commerciaux), et à la deuxième si l’annonce est À vendre, À louer ou Les deux.

À l’étape Informations, vous saisissez le Titre de l’annonce, le Prix, la Devise et le Type de vendeur. L’étape Vue d’ensemble demande les champs sur lesquels les acheteurs filtrent réellement : Type de bien, Chambres, Salles de bains, Surface habitable, Nombre de pièces, Étage et Nombre d’étages ; le type de bien, les chambres et la surface habitable sont obligatoires. Le Type de chauffage se choisit à l’étape Caractéristiques. Chaque champ laissé vide est un filtre dans lequel votre appartement n’apparaîtra pas : remplissez-les tous, même ceux qui semblent secondaires.

Quelques détails séparent une annonce qui fait sonner le téléphone d’une annonce qui dort :

• La surface et l’étage dès la première ligne de la description. Ce sont les deux informations qui dissuadent le plus souvent les acheteurs d’appeler.
• Des photos à la lumière du jour, sans personnes et sans meubles non compris dans la vente. Une pièce vide vaut mieux qu’une pièce encombrée.
• Indiquez clairement le statut juridique. Inscrit, inscription en cours, hypothéqué. Les acheteurs qui le lisent dès le départ ne renoncent pas chez le notaire, et ce sont les seuls acheteurs que vous voulez.
• Indiquez le prix. Les annonces sans prix reçoivent des messages « c’est combien », pas des demandes de visite.

Vous publiez l’annonce sur la page de création d’annonce ; pour voir à quoi ressemblent les annonces publiées, parcourez la catégorie immobilier et, pour la côte, la page immobilier de Budva.

Notaire, paiement et transfert de propriété

Au Monténégro, un contrat de vente immobilière se conclut devant notaire. L’ordre qui protège les deux parties est le suivant :

1. Convenez du prix et du mode de paiement, et inscrivez-les dans un avant-contrat prévoyant clairement les conditions de restitution des arrhes.
2. Le notaire rédige et authentifie le contrat de vente, en vérifiant l’identité des parties et les documents.
3. L’acheteur dépose la déclaration d’impôt sur le transfert dans les 15 jours suivant la naissance de l’obligation fiscale. L’assiette est la valeur de marché du bien ; si le prix convenu est inférieur à la valeur de marché, l’administration fiscale la fixe par évaluation.
4. L’acheteur fait inscrire son droit au cadastre. La propriété se transfère avec l’inscription, pas avec la signature. Tant que l’inscription n’est pas faite, l’opération n’est pas terminée.
5. Côté vendeur, conservez une trace du prix et des frais en vue d’une éventuelle déclaration annuelle de plus-value.

Les erreurs les plus fréquentes

• Publier l’annonce avant de vérifier l’extrait du registre foncier. L’acheteur fait cette vérification à votre place et renonce.
• Taire une hypothèque ou un copropriétaire. Cela ressort chez le notaire, au pire moment.
• Déclarer un prix inférieur dans le contrat. Si le prix est inférieur à la valeur de marché, l’administration fiscale procède de toute façon à une évaluation, et un prix déclaré plus bas augmente ensuite la plus-value de l’acheteur lors de la revente et peut lui poser problème s’il a besoin de cette valeur pour un titre de séjour.
• Une annonce sans surface, sans étage et sans prix. Elle n’apparaît pas dans les filtres et ne reçoit pas d’appels.
• Attendre le dernier mois du délai de légalisation. Un rapport de géomètre sur l’état réel de la construction ne se fait pas en une semaine.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un appartement non inscrit ? Pas de manière régulière. L’acheteur ne peut pas faire inscrire un droit qui n’existe pas au cadastre, et sans inscription la propriété ne se transfère pas. L’inscription se règle avant la vente.

Peut-on vendre une construction illégale ? Pas dans le cadre d’une vente ordinaire. Jusqu’à la décision de légalisation, l’article 33 de la loi sur la légalisation interdit d’en disposer, avec des exceptions comme la succession, les donations au sein de la famille et les décisions de justice. Le délai pour engager l’inscription cadastrale a été prolongé jusqu’au 14 août 2027, mais l’inscription à elle seule ne vaut pas légalisation. Un appartement portant la mention « nema upotrebnu dozvolu » et construit conformément au permis de construire peut être vendu.

Comment vendre un appartement hypothéqué ? Avec l’accord de la banque et des modalités convenues de remboursement du prêt à partir du prix, le paiement passant par le notaire en plusieurs tranches et l’hypothèque étant radiée de l’extrait du registre foncier.

Combien d’impôt dois-je payer en vendant mon appartement ? L’impôt sur la plus-value est de 15 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, mais il n’est pas dû si l’appartement était votre seule et principale résidence. L’impôt sur le transfert est payé par l’acheteur, pas par vous.

Puis-je vendre sans agence ? Oui. Vous publiez l’annonce vous-même, et la partie juridique est de toute façon assurée par le notaire. La commission relève du contrat, pas d’une obligation légale.

Et si l’appartement appartient à plusieurs personnes ? Tous les copropriétaires doivent signer ou donner une procuration certifiée. Un copropriétaire ne peut pas vendre seul la totalité du bien.

Sources

Procédure de légalisation et d’inscription : gouvernement du Monténégro, procédure de légalisation. Obtention d’un extrait du registre foncier : guide destiné aux citoyens. Les taux de l’impôt sur le transfert sont progressifs depuis le 1er janvier 2024, et l’exonération de la plus-value pour la seule et principale résidence est prévue par la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Les délais de légalisation ont été modifiés deux fois en 2026. Avant d’engager la procédure, vérifiez la date et les documents exigés auprès de l’unité régionale de l’Administration du cadastre et des biens de l’État.