Šta proveriti kada razgledate stan u Crnoj Gori? Počnite od godine kada je zgrada završena, grejanja, vlage i instalacija. Samo 14,2% nastanjenih stanova ima centralno grejanje, a oko polovine se greje uglavnom na drva; klima uređaj ima 62,4%. 37,5% stanova izgrađeno je pre 1981, kada je Jugoslavija posle zemljotresa 1979. usvojila seizmičke građevinske propise.
Podaci potiču iz Popisa stanovništva, domaćinstava i stanova 2023, koji je MONSTAT objavio 2025, i obuhvataju 285.734 stana za stalno stanovanje. Obilazak ne zamenjuje pravnu proveru vlasništva ni pregled inženjera, ali vam pokazuje šta da pitate i šta da proverite pre nego što date ponudu.
Koliko su stari stanovi u Crnoj Gori?
| Godina izgradnje | Stanova | Udeo |
| Do 1945. | 12.583 | 4,4% |
| Od 1946. do 1960. | 19.912 | 7,0% |
| Od 1961. do 1980. | 74.728 | 26,2% |
| Od 1981. do 2000. | 76.593 | 26,8% |
| Od 2001. do 2011. | 45.232 | 15,8% |
| Od 2012. do 2023. | 47.759 | 16,7% |
| Nepoznato | 8.885 | 3,1% |
Za zgrade koje su oštećene i kasnije obnovljene, popis beleži godinu obnove. Zidovi 62,8% stanova su od blokova, 17,1% od opeke i 8,7% od kamena.
Zašto je važna 1981. godina?
15. aprila 1979. kod obale između Bara i Ulcinja dogodio se zemljotres magnitude 7,0. U Crnoj Gori je poginula 101 osoba, a u Albaniji 35, više od 80.000 ljudi ostalo je bez krova nad glavom, a oštećeni su Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan i Herceg Novi. Jugoslavija je 1981. usvojila pravilnik o gradnji u seizmičkim područjima, sa tehničkim normativima za zone intenziteta od VII do IX stepena. Zgrade projektovane pre toga nisu građene po tim normativima.
Za stan u starijoj zgradi pitajte kada je zgrada završena, da li je posle 1979. popravljana ili ojačavana i da li su kasnije dozidani spratovi. Pukotine koje se dijagonalno šire od uglova vrata i prozora ili prolaze kroz noseće zidove i balkonske ploče razlog su da pre odluke pozovete statičara.
Šta proveriti tokom obilaska?
| Oblast | Na šta obratiti pažnju i šta pitati |
| Vlaga i buđ | Uglovi spoljnih zidova, iza ormara, oko prozora, plafoni kupatila i prizemlje; sveža boja na jednom mestu; miris vlage |
| Grejanje | Čime se stan greje: klima uređaj, električni radijatori, peć na drva ili pelet, centralno grejanje; starost uređaja i računi iz prošle zime |
| Hlađenje | Koliko prostorija ima klimu i koliko su stari uređaji |
| Struja | Priključna snaga brojila, da li mogu istovremeno da rade klima i bojler i kada su instalacije poslednji put menjane |
| Voda | Pritisak na višim spratovima, starost i zapremina bojlera i da li na primorju leti opada snabdevanje |
| Prozori | Materijal stolarije, dvostruko staklo i da li prozori dobro dihtuju |
| Zgrada | Krov, fasada, stepenište i lift, mesečna naknada za održavanje i planirani veći radovi |
| Buka i svetlo | Saobraćaj, kafići, orijentacija prostorija; dođite jednom i uveče |
| Parking i ostava | Da li su parking mesto ili ostava deo stana ili posebna jedinica |
Grejanje je ono po čemu se crnogorski stanovi najviše razlikuju od onoga što mnogi kupci očekuju. Od nastanjenih stanova 49,8% se greje uglavnom na drva, 43,7% na struju i 5,3% na pelet ili brikete. U stanu bez centralnog grejanja tražite da vidite zimske račune za struju; iz njih se vidi koliko toplo stan može da se drži. Kako funkcionišu priključak i snabdevanje strujom, objašnjavaju naši vodiči o priključku struje i o nestanku struje.
