Kako najbrže prodati kuću? Rešite papire pre oglasa: upis u katastar, legalizaciju i čist "G" list. Zatim postavite cenu prema uporedivim oglasima i objavite potpun oglas.
Pitanje "kako brzo prodati kuću" obično se svodi na cenu. Kod kuće, međutim, kupac proverava više stvari nego kod stana, i one nemaju veze s cenom: papiri. Da li je kuća upisana u katastar u celini, da li je neki deo dograđen bez dozvole i kakav je status placa. Svako otvoreno pitanje produžava prodaju dok se ne reši.
Ovaj tekst se odnosi na kuće u Crnoj Gori i na crnogorske propise; pravila u Srbiji su drugačija.
Korak 1: proverite da li se kuća uopšte može prodati
Crnogorski Zakon o legalizaciji bespravnih objekata ("Službeni list CG" 91/25), na snazi od 14. avgusta 2025, sadrži pravilo koje prodavac mora da zna pre oglasa: bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili za koji nije izdato rešenje o legalizaciji ne može se otuđiti, a zabrana otuđenja upisuje se u "G" list lista nepokretnosti. Bespravnim objektom smatra se i deo zgrade izgrađen ili dograđen bez dozvole, pa se pravilo odnosi i na kuću čiji je sprat ili potkrovlje dograđen kasnije.
Zakon je u 2026. dva puta menjan ("Službeni list CG" 18/2026 i 117/2026) i rok za pokretanje upisa u katastar je produžen. Za prodavca to znači: ako postupak nije završen, završite ga pre objave oglasa, ili u oglasu tačno navedite u kojoj je fazi. Koliko je to čest problem pokazuju brojke koje je objavio nedeljnik Monitor u oktobru 2025: do juna 2025. podneto je oko 62.500 zahteva za legalizaciju, a od 2018. legalizovano je 3.589 objekata.
Korak 2: pogledajte kuću očima kupca
Kupac kuće proverava više od kupca stana:
| Šta proverava | Gde | Šta usporava prodaju |
| Vlasnik i suvlasnici | "B" list lista nepokretnosti | Naslednici koji nisu upisani, suvlasnik koji ne želi da potpiše |
| Tereti | "G" list | Hipoteka, zabeležba o nedostatku upotrebne dozvole |
| Kuća i plac | "A" i "V" list, stanje na terenu | Dograđeni deo ili pomoćni objekat koji nije upisan |
| Granice placa | Katastarski plan | Neusaglašena granica sa susedom |
| Priključci | Računi za struju i vodu | Neprijavljen ili zajednički priključak |
Svaka stavka iz desne kolone je pitanje koje kupac postavlja, a odgovor traje. Što ih više rešite pre oglasa, prodaja je kraća.
Korak 3: znajte ko plaća koji porez
- Porez na promet nepokretnosti plaća kupac, po progresivnim stopama: 3% do 150.000 evra osnovice, 5% na deo do 500.000 i 6% iznad toga. Osnovica je tržišna vrednost; ako je cena u ugovoru niža od tržišne, lokalni poreski organ je utvrđuje procenom.
- Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak, 15% na razliku između prodajne i nabavne cene. Oslobođenje postoji ako je nekretnina bila vaše jedino i glavno mesto stanovanja, kao i za prenose između supružnika i poklon srodnicima prvog naslednog reda. Izvor: PwC pregled poreza za Crnu Goru.
Sačuvajte kupoprodajni ugovor po kojem ste kuću stekli: on određuje nabavnu cenu, a time i porez.
Korak 4: ko može da kupi vašu kuću
Stranci, uključujući državljane Srbije, mogu kupiti kuću pod istim uslovima kao državljani Crne Gore. Ograničenja se odnose na zemljište: poljoprivredno zemljište, šumu i šumsko zemljište fizičko lice stranac može steći samo do 5.000 m² i samo ako je predmet ugovora i stambeni objekat na tom zemljištu. Kuća sa placem je zato otvorena i stranim kupcima, dok veliki plac bez kuće stranom fizičkom licu nije.
Korak 5: cena i oglas
Cenu proverite pre objave; kako se to radi bez procenitelja, objasnili smo u tekstu procena vrednosti nekretnine. U oglasu za kuću navedite ono što kupac ne može da pogodi:
- površinu kuće i posebno površinu placa,
- broj etaža i godinu izgradnje,
- status u katastru i da li postoji rešenje o legalizaciji,
- grejanje, priključke i pristupni put,
- fotografije svih prostorija, dvorišta, pogleda i prilaza kući.
Kuća se fotografiše bolje očišćena i ispražnjena. Ako to ne stižete sami, dubinsko čišćenje preko Glatka pre fotografisanja je jedan od najjeftinijih načina da oglas izgleda bolje. Oglas na Fijaki prima do 30 fotografija; šta kupci gledaju u oglasima, pokazali smo u tekstu oglasi za prodaju stanova: šta kupci gledaju.
Kada je sve spremno, objavite oglas besplatno. Porez koji se plaća na kraju prodaje detaljno smo obradili u tekstu porez na promet nepokretnosti 2026.
Česta pitanja
Može li se prodati kuća koja nije legalizovana? Bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili nema rešenje o legalizaciji ne može se otuđiti, prema crnogorskom zakonu iz 2025.
Ko plaća porez na promet kod prodaje kuće? Kupac. Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak od 15%, osim ako je kuća bila njegovo jedino i glavno mesto stanovanja.
Mogu li stranci kupiti kuću u Crnoj Gori? Da, pod istim uslovima kao državljani. Ograničenja važe za poljoprivredno i šumsko zemljište bez stambenog objekta i za plac veći od 5.000 m².
Šta ako kuća ima dograđen sprat bez dozvole? Dograđeni deo se po zakonu smatra bespravnim objektom. Pre prodaje treba rešiti njegov status ili ga jasno navesti kupcu.