Een appartement verkopen in Montenegro: de complete gids

Hoe verkoop je een appartement in Montenegro? Begin met de juridische status, niet met de prijs: controleer het kadastraal uittreksel, de inschrijving, een hypotheek en mede-eigenaren, en bij een illegaal bouwwerk de termijn van 14 augustus 2027. De verkoper betaalt 15% vermogenswinstbelasting alleen als het appartement niet de enige en hoofdverblijfplaats was; de overdrachtsbelasting betaalt de koper. Het koopcontract wordt bij de notaris gesloten.

Zoek je hoe je een appartement verkoopt, dan is het meeste wat je vindt voor een ander land geschreven: belastingadvies voor Servië, Kroatië of Bosnië, of gidsen voor kopers in plaats van verkopers. Voor een eigenaar die in Montenegro verkoopt, is dat riskant: het belastingtarief, de naam van de bevoegde instantie en de legalisatietermijnen zijn hier anders. Deze gids volgt de volgorde waarin een verkoop echt verloopt en houdt zich aan de Montenegrijnse regels. Deze gids is handig als je in Montenegro een appartement verkoopt en verrassingen bij de notaris wilt vermijden.

Eén ding wordt in de praktijk het vaakst overgeslagen en kost het meest: een verkoop begint niet met de prijs of de foto’s, maar met de juridische status van het vastgoed. Is de status niet in orde, dan verschijnt er een koper die bij de notaris alsnog afhaakt.

Stap één: kun je überhaupt verkopen

Controleer je kadastraal uittreksel (list nepokretnosti) voordat je iets publiceert. Dit zijn de situaties die in Montenegro het vaakst voorkomen en wat elk ervan betekent:

Twee punten verdienen een nadere uitleg, want daar gaat het meestal mis.

Illegale bouwwerken en de termijn van 14 augustus 2027

De legalisatiewet (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) is op 14 augustus 2025 in werking getreden. De termijn om de inschrijving in het kadaster te starten was eerst zes maanden, dus tot 14 februari 2026; in februari 2026 werd die verlengd tot twaalf maanden, en met de wijziging van augustus 2026 (117/2026) tot vierentwintig, dus tot 14 augustus 2027. Dezelfde wijziging van augustus legde de kosten van de inspectie ter plaatse door de commissie bij de eigenaar.

Drie gevolgen die verkopers meestal niet kennen:

• Inschrijving in het kadaster betekent niet dat het bouwwerk gelegaliseerd is. Het zijn twee aparte procedures, en een koper die de documenten goed leest, ziet het verschil.
• Bouwwerken die niet zichtbaar zijn op de satelliet- en luchtfoto’s van juli 2025 kunnen niet worden ingeschreven, tenzij de eigenaar met een landmeetkundig rapport en de bevinding van een deskundige bewijst dat het bouwwerk er vóór juli 2025 al stond. Is de bouw of de extra verdieping van later, dan helpt de termijn je niet.
• Tot het legalisatiebesluit kan een illegaal bouwwerk niet worden verkocht (artikel 33 van de legalisatiewet). De wijziging van februari 2026 staat alleen uitzonderingen toe: een hypotheek, huur, erfenis, schenkingen en verdeling tussen erfgenamen van de eerste orde, overdrachten op grond van een rechterlijke beslissing of bij executie, en een appartement met de aantekening “nema upotrebnu dozvolu” kan worden verkocht als het volgens de bouwvergunning is gebouwd.

Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies. Valt jouw vastgoed in deze zone, controleer de procedure en de documenten dan bij de bevoegde instantie; de officiële beschrijving van de procedure staat op de overheidspagina over de legalisatieprocedure.

Hypotheek en mede-eigenaren

Een appartement met een hypotheek kan worden verkocht, maar niet door erover te zwijgen. De bank moet het weten, en er moet worden afgesproken hoe de lening uit de koopprijs wordt afgelost, waarna de hypotheek uit het uittreksel wordt geschrapt. Een koper gaat er bijna nooit mee akkoord het volledige bedrag vóór de doorhaling te betalen, dus de betaling wordt via de notaris in tranches verdeeld.

Bij meerdere mede-eigenaren moet ieder van hen tekenen of een gelegaliseerde volmacht geven. Woont een mede-eigenaar in het buitenland, regel de volmacht dan aan het begin, niet in de week vóór de ondertekening.

Documenten om vóór de advertentie klaar te hebben

Het basisdocument is het kadastraal uittreksel (list nepokretnosti) dat de Dienst voor Kadaster en Staatseigendom afgeeft. Je vraagt het aan bij de regionale eenheid waar het vastgoed ligt, met een formulier en betaling van de administratieve leges en de dienstvergoeding. De officiële instructies met het formulier en de betaalrekeningen staan in de instructies voor burgers over het aanvragen van een kadastraal uittreksel; de bedragen in die mededeling zijn in 2021 gepubliceerd, dus controleer ze bij de regionale eenheid voordat je betaalt.

Zorg naast het uittreksel voor een identiteitskaart of paspoort, bewijs van hoe je het vastgoed hebt verkregen (het oude koopcontract, een besluit over een erfenis, een schenkingsovereenkomst) en bewijs van betaalde rekeningen en belastingopslag als de koper erom vraagt. Staat het appartement in een gebouw met een beheerder, vraag dan ook een bevestiging dat er geen achterstanden zijn, want onbetaalde gemeenschappelijke kosten gaan als praktisch probleem over op de nieuwe eigenaar.

Belastingen: wie betaalt wat

Hier ontstaat de meeste verwarring, omdat tarieven uit buurlanden op Montenegro worden toegepast. De verdeling is als volgt:

Voor de verkoper telt alleen de derde rij, en die brengt goed nieuws dat veel mensen niet kennen. De vermogenswinst is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, waarbij de verkoopprijs wordt verminderd met aantoonbare renovatiekosten en de kosten van de verkoop. Maar een vermogenswinst wordt niet belast als het vastgoed voor de verkoper de enige en hoofdverblijfplaats was. Daarnaast zijn er vrijstellingen voor overdrachten tussen echtgenoten en voor schenkingen aan verwanten in de eerste graad.

In de praktijk betekent dit: verkoop je het appartement waar je ingeschreven stond en woonde, en is het je enige vastgoed, dan betaal je meestal geen vermogenswinstbelasting. Verkoop je een tweede appartement, een vakantiehuis of vastgoed dat als belegging is gekocht, dan betaal je 15% over het verschil en geef je het aan in de jaarlijkse belastingaangifte, uiterlijk eind april voor het voorgaande jaar.

Daarom zijn de papieren over de aankoopprijs waardevol. Het oude contract waaruit blijkt wat je hebt betaald, verlaagt de belastinggrondslag rechtstreeks. Heb je het vastgoed geschonken gekregen of geërfd, dan is de aankoopprijs de prijs waarvoor de schenker of de overledene het heeft verworven.

De advertentie zelf plaatsen: tien stappen

Verkoop je zonder makelaar, dan schrijf je de advertentie zelf, en als de documenten klaar zijn, is dat twintig minuten werk. Op Fijaka heeft een vastgoedadvertentie tien stappen, gecontroleerd op de live site: Categorie, Soort advertentie, Locatie, Gegevens, Overzicht, Kenmerken, Uitrusting en kenmerken, Foto’s, Beschrijving en tot slot Voorbeeld. In de eerste stap kies je Vastgoed en een subcategorie (Appartementen, Villa’s, Penthouses, Stenen huizen, Grond of Bedrijfspanden), en in de tweede of de advertentie Te koop, Te huur of Beide is.

In de stap Gegevens vul je de Titel van de advertentie, de Prijs, de Valuta en het Type verkoper in. De stap Overzicht vraagt naar de velden waarop kopers echt filteren: Type woning, Slaapkamers, Badkamers, Woonoppervlakte, Aantal kamers, Verdieping en Aantal verdiepingen; type woning, slaapkamers en woonoppervlakte zijn verplicht. De Soort verwarming kies je in de stap Kenmerken. Elk veld dat je overslaat, is een filter waarin je appartement niet verschijnt, dus vul ze allemaal in, ook de velden die onbelangrijk lijken.

Een paar dingen onderscheiden een advertentie waarvoor gebeld wordt van een advertentie die blijft liggen:

• Oppervlakte en verdieping in de eerste regel van de beschrijving. Dat zijn de twee feiten die kopers het vaakst van bellen weerhouden.
• Foto’s bij daglicht, zonder mensen en zonder meubels in beeld die niet bij de verkoop horen. Een lege kamer is beter dan een volle.
• Vermeld de juridische status openlijk. Ingeschreven, inschrijving in behandeling, met hypotheek. Kopers die het aan het begin lezen, haken niet af bij de notaris, en dat is het enige soort koper dat je wilt.
• Vermeld de prijs. Advertenties zonder prijs krijgen berichten met “hoeveel”, geen bezichtigingen.

Je plaatst de advertentie op de pagina om een advertentie te plaatsen; om te zien hoe gepubliceerde advertenties eruitzien, blader je door de categorie vastgoed en, voor de kust, door de vastgoedpagina van Budva.

Notaris, betaling en eigendomsoverdracht

Een koopcontract voor vastgoed wordt in Montenegro bij een notaris gesloten. De volgorde die beide partijen beschermt, ziet er zo uit:

1. Spreek de prijs en de betaalwijze af en leg ze vast in een voorlopig koopcontract met duidelijke voorwaarden voor de terugbetaling van de aanbetaling.
2. De notaris stelt het koopcontract op en waarmerkt het, en controleert daarbij de identiteit en de documenten.
3. De koper dient binnen 15 dagen nadat de belastingplicht is ontstaan de aangifte voor de overdrachtsbelasting in. De grondslag is de marktwaarde van het vastgoed; is de afgesproken prijs lager dan de marktwaarde, dan stelt de Belastingdienst die bij aanslag vast.
4. De koper laat het recht in het kadaster inschrijven. Het eigendom gaat over met de inschrijving, niet met de handtekening. Zolang de inschrijving niet is gedaan, is de transactie niet rond.
5. Jij als verkoper bewaart een overzicht van de prijs en de kosten voor een eventuele jaarlijkse aangifte van de vermogenswinst.

De meest gemaakte fouten

• Adverteren voordat je het uittreksel hebt gecontroleerd. De koper doet die controle in jouw plaats en haakt af.
• Een verzwegen hypotheek of mede-eigenaar. Het komt bij de notaris uit, op het slechtst denkbare moment.
• Een lagere prijs in het contract opgeven. Ligt de prijs onder de marktwaarde, dan stelt de Belastingdienst die hoe dan ook vast, en een lagere vastgelegde prijs verhoogt later de vermogenswinst van de koper bij een volgende verkoop en kan de koper problemen bezorgen als die waarde nodig is voor een verblijfsvergunning.
• Een advertentie zonder oppervlakte, verdieping en prijs. Die verschijnt niet in de filters en levert geen telefoontjes op.
• Wachten tot de laatste maand van de legalisatietermijn. Een landmeetkundig rapport van de bestaande toestand maak je niet in een week.

Veelgestelde vragen

Kan een appartement dat niet is ingeschreven, worden verkocht? Niet op een ordentelijke manier. De koper kan geen recht laten inschrijven dat in het kadaster niet bestaat, en zonder inschrijving gaat het eigendom niet over. De inschrijving wordt vóór de verkoop geregeld.

Kan een illegaal gebouwd bouwwerk worden verkocht? Niet in het gewone verkeer. Tot het legalisatiebesluit verbiedt artikel 33 van de legalisatiewet de vervreemding, met uitzonderingen zoals erfenis, schenkingen binnen de familie en rechterlijke beslissingen. De termijn om de inschrijving in het kadaster te starten, is verlengd tot 14 augustus 2027, maar de inschrijving alleen betekent geen legalisatie. Een appartement met de aantekening “nema upotrebnu dozvolu” dat volgens de bouwvergunning is gebouwd, kan worden verkocht.

Hoe verkoop je een appartement met een hypotheek? Met toestemming van de bank en een afgesproken manier om de lening uit de prijs af te lossen, met betaling in tranches via de notaris en doorhaling van de hypotheek in het uittreksel.

Hoeveel belasting betaal ik als ik mijn appartement verkoop? De vermogenswinstbelasting is 15% over het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, maar is niet verschuldigd als het appartement je enige en hoofdverblijfplaats was. De overdrachtsbelasting betaalt de koper, niet jij.

Kan ik zonder makelaar verkopen? Dat kan. Je plaatst de advertentie zelf, en het juridische deel van het werk doet de notaris toch al. Courtage is een kwestie van contract, geen wettelijke verplichting.

Wat als het appartement van meerdere mensen is? Alle mede-eigenaren moeten tekenen of een gelegaliseerde volmacht geven. Eén mede-eigenaar kan het hele vastgoed niet alleen verkopen.

Bronnen

Procedure voor legalisatie en inschrijving: Regering van Montenegro, legalisatieprocedure. Een kadastraal uittreksel aanvragen: instructies voor burgers. Beide pagina’s zijn in het Montenegrijns. De tarieven van de overdrachtsbelasting zijn sinds 1 januari 2024 progressief, en de vrijstelling van vermogenswinst voor de enige en hoofdverblijfplaats is vastgelegd in de wet op de inkomstenbelasting van natuurlijke personen.

De legalisatietermijnen zijn in 2026 twee keer gewijzigd. Controleer vóór je de procedure start de datum en de vereiste documenten bij de regionale eenheid van de Dienst voor Kadaster en Staatseigendom.