Koja dokumenta tražiti?
| Dokument | Zašto |
| List nepokretnosti | Vlasnik, površina, sprat i eventualne hipoteke ili ograničenja moraju da odgovaraju stanu koji ste videli |
| Upotrebna dozvola ili status legalizacije | Stan izgrađen ili proširen bez dozvole teže se prodaje i teže se stavlja pod hipoteku |
| Sertifikat energetske efikasnosti | Pokazuje energetski razred; naš vodič objašnjava kada je potreban za prodaju ili zakup |
| Naknada za održavanje i pravila zgrade | Koliko ćete plaćati mesečno i šta je odlučila skupština etažnih vlasnika |
Kako se čita list nepokretnosti i proveravaju dugovi, objašnjava naš vodič o proveri vlasništva pri kupovini stana, šta znači oglas u kome piše da je legalizacija u toku, naš članak o legalizaciji, a energetske razrede naš vodič o sertifikatu energetske efikasnosti.
Šta ako kasnije otkrijete problem?
Ako se posle kupovine pokaže nedostatak koji niste mogli da vidite pri obilasku, morate da obavestite prodavca u roku od 8 dana od otkrivanja. Prodavac odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu u roku od 6 meseci od predaje, a duže ako je tako ugovoreno ili ako je znao za nedostatak. Pravila objašnjava naš vodič o skrivenim nedostacima.
Pre nego što date ponudu, korisno je znati koliko bi koštalo otklanjanje problema koje ste videli. Glatkov vodič korak po korak o renoviranju stana u Crnoj Gori navodi uobičajene radove i njihove cene. Stanovi na prodaju nalaze se u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Šta proveriti pri kupovini stana u Crnoj Gori? Godinu izgradnje i kasnije dogradnje, vlagu, kako se stan greje i hladi, struju i vodu, stanje zgrade, kao i list nepokretnosti, upotrebnu dozvolu i sertifikat energetske efikasnosti.
Da li stanovi u Crnoj Gori imaju centralno grejanje? Većina nema: prema popisu 2023. samo 14,2% nastanjenih stanova ima centralno grejanje. Oko polovine se greje uglavnom na drva, a 43,7% na struju.
Da li je Crna Gora trusno područje? Jeste. Zemljotres 1979. magnitude 7,0 najjače je pogodio primorje, a Jugoslavija je seizmičke građevinske propise usvojila 1981. Pitajte koliko je zgrada stara i da li je ojačana.
Kada je izgrađena većina stanova u Crnoj Gori? 53% između 1961. i 2000, a 32,5% posle 2001, prema popisu 2023.
Koliko stanova u Crnoj Gori ima klima uređaj? 62,4% stanova za stalno stanovanje, prema popisu 2023.
Šta ako posle kupovine otkrijem vlagu? Ako je u pitanju skriveni nedostatak, obavestite prodavca u roku od 8 dana od otkrivanja; prodavac odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu u roku od 6 meseci od predaje.
Izvori
Podaci o stanovima potiču iz MONSTAT-ovih saopštenja o popisu 2023. o stanovima prema instalacijama i grejanju (saopštenje 52/2025) i o stanovima prema spratu, godini izgradnje i materijalu (saopštenje 55/2025). Zemljotres 1979. opisuje Zavod za hidrometeorologiju i seizmologiju Crne Gore, a propis iz 1981. je Pravilnik o tehničkim normativima za izgradnju objekata visokogradnje u seizmičkim područjima (Službeni list SFRJ 31/1981). Odgovornost prodavca za nedostatke uređuje Zakon o obligacionim odnosima. Podaci su provereni 25. septembra 2026. Fijaka je platforma za oglase i ne daje tehničke ni pravne savete; za stariju zgradu pitajte statičara.