Wat controleer je bij de bezichtiging van een appartement in Montenegro? Begin met het jaar waarin het gebouw is opgeleverd, de verwarming, vocht en de installaties. Slechts 14,2% van de bewoonde woningen heeft centrale verwarming en ongeveer de helft wordt vooral met hout verwarmd; 62,4% heeft airconditioning. 37,5% van de woningen is gebouwd vóór 1981, toen Joegoslavië na de aardbeving van 1979 de seismische bouwvoorschriften invoerde.
De cijfers komen uit de volkstelling van bevolking, huishoudens en woningen van 2023, die MONSTAT in 2025 publiceerde, en gaan over de 285.734 woningen die permanent worden bewoond. Een bezichtiging vervangt geen juridische controle van het eigendom of een inspectie door een ingenieur, maar laat je zien wat je moet vragen en testen voordat je een bod doet. Deze gids is handig als je in Montenegro een appartement wilt kopen.
Hoe oud zijn de woningen in Montenegro?
| Bouwjaar | Woningen | Aandeel |
| tot 1945 | 12.583 | 4,4% |
| 1946 tot 1960 | 19.912 | 7,0% |
| 1961 tot 1980 | 74.728 | 26,2% |
| 1981 tot 2000 | 76.593 | 26,8% |
| 2001 tot 2011 | 45.232 | 15,8% |
| 2012 tot 2023 | 47.759 | 16,7% |
| onbekend | 8.885 | 3,1% |
Bij gebouwen die beschadigd raakten en later zijn herbouwd, registreert de volkstelling het jaar van de wederopbouw. De muren van 62,8% van de woningen zijn van blokken gebouwd, 17,1% van baksteen en 8,7% van natuursteen.
Waarom is 1981 belangrijk?
Op 15 april 1979 trof een aardbeving met een kracht van 7,0 de kust tussen Bar en Ulcinj. Die doodde 101 mensen in Montenegro en 35 in Albanië, maakte meer dan 80.000 mensen dakloos en beschadigde Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan en Herceg Novi. In 1981 voerde Joegoslavië een reglement in voor bouwen in seismische gebieden, met technische normen voor zones met een intensiteit van VII tot IX. Gebouwen die daarvoor zijn ontworpen, zijn niet volgens die normen gebouwd.
Vraag bij een appartement in een ouder gebouw wanneer het gebouw is opgeleverd, of het na 1979 is gerepareerd of versterkt en of er later verdiepingen zijn bijgebouwd. Scheuren die diagonaal vanaf de hoeken van deuren en ramen lopen, of door dragende muren en balkonplaten, zijn een reden om een constructeur in te schakelen voordat je je vastlegt.
Wat controleer je bij de bezichtiging?
| Onderdeel | Waar je op let en wat je vraagt |
| Vocht en schimmel | hoeken van buitenmuren, achter kasten, rond ramen, plafonds van badkamers en de begane grond; verse verf op één plek; een muffe geur |
| Verwarming | waarmee het appartement wordt verwarmd: airconditioning, elektrische radiatoren, een hout- of pelletkachel, centrale verwarming; de leeftijd van de toestellen en de rekeningen van afgelopen winter |
| Koeling | hoeveel kamers airconditioning hebben en hoe oud de toestellen zijn |
| Elektra | het aansluitvermogen van de meter, of die tegelijk airconditioning en een boiler aankan, en wanneer de bedrading voor het laatst is vernieuwd |
| Water | de druk op de bovenste verdiepingen, de leeftijd en grootte van de boiler, en of de toevoer aan de kust in de zomer terugvalt |
| Ramen | materiaal van de kozijnen, dubbele beglazing en of de ramen goed sluiten |
| Gebouw | dak, gevel, trappenhuis en lift, de maandelijkse servicekosten en eventuele grote geplande werkzaamheden |
| Geluid en licht | verkeer, bars, de ligging van de kamers; kom één keer ’s avonds kijken |
| Parkeren en berging | of een parkeerplaats of berging bij het appartement hoort of een aparte eenheid is |
Bij verwarming verschillen Montenegrijnse appartementen het meest van wat veel kopers verwachten. Van de bewoonde woningen wordt 49,8% vooral met brandhout verwarmd, 43,7% met elektriciteit en 5,3% met pellets of briketten. Vraag in een appartement zonder centrale verwarming naar de stroomrekeningen van de winter, dan zie je hoe warm het te houden is. Hoe de elektriciteitsaansluiting en de levering werken, leggen we uit in onze gidsen over een elektriciteitsaansluiting en over stroomstoringen.
Welke documenten vraag je op?
| Document | Waarom |
| Kadastraal uittreksel (list nepokretnosti) | eigenaar, oppervlakte, verdieping en eventuele hypotheken of beperkingen moeten overeenkomen met het appartement dat je zag |
| Gebruiksvergunning of status van de legalisatie | een appartement dat zonder vergunning is gebouwd of uitgebreid, is moeilijker te verkopen en te belenen |
| Energieprestatiecertificaat | toont de energieklasse; onze gids legt uit wanneer een verkoop of verhuur het vereist |
| Servicekosten en huisregels | wat je elke maand betaalt en wat de vergadering van eigenaren heeft besloten |
Hoe je het kadastraal uittreksel leest en schulden controleert, leggen we uit in onze gids over de controle van eigendom en schulden (artikel in het Engels), wat een advertentie betekent waarin staat dat de legalisatie loopt in ons artikel over legalizacija, en de energieklassen in onze gids over het energieprestatiecertificaat.
Wat als je later een probleem ontdekt?
Komt na de aankoop een gebrek aan het licht dat je bij de bezichtiging niet kon zien, dan moet je de verkoper binnen 8 dagen na de ontdekking op de hoogte brengen. De verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken die binnen 6 maanden na de overdracht aan het licht komen, en langer als het contract dat bepaalt of de verkoper van het gebrek wist. De regels staan in onze gids over verborgen gebreken.
Voordat je een bod doet, helpt het om te weten wat het kost om de problemen die je zag te verhelpen. De stapsgewijze gids van het platform Glatko (pagina in het Engels) over het renoveren van een appartement in Montenegro noemt typische werkzaamheden en de prijzen ervan. Appartementen te koop staan in onze rubriek vastgoed.
Veelgestelde vragen
Wat controleer ik bij de aankoop van een appartement in Montenegro? Het bouwjaar en eventuele latere uitbreidingen, vocht, hoe het appartement wordt verwarmd en gekoeld, de elektra en het water, de staat van het gebouw, en het kadastraal uittreksel, de gebruiksvergunning en het energiecertificaat.
Hebben appartementen in Montenegro centrale verwarming? De meeste niet: volgens de volkstelling van 2023 heeft slechts 14,2% van de bewoonde woningen centrale verwarming. Ongeveer de helft wordt vooral met hout verwarmd en 43,7% met elektriciteit.
Is Montenegro gevoelig voor aardbevingen? Ja. De aardbeving van 1979 met een kracht van 7,0 trof de kust het zwaarst, en Joegoslavië voerde in 1981 seismische bouwvoorschriften in. Vraag hoe oud het gebouw is en of het is versterkt.
Hoe oud zijn de meeste woningen in Montenegro? 53% is gebouwd tussen 1961 en 2000, en 32,5% na 2001, volgens de volkstelling van 2023.
Hoeveel Montenegrