Cum să vindeți un apartament în Muntenegru: ghidul complet

Cum se vinde un apartament în Muntenegru? Mai întâi verificați extrasul de carte funciară: un apartament neînscris sau o construcție ilegală nu se poate vinde în mod obișnuit, iar înscrierea construcțiilor ilegale în cadastru trebuie inițiată până la 14 august 2027. Vânzătorul plătește 15 % impozit pe câștigul de capital, dar nu și pentru unica locuință principală; impozitul pe transfer îl plătește cumpărătorul.

Căutați cum să vindeți un apartament și cea mai mare parte din ce găsiți este scrisă pentru altă țară: sfaturi fiscale pentru Serbia, Croația sau Bosnia ori ghiduri pentru cumpărători, nu pentru vânzători. Pentru un proprietar care vinde în Muntenegru, acest lucru este riscant: cota de impozit, numele instituției competente și termenele de legalizare nu sunt aceleași aici. Acest ghid urmează ordinea în care se desfășoară efectiv o vânzare și se ține de regulile muntenegrene.

Un lucru este cel mai des omis în practică și costă cel mai mult: o vânzare nu începe cu prețul sau cu fotografiile, ci cu situația juridică a proprietății. Dacă situația nu este curată, apare un cumpărător și apoi renunță la notar. Acest ghid este util dacă vreți să vindeți un apartament în Muntenegru, cu sau fără agenție.

Primul pas: puteți vinde, de fapt?

Verificați extrasul de carte funciară (list nepokretnosti) înainte să publicați ceva. Acestea sunt situațiile cele mai frecvente în Muntenegru și ce înseamnă fiecare:

Două puncte au nevoie de o explicație mai detaliată, pentru că acolo se fac cele mai multe greșeli.

Construcțiile ilegale și termenul de 14 august 2027

Legea legalizării (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) a intrat în vigoare la 14 august 2025. Termenul pentru inițierea înscrierii în cadastru a fost inițial de șase luni, deci până la 14 februarie 2026; în februarie 2026 a fost prelungit la douăsprezece luni, iar prin modificarea din august 2026 (117/2026) la douăzeci și patru, adică până la 14 august 2027. Aceeași modificare din august a mutat costul inspecției comisiei la fața locului în sarcina proprietarului.

Trei consecințe pe care vânzătorii de obicei nu le cunosc:

• Înscrierea în cadastru nu înseamnă că o construcție este legalizată. Sunt două proceduri separate, iar un cumpărător care citește documentele cu atenție vede diferența.
• Construcțiile care nu sunt vizibile pe imaginile din satelit și aeriene din iulie 2025 nu pot fi înscrise, cu excepția cazului în care proprietarul dovedește printr-un raport topografic și o expertiză că construcția exista înainte de iulie 2025. Dacă lucrările sau etajul suplimentar sunt mai recente, termenul nu vă ajută.
• Până la decizia de legalizare, o construcție ilegală nu poate fi vândută (articolul 33 din legea legalizării). Modificarea din februarie 2026 permite doar excepții: o ipotecă, o închiriere, moștenirea, donațiile și partajul între moștenitorii din clasa întâi, transferurile pe baza unei hotărâri judecătorești sau în cadrul executării silite, iar un apartament cu mențiunea „nema upotrebnu dozvolu” poate fi vândut dacă a fost construit conform autorizației de construire.

Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică. Dacă proprietatea dumneavoastră se află în această zonă, verificați procedura și documentele la autoritatea competentă; descrierea oficială a procedurii se află pe pagina guvernului despre procedura de legalizare.

Ipoteca și coproprietarii

Un apartament ipotecat poate fi vândut, dar nu tăcând despre ipotecă. Banca trebuie să știe, iar modul în care se închide creditul din prețul de cumpărare trebuie convenit, urmând ca ipoteca să fie apoi radiată din extrasul de carte funciară. Un cumpărător nu acceptă aproape niciodată să plătească întreaga sumă înainte de radiere, așa că plata se împarte în tranșe prin notar.

Când există mai mulți coproprietari, fiecare dintre ei trebuie să semneze sau să dea o procură legalizată. Dacă un coproprietar locuiește în străinătate, pregătiți procura de la început, nu în săptămâna dinaintea semnării.

Documentele de pregătit înainte de anunț

Documentul de bază este extrasul de carte funciară (list nepokretnosti) emis de Administrația pentru Cadastru și Proprietatea de Stat. Se obține de la unitatea regională în a cărei rază se află proprietatea, cu un formular și plata taxei administrative și a taxei de serviciu. Instrucțiunile oficiale, cu formularul și conturile de plată, se află în îndrumarul pentru cetățeni privind obținerea extrasului de carte funciară; sumele din acel anunț au fost publicate în 2021, așa că verificați-le la unitatea regională înainte de a plăti.

Pe lângă extras, pregătiți cartea de identitate sau pașaportul, dovada modului în care ați dobândit proprietatea (vechiul contract de cumpărare, o decizie de moștenire, un contract de donație) și dovada facturilor și a impozitului suplimentar plătite, dacă cumpărătorul le cere. Dacă apartamentul se află într-o clădire cu administrator, obțineți și o confirmare că nu există restanțe, pentru că cheltuielile comune neplătite trec la noul proprietar ca o problemă practică.

Impozitele: cine plătește ce

Aici apare cea mai mare confuzie, pentru că în Muntenegru sunt preluate cote din țările vecine. Împărțirea este următoarea:

Pentru vânzător contează doar al treilea rând, și el aduce o veste bună pe care mulți nu o cunosc. Câștigul de capital este diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție, prețul de vânzare fiind redus cu costurile documentate ale renovării și cu costurile vânzării. Dar câștigul de capital nu se impozitează dacă proprietatea i-a servit vânzătorului drept unică și principală locuință. Există scutiri și pentru transferurile între soți și pentru donațiile către rudele de gradul întâi.

În practică aceasta înseamnă: dacă vindeți apartamentul la care ați avut domiciliul și în care ați locuit, iar aceasta este singura dumneavoastră proprietate, de obicei nu plătiți impozit pe câștigul de capital. Dacă vindeți un al doilea apartament, o casă de vacanță sau o proprietate cumpărată ca investiție, plătiți 15 % din diferență și o declarați în declarația fiscală anuală, până la sfârșitul lunii aprilie pentru anul precedent.

De aceea actele privind prețul de achiziție sunt valoroase. Vechiul contract care arată cât ați plătit reduce direct baza de impozitare. Dacă ați primit proprietatea prin donație sau moștenire, prețul de achiziție este prețul la care donatorul sau defunctul a dobândit-o.

Cum să publicați singuri anunțul: zece pași

Dacă vindeți fără agenție, scrieți singuri anunțul, iar dacă documentele sunt gata, durează douăzeci de minute. Pe Fijaka, un anunț imobiliar are zece pași, verificați pe site-ul live: Categorie, Tipul anunțului, Locație, Detalii, Prezentare generală, Caracteristici, Dotări și caracteristici, Fotografii, Descriere și Previzualizarea finală. La primul pas alegeți Imobiliare și o subcategorie (Apartamente, Vile, Penthouse-uri, Case din piatră, Terenuri sau Spații comerciale), iar la al doilea dacă anunțul este De vânzare, De închiriat sau Ambele.

La pasul Detalii introduceți Titlul anunțului, Prețul, Moneda și Tipul vânzătorului. Pasul Prezentare generală cere câmpurile după care filtrează efectiv cumpărătorii: Tip proprietate, Dormitoare, Băi, Suprafață locuibilă, Număr de camere, Etaj și Număr de etaje; tipul proprietății, dormitoarele și suprafața locuibilă sunt obligatorii. Tipul de încălzire se alege la pasul Caracteristici. Fiecare câmp pe care îl omiteți este un filtru în care apartamentul dumneavoastră nu va apărea, așa că completați-le pe toate, chiar și pe cele care par neimportante.

Câteva lucruri despart un anunț care sună de unul care stă:

• Suprafața și etajul în primul rând al descrierii. Sunt cele două informații care îi opresc cel mai des pe cumpărători să sune.
• Fotografii la lumina zilei, fără oameni și fără mobilier în cadru care nu este inclus. O cameră goală este mai bună decât una aglomerată.
• Precizați deschis situația juridică. Înscris, înscriere în curs, ipotecat. Cumpărătorii care citesc acest lucru de la început nu renunță la notar, iar acesta este singurul tip de cumpărător pe care îl vreți.
• Scrieți prețul. Anunțurile fără preț primesc mesaje de tipul „cât costă”, nu vizionări.

Anunțul îl publicați pe pagina de creare a unui anunț; ca să vedeți cum arată anunțurile publicate, răsfoiți categoria imobiliare și, pentru litoral, pagina imobiliarelor din Budva.

Notarul, plata și transferul proprietății

În Muntenegru, un contract de vânzare-cumpărare a unei proprietăți se încheie în fața unui notar. Ordinea care îi protejează pe ambele părți arată astfel:

1. Conveniți prețul și modul de plată și treceți-le într-un antecontract cu condiții clare pentru restituirea arvunei.
2. Notarul redactează și autentifică contractul de vânzare-cumpărare, verificând identitatea și documentele.
3. Cumpărătorul depune declarația pentru impozitul pe transfer în 15 zile de la nașterea obligației fiscale. Baza este valoarea de piață a proprietății; dacă prețul convenit este mai mic decât valoarea de piață, autoritatea fiscală o stabilește prin evaluare.
4. Cumpărătorul își înscrie dreptul în cadastru. Proprietatea se transferă odată cu înscrierea, nu odată cu semnătura. Până la înscriere, tranzacția nu este încheiată.
5. Dumneavoastră, ca vânzător, păstrați o evidență a prețului și a costurilor pentru o eventuală declarație anuală privind câștigul de capital.

Cele mai frecvente greșeli

• Publicarea anunțului înainte de verificarea extrasului de carte funciară. Cumpărătorul face această verificare în locul dumneavoastră și renunță.
• O ipotecă sau un coproprietar trecut sub tăcere. Iese la iveală la notar, în cel mai prost moment.
• Declararea unui preț mai mic în contract. Dacă prețul este sub valoarea de piață, autoritatea fiscală îl evaluează oricum, iar un preț înregistrat mai mic mărește ulterior câștigul de capital al cumpărătorului la următoarea vânzare și îi poate crea probleme dacă are nevoie de valoare pentru un permis de ședere.
• Un anunț fără suprafață, etaj și preț. Nu apare în filtre și nu primește apeluri.
• Așteptarea până în ultima lună a termenului de legalizare. Un raport topografic al situației existente nu se face într-o săptămână.

Întrebări frecvente

Poate fi vândut un apartament care nu este înscris? Nu în mod ordonat. Cumpărătorul nu poate înscrie un drept care nu există în cadastru, iar fără înscriere proprietatea nu se transferă. Înscrierea se rezolvă înainte de vânzare.

Poate fi vândută o construcție ridicată ilegal? Nu în circuitul obișnuit. Până la decizia de legalizare, articolul 33 din legea legalizării interzice înstrăinarea, cu excepții precum moștenirea, donațiile în familie și hotărârile judecătorești. Termenul pentru inițierea înscrierii în cadastru a fost prelungit până la 14 august 2027, dar înscrierea în sine nu înseamnă legalizare. Un apartament cu mențiunea „nema upotrebnu dozvolu” construit conform autorizației de construire poate fi vândut.

Cum se vinde un apartament ipotecat? Cu acordul băncii și cu un mod convenit de închidere a creditului din preț, cu plata prin notar în tranșe și radierea ipotecii din extrasul de carte funciară.

Cât impozit plătesc când îmi vând apartamentul? Impozitul pe câștigul de capital este de 15 % din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție, dar nu se datorează dacă apartamentul a fost unica și principala dumneavoastră locuință. Impozitul pe transfer îl plătește cumpărătorul, nu dumneavoastră.

Pot vinde fără agenție? Puteți. Publicați singuri anunțul, iar partea juridică a muncii o face oricum notarul. Comisionul este o chestiune contractuală, nu o obligație legală.

Ce se întâmplă dacă apartamentul are mai mulți proprietari? Toți coproprietarii trebuie să semneze sau să dea o procură legalizată. Un coproprietar nu poate vinde singur întreaga proprietate.

Surse

Procedura de legalizare și de înscriere: Guvernul Muntenegrului, procedura de legalizare. Obținerea extrasului de carte funciară: îndrumarul pentru cetățeni (paginile sunt în limba muntenegreană). Cotele impozitului pe transfer sunt progresive de la 1 ianuarie 2024, iar scutirea de la impozitul pe câștigul de capital pentru unica și principala locuință este prevăzută de Legea impozitului pe venitul persoanelor fizice.

Termenele de legalizare au fost modificate de două ori în 2026. Înainte de a începe procedura, verificați data și documentele necesare la unitatea regională a Administrației pentru Cadastru și Proprietatea de Stat.