Overdrachtsbelasting op vastgoed in Montenegro 2026: wie betaalt, hoeveel en wanneer

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Montenegro in 2026? De koper betaalt 3% tot een grondslag van € 150.000, daarna 5% over het deel tot € 500.000 en 6% daarboven; op € 200.000 is dat € 7.000. De grondslag is de marktwaarde. De aangifte gaat binnen 15 dagen na het contract naar de belastingdienst van de gemeente waar het vastgoed ligt, en de belasting wordt tegelijk betaald.

De overdrachtsbelasting op vastgoed in Montenegro is een lokale belasting. Ze wordt betaald aan de gemeente waar het vastgoed ligt, en de opbrengst wordt in een verhouding van 80:20 verdeeld tussen de gemeentebegroting en het Egalisatiefonds. Daarom hebben kopers te maken met de belastingdienst in Podgorica, Budva of Bar, en niet met een landelijke dienst. Deze gids legt de belasting uit zoals de wet haar vastlegt, met rekenvoorbeelden. Deze gids is handig als je in Montenegro vastgoed koopt of verkoopt en wilt weten welke belasting wanneer verschuldigd is.

De bron voor alles hieronder is de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Staatsblad van Montenegro 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 en 132/26; document in het Montenegrijns). Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies.

Wie betaalt

De belasting wordt betaald door de verkrijger, dus de koper, niet door de verkoper. Bij een ruil betaalt elke partij; wordt vastgoed in mede-eigendom verworven, dan betaalt elke verkrijger naar verhouding van het eigen aandeel. Bij erfenis en schenking is de belastingplichtige de erfgenaam of de ontvanger van de schenking. Montenegrijnse en buitenlandse personen betalen de belasting op dezelfde voorwaarden.

Hoeveel: tarieven en voorbeelden

Sinds 1 januari 2024 zijn de tarieven progressief:

Hoe dat uitpakt bij concrete bedragen (onze berekening):

De hogere tarieven gelden alleen voor het deel van de grondslag boven elke drempel, dus de hele prijs wordt nooit tegen het hoogste tarief belast.

Wat de belastinggrondslag is

De grondslag is de marktwaarde van het vastgoed op het moment van verwerving, vastgesteld aan de hand van het verwervingsdocument, dus het contract. Is de prijs in het contract lager dan de marktwaarde of niet vermeld, dan stelt de lokale belastingdienst de marktwaarde vast aan de hand van vergelijkbare gegevens over soortgelijk vastgoed in hetzelfde gebied. Zijn er geen zulke gegevens, dan wordt de waarde vastgesteld door een erkende taxateur die de belastingdienst aanwijst. Een lagere prijs in het contract betekent dus geen lagere belasting.

Wanneer: de termijn van 15 dagen

De belastingplicht ontstaat op de dag dat het contract wordt gesloten. Bij de aankoop van een flat die nog moet worden gebouwd, ontstaat ze bij de oplevering, dus bij de ingebruikneming.

De koper moet de belasting berekenen in een aangifte en die bij de bevoegde belastingdienst indienen binnen 15 dagen nadat de belastingplicht is ontstaan, samen met het contract, en de belasting gelijktijdig met de aangifte betalen. Notarissen hebben een aparte plicht om het contract naar de belastingdienst van de gemeente te sturen waar het vastgoed ligt. Voor een particulier die niet op tijd aangifte doet of betaalt, stelt de wet een boete van € 100 tot € 1.000 vast.

Wanneer de belasting niet wordt betaald

• Nieuwbouw van een ontwikkelaar. De verwerving van nieuw gebouwd vastgoed waarop btw wordt geheven, geldt niet als overdracht in de zin van deze wet; de btw zit in de prijs.
• Bouwgrond waarop btw rust, vanaf 1 april 2026. Een wijziging gepubliceerd in Staatsblad van Montenegro 33/26 voegde bouwgrond aan dezelfde regel toe. Ze geldt alleen als de overdracht onder de btw valt; bij een verkoop tussen particulieren wordt nog steeds overdrachtsbelasting betaald.
• Een eerste woning. Meerderjarige Montenegrijnse burgers die in Montenegro wonen, voor het eerst een flat of huis kopen en geen andere woning bezitten, betalen geen belasting over de oppervlakte tot 20 m² per lid van het huishouden. Over de rest van de oppervlakte wordt belasting betaald. Deze vrijstelling geldt niet voor buitenlanders.
• Erfenis en schenkingen binnen de naaste familie. Een erfgenaam van de eerste orde, een echtgenoot, een levenspartner van hetzelfde geslacht en de ouders van de overledene; bij schenkingen een ontvanger van de eerste orde en de echtgenoot of levenspartner van de schenker.
• Verdeling van gemeenschappelijk vermogen bij echtscheiding of bij het einde van een levenspartnerschap van personen van hetzelfde geslacht.

Levenspartners van hetzelfde geslacht zijn sinds 2020 vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van artikel 67 van de wet op het levenspartnerschap van personen van hetzelfde geslacht (Staatsblad van Montenegro 67/2020): bij overdrachten tussen partners tijdens het partnerschap, bij het erven van een partner met wie de erfgenaam tot het overlijden samenwoonde, en bij een aandeel dat bij de afwikkeling van de nalatenschap wordt toegewezen. Een wijziging gepubliceerd in Staatsblad van Montenegro 132/26, van kracht sinds 10 september 2026, schreef levenspartners van hetzelfde geslacht uitdrukkelijk in deze vrijstellingen, en een levenspartner telt ook als lid van het huishouden voor de vrijstelling voor een eerste woning. De notitie van RoNa Legal in het Engels over de wijziging 132/2026 loopt de wijziging artikel voor artikel door.

En de verkoper?

De verkoper betaalt geen overdrachtsbelasting, maar wel 15% vermogenswinstbelasting over het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, tenzij het vastgoed de enige en hoofdverblijfplaats van de verkoper was. Voorbeeld: een flat die voor € 120.000 is gekocht en voor € 180.000 wordt verkocht, levert een winst van € 60.000 en een belasting van € 9.000 op. Daarom blijft het koopcontract jaren na de aankoop van belang.

Verkoop je, dan helpt het de prijs te bepalen in de wetenschap hoeveel belasting de koper gaat betalen; hoe je een prijs controleert, leggen we uit in waardebepaling van vastgoed in Montenegro, en de verkoop zelf in snel een huis verkopen in Montenegro. Een vastgoedadvertentie op Fijaka plaats je gratis.

Veelgestelde vragen

Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting op vastgoed in Montenegro? 3% tot € 150.000 van de belastinggrondslag, daarna 5% over het deel tot 500.000 en 6% daarboven.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper? De koper. De verkoper betaalt vermogenswinstbelasting als er winst wordt gemaakt.

Wanneer moet de overdrachtsbelasting worden betaald? De aangifte wordt binnen 15 dagen na het sluiten van het contract ingediend, en de belasting wordt gelijktijdig met de aangifte betaald.

Waar wordt de overdrachtsbelasting betaald? Aan de bevoegde belastingdienst van de gemeente waar het vastgoed ligt, bijvoorbeeld in Podgorica, Budva of Bar.

Wordt er overdrachtsbelasting betaald op een nieuwe flat? Nee, als die van een ontwikkelaar wordt gekocht en de overdracht onder de btw valt. Dan is er geen overdrachtsbelasting en zit de btw in de prijs.

Is de overdrachtsbelasting in 2026 verlaagd? De tarieven zijn niet veranderd. Vanaf 1 april 2026 is bouwgrond waarop btw rust uit de overdrachtsbelasting gehaald, en vanaf 10 september 2026 noemen de familievrijstellingen uitdrukkelijk levenspartners van hetzelfde geslacht, die al waren vrijgesteld op grond van de wet op het levenspartnerschap van personen van hetzelfde geslacht.