כמה הוא מס העברת המקרקעין במונטנגרו? 3% עד 150,000 יורו של בסיס המס, אחר כך 5% על החלק עד 500,000 ו-6% מעל לכך.
מס העברת המקרקעין במונטנגרו הוא מס מקומי. הוא משולם לרשות שבה נמצא הנכס, וההכנסה מתחלקת בין תקציב הרשות לקרן האיזון ביחס של 80:20. לכן הקונים מתנהלים מול משרד המסים בפודגוריצה, בבודווה או בבר, ולא מול משרד ארצי. המדריך הזה מסביר את המס כפי שהחוק קובע אותו, עם דוגמאות מחושבות.
המקור לכל מה שלהלן הוא חוק מס העברת המקרקעין (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, העיתון הרשמי של מונטנגרו 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 ו-132/26). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי.
מי משלם
את המס משלם הרוכש, כלומר הקונה, לא המוכר. בעסקת חליפין כל צד משלם; כשנכס נרכש בבעלות משותפת, כל רוכש משלם לפי חלקו. בירושה ובמתנה החייב במס הוא היורש או מקבל המתנה. אנשים מונטנגרים וזרים משלמים את המס באותם תנאים.
כמה: שיעורים ודוגמאות
מאז 1 בינואר 2024 השיעורים מדורגים:
| בסיס המס | החישוב |
| עד €150,000 | 3% |
| €150,000 עד €500,000 | €4,500 ועוד 5% מהסכום שמעל €150,000 |
| מעל €500,000 | €22,000 ועוד 6% מהסכום שמעל €500,000 |
כך זה נראה בסכומים מוחשיים (החישוב שלנו):
| בסיס המס | המס | שיעור אפקטיבי |
| €80,000 | €2,400 | 3.00% |
| €150,000 | €4,500 | 3.00% |
| €200,000 | €7,000 | 3.50% |
| €300,000 | €12,000 | 4.00% |
| €500,000 | €22,000 | 4.40% |
| €600,000 | €28,000 | 4.67% |
השיעורים הגבוהים חלים רק על החלק של הבסיס שמעל כל סף, כך שהמחיר כולו לעולם אינו ממוסה בשיעור העליון.
מהו בסיס המס
הבסיס הוא שווי השוק של הנכס בעת הרכישה, כפי שנקבע מתוך מסמך הרכישה, כלומר החוזה. אם מחיר החוזה נמוך משווי השוק או שאינו מצוין, רשות המסים המקומית מעריכה את שווי השוק לפי נתונים השוואתיים על נכסים דומים באותו אזור. אם אין נתונים כאלה, ההערכה נעשית בידי שמאי מורשה שמונה בידי רשות המסים. לכן מחיר נמוך יותר בחוזה אינו אומר מס נמוך יותר.
עד מתי: המועד של 15 יום
חבות המס נוצרת ביום כריתת החוזה. בקניית דירה שעוד לא נבנתה, היא נוצרת במסירה, כלומר בקבלת החזקה.
הקונה חייב לחשב את המס בדוח מס ולהגיש אותו לרשות המסים המוסמכת בתוך 15 יום מיום היווצרות החבות, יחד עם החוזה, ולשלם את המס בעת ההגשה. לנוטריונים יש חובה נפרדת לשלוח את החוזה לרשות המסים של הרשות שבה נמצא הנכס. ליחיד שאינו מגיש או משלם בזמן קובע החוק קנס של 100 עד 1,000 יורו.
מתי לא משלמים את המס
- דירה חדשה מיזם. רכישת נכס חדש שמוטל עליו מע״מ אינה נחשבת העברה לפי החוק הזה; המע״מ כלול במחיר.
- קרקע לבנייה החייבת במע״מ, מ-1 באפריל 2026. תיקון שפורסם בעיתון הרשמי של מונטנגרו 33/26 הוסיף קרקע לבנייה לאותו כלל. הוא חל רק כשההעברה חייבת במע״מ; במכירה בין יחידים עדיין משלמים מס העברה.
- דירה ראשונה. אזרחי מונטנגרו בגירים, תושבי מונטנגרו, שקונים דירה או בית בפעם הראשונה ואין להם בית אחר, אינם משלמים את המס על השטח עד 20 מ״ר לכל בן משק בית. על השטח הנותר משלמים מס. הפטור הזה אינו חל על זרים.
- ירושה ומתנה במשפחה הקרובה. יורש מהדרגה הראשונה, בן או בת זוג, בן או בת זוג לשותפות חיים חד-מינית, והוריו של המנוח; במתנות, מקבל מהדרגה הראשונה ובן הזוג או שותף החיים של הנותן.
- חלוקת רכוש משותף בגירושין או בסיום שותפות חיים חד-מינית.
שותפים לשותפות חיים חד-מינית פטורים ממס העברה מאז 2020 לפי סעיף 67 לחוק שותפות החיים החד-מינית (העיתון הרשמי של מונטנגרו 67/2020): בהעברות בין השותפים במהלך השותפות, בירושה משותף שחיו עמו עד מותו, ובחלק שנקבע בהליך הירושה. תיקון שפורסם בעיתון הרשמי של מונטנגרו 132/26, שבתוקף מאז 10 בספטמבר 2026, כתב במפורש את שותפי החיים החד-מיניים בפטורים האלה, ושותף חיים נחשב גם לבן משק בית לצורך הפטור לדירה ראשונה. ההערה של RoNa Legal על התיקון 132/2026 עוברת על השינוי סעיף אחר סעיף.
ומה עם המוכר?
המוכר אינו משלם מס העברה, אבל משלם מס רווחי הון של 15% על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אלא אם הנכס היה דירת המגורים היחידה והעיקרית שלו. דוגמה: דירה שנקנתה ב-120,000 יורו ונמכרה ב-180,000 יורו מניבה רווח של 60,000 ומס של 9,000 יורו. לכן חוזה הרכישה עדיין חשוב שנים אחרי הקנייה.
אם אתם מוכרים, כדאי לקבוע את המחיר בידיעה כמה מס ישלם הקונה; איך לבדוק מחיר אנו מסבירים במאמר על הערכת שווי נכס במונטנגרו, ואת המכירה עצמה במאמר איך למכור בית במונטנגרו מהר. מודעת נדל״ן ב-Fijaka מתפרסמת בחינם.
שאלות נפוצות
מי משלם את מס ההעברה, הקונה או המוכר? הקונה. המוכר משלם מס רווחי הון אם הוא מרוויח.
מתי צריך לשלם את מס ההעברה? הדוח מוגש בתוך 15 יום מכריתת החוזה, והמס משולם בעת הגשת הדוח.
היכן משלמים את מס העברת המקרקעין? לרשות המסים המוסמכת של הרשות שבה נמצא הנכס, למשל בפודגוריצה, בבודווה או בבר.
האם משלמים מס העברה על דירה חדשה? לא, אם היא נקנית מיזם וההעברה חייבת במע״מ. אז אין מס העברה, והמע״מ כלול במחיר.
האם מס ההעברה הופחת ב-2026? השיעורים לא השתנו. מ-1 באפריל 2026 הוצאה קרקע לבנייה החייבת במע״מ ממס ההעברה, ומ-10 בספטמבר 2026 הפטורים המשפחתיים מזכירים במפורש שותפי חיים חד-מיניים, שכבר היו פטורים לפי חוק שותפות החיים החד-מינית.