מה הדרך המהירה ביותר למכור בית? לסדר את הניירת לפני הפרסום: רישום בקדסטר, הכשרה ודף "G" נקי. אחר כך לקבוע את המחיר מול מודעות דומות ולפרסם מודעה מלאה.
האם אפשר למכור בית שלא הוכשר? לפי חוק 2025, מבנה בלתי חוקי שאינו רשום בקדסטר או שאין לו החלטת הכשרה אינו ניתן להעברה.
השאלה איך למכור בית מהר מסתכמת בדרך כלל במחיר. אבל בבית הקונה בודק יותר מאשר בדירה, והבדיקות האלה אינן קשורות למחיר: הניירת. האם הבית כולו רשום בקדסטר, האם חלק ממנו נוסף ללא היתר, ומה מעמד המגרש? כל שאלה פתוחה מאריכה את המכירה עד שהיא נפתרת.
שלב 1: בדקו שאפשר בכלל למכור את הבית
החוק להכשרת מבנים בלתי חוקיים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 91/25), שבתוקף מאז 14 באוגוסט 2025, כולל כלל שמוכר צריך להכיר לפני הפרסום: מבנה בלתי חוקי שאינו רשום בקדסטר, או שלא הוצאה לגביו החלטת הכשרה, אינו ניתן להעברה, והאיסור על ההעברה נרשם בדף "G" של נסח הבעלות. גם חלק של בניין שנבנה או נוסף ללא היתר נחשב מבנה בלתי חוקי, כך שהכלל חל גם על בית שהקומה העליונה או עליית הגג שלו נוספו מאוחר יותר.
החוק תוקן פעמיים ב-2026 (העיתון הרשמי של מונטנגרו 18/2026 ו-117/2026), והמועד להתחלת הרישום בקדסטר הוארך. למוכר פירוש הדבר: אם ההליך לא הסתיים, השלימו אותו לפני הפרסום, או ציינו במודעה בדיוק באיזה שלב הוא נמצא. כמה הבעיה נפוצה מראים הנתונים שפרסם השבועון Monitor באוקטובר 2025: עד יוני 2025 הוגשו כ-62,500 בקשות הכשרה, ומאז 2018 הוכשרו 3,589 בניינים.
שלב 2: הסתכלו על הבית בעיני הקונה
קונה של בית בודק יותר מקונה של דירה:
| מה הוא בודק | איפה | מה מאט את המכירה |
| בעלים ובעלים משותפים | דף "B" של נסח הבעלות | יורשים שעוד לא נרשמו, בעלים משותף שלא יחתום |
| שעבודים | דף "G" | משכנתא, הערה שאין היתר שימוש |
| הבית והמגרש | דפים "A" ו-"V", המצב בשטח | אגף או מבנה עזר שנוספו ואינם רשומים |
| גבולות המגרש | המפה הקדסטרית | גבול שאינו תואם את זה של השכן |
| חיבורי תשתית | חשבונות חשמל ומים | חיבור לא רשום או משותף |
כל פריט בעמודה הימנית הוא שאלה שהקונה ישאל, והתשובה לוקחת זמן. ככל שתפתרו יותר מהם לפני הפרסום, המכירה תהיה קצרה יותר.
שלב 3: דעו מי משלם איזה מס
- הקונה משלם את מס העברת המקרקעין, בשיעורים מדורגים: 3% עד 150,000 יורו של בסיס המס, 5% על החלק עד 500,000 ו-6% מעל לכך. הבסיס הוא שווי השוק; אם מחיר החוזה נמוך משווי השוק, רשות המסים המקומית קובעת אותו בשומה.
- המוכר משלם מס רווחי הון, 15% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. יש פטור אם הנכס היה דירת המגורים היחידה והעיקרית שלכם, וכן בהעברות בין בני זוג ובמתנות ליורשים מהדרגה הראשונה. המקור: סיכום המס של PwC למונטנגרו.
שמרו את חוזה הרכישה שלפיו קיבלתם את הבית: הוא קובע את מחיר הרכישה, ולכן גם את המס.
שלב 4: מי יכול לקנות את הבית שלכם
זרים יכולים לקנות בית באותם תנאים כמו אזרחי מונטנגרו. ההגבלות נוגעות לקרקע: אדם זר יכול לרכוש קרקע חקלאית, יער וקרקע יער רק עד 5,000 מ״ר, ורק אם בניין המגורים שעל הקרקע הזו הוא גם חלק מהחוזה. בית עם מגרש פתוח אפוא גם לקונים זרים, ואילו מגרש גדול ללא בית אינו פתוח לאדם זר.
שלב 5: מחיר ומודעה
בדקו את המחיר לפני הפרסום; איך לעשות זאת בלי שמאי אנו מסבירים במאמר על הערכת שווי נכס במונטנגרו. במודעה לבית ציינו את מה שהקונה אינו יכול לנחש:
- שטח הבית, ובנפרד את שטח המגרש,
- מספר הקומות ושנת הבנייה,
- המעמד בקדסטר והאם יש החלטת הכשרה,
- חימום, חיבורי תשתית ודרך הגישה,
- תמונות של כל חדר, של הגינה, של הנוף ושל הדרך אל הבית.
בית מצטלם הרבה יותר טוב כשהוא נקי ומפונה. אם אינכם יכולים לעשות זאת בעצמכם, ניקיון יסודי דרך פלטפורמת Glatko לפני הצילומים הוא אחת הדרכים הזולות ביותר לשפר את מראה המודעה. מודעה ב-Fijaka מקבלת עד 30 תמונות; מה קונים מחפשים במודעה אנו מראים במאמר על מה שקונים באמת בודקים במודעות נדל״ן.
כשהכול מוכן, פרסמו את המודעה בחינם. המס שחל בסוף המכירה מוסבר בפירוט במאמר על מס העברת המקרקעין במונטנגרו 2026.
שאלות נפוצות
מי משלם את מס ההעברה כשבית נמכר? הקונה. המוכר משלם מס רווחי הון של 15%, אלא אם הבית היה דירת המגורים היחידה והעיקרית שלו.
האם זרים יכולים לקנות בית במונטנגרו? כן, באותם תנאים כמו אזרחים. ההגבלות חלות על קרקע חקלאית וקרקע יער ללא בניין מגורים ועל מגרשים של יותר מ-5,000 מ״ר.
ומה אם לבית נוספה קומה ללא היתר? לפי החוק, החלק שנוסף נחשב מבנה בלתי חוקי. לפני המכירה יש להסדיר את מעמדו או לגלות אותו בבירור לקונה.