Ev en hızlı nasıl satılır? Evrakı ilandan önce çözün: kadastro kaydı, legalizasyon ve temiz bir "G" sayfası. Sonra fiyatı benzer ilanlara göre belirleyin ve eksiksiz bir ilan yayınlayın.
"Ev nasıl hızlı satılır" sorusu genelde fiyata indirgeniyor. Oysa müstakil evde alıcı, daireye göre daha fazla şeyi kontrol ediyor ve bunların fiyatla ilgisi yok: evrak. Ev kadastroya bütünüyle kayıtlı mı, bir kısmı izinsiz mi eklendi, arsanın durumu ne? Açık kalan her soru, çözülene kadar satışı uzatıyor.
Adım 1: evin satılabilir olup olmadığını kontrol edin
14 Ağustos 2025'te yürürlüğe giren kaçak yapıların legalizasyonu kanunu ("Službeni list CG" 91/25), satıcının ilandan önce bilmesi gereken bir kural içeriyor: kadastroya kaydedilmemiş ya da hakkında legalizasyon kararı verilmemiş kaçak yapı devredilemez, devir yasağı da tapu kaydının "G" sayfasına işleniyor. İzinsiz inşa edilmiş ya da eklenmiş bina bölümü de kaçak yapı sayılıyor; kural bu yüzden katı ya da çatı katı sonradan eklenmiş evleri de kapsıyor.
Kanun 2026'da iki kez değiştirildi ("Službeni list CG" 18/2026 ve 117/2026) ve kadastro kaydını başlatma süresi uzatıldı. Satıcı için anlamı şu: süreç tamamlanmadıysa ilandan önce tamamlayın ya da ilanda hangi aşamada olduğunu açıkça yazın. Bunun ne kadar yaygın bir sorun olduğunu haftalık Monitor dergisinin Ekim 2025'te yayımladığı rakamlar gösteriyor: Haziran 2025'e kadar yaklaşık 62.500 legalizasyon başvurusu yapılmış, 2018'den bu yana 3.589 yapı legalize edilmiş.
Adım 2: eve alıcının gözüyle bakın
Müstakil ev alan, daire alandan daha fazlasını kontrol ediyor:
| Neye bakıyor | Nerede | Satışı ne yavaşlatıyor |
| Malik ve paydaşlar | Tapu kaydının "B" sayfası | Kayda geçmemiş mirasçılar, imzalamak istemeyen paydaş |
| Yükler | "G" sayfası | İpotek, iskân izni olmadığına dair şerh |
| Ev ve arsa | "A" ve "V" sayfaları, yerindeki durum | Kaydı olmayan ek bölüm ya da yardımcı yapı |
| Arsa sınırları | Kadastro planı | Komşuyla uyuşmayan sınır |
| Bağlantılar | Elektrik ve su faturaları | Kaydı olmayan ya da ortak bağlantı |
Sağ sütundaki her madde, alıcının soracağı ve cevabı zaman alan bir soru. İlandan önce ne kadarını çözerseniz satış o kadar kısalır.
Adım 3: hangi vergiyi kimin ödediğini bilin
- Devir vergisini alıcı öder, kademeli oranlarla: matrahın 150.000 euroya kadar olan kısmına %3, 500.000 euroya kadar olan kısmına %5, üstüne %6. Matrah piyasa değeridir; sözleşmedeki fiyat piyasa değerinin altındaysa yerel vergi idaresi değeri takdir yoluyla belirler.
- Satıcı değer artış vergisi öder: satış ve alış fiyatı arasındaki farkın %15'i. Mülk tek ve asıl ikametgâhınızsa muafiyet var; eşler arası devirler ve birinci derece yasal mirasçılara bağış da muaf. Kaynak: PwC'nin Karadağ vergi özeti.
Evi satın aldığınız sözleşmeyi saklayın: alış fiyatını, dolayısıyla vergiyi o belirliyor.
Adım 4: evinizi kim alabilir
Yabancılar Karadağ vatandaşlarıyla aynı koşullarda ev alabiliyor. Sınırlamalar araziyle ilgili: yabancı gerçek kişi tarım arazisi, orman ve orman arazisini ancak 5.000 m²'ye kadar ve ancak o arazideki konut da sözleşmenin konusuysa edinebiliyor. Arsalı bir ev bu yüzden yabancı alıcılara da açık; evsiz büyük bir arsa ise yabancı gerçek kişiye açık değil.
Adım 5: fiyat ve ilan
Fiyatı ilandan önce kontrol edin; bunun eksper olmadan nasıl yapılacağını Karadağ'da ev değeri nasıl hesaplanır yazısında anlattık. Ev ilanında alıcının tahmin edemeyeceği şeyleri yazın:
- evin alanı ve ayrıca arsanın alanı,
- kat sayısı ve yapım yılı,
- kadastrodaki durumu ve legalizasyon kararı olup olmadığı,
- ısınma, bağlantılar ve ulaşım yolu,
- bütün odaların, bahçenin, manzaranın ve eve giden yolun fotoğrafları.
Ev temizlenmiş ve boşaltılmışken çok daha iyi fotoğraflanıyor. Buna vaktiniz yoksa, fotoğraftan önce Glatko üzerinden derin temizlik ilanı daha iyi göstermenin en ucuz yollarından biri. Fijaka'da bir ilana 30 fotoğrafa kadar eklenebiliyor; alıcıların ilanlarda neye baktığını alıcılar ilanda neye bakar yazısında gösterdik.
Her şey hazır olduğunda ilanınızı ücretsiz yayınlayın. Satışın sonunda ödenecek vergiyi ayrıntılı olarak Karadağ tapu devir vergisi 2026 yazısında ele aldık.
Sık sorulan sorular
Legalize edilmemiş bir ev satılabilir mi? 2025 tarihli kanuna göre kadastroya kaydedilmemiş ya da legalizasyon kararı olmayan kaçak yapı devredilemez.
Ev satışında devir vergisini kim öder? Alıcı. Satıcı, ev tek ve asıl ikametgâhı değilse %15 değer artış vergisi öder.
Yabancılar Karadağ'da ev alabilir mi? Evet, vatandaşlarla aynı koşullarda. Sınırlamalar üzerinde konut olmayan tarım ve orman arazileri ile 5.000 m²'den büyük arsalar için geçerli.
Evin izinsiz eklenmiş bir katı varsa ne olur? Eklenen bölüm kanuna göre kaçak yapı sayılıyor. Satıştan önce durumunu çözmek ya da alıcıya açıkça belirtmek gerekiyor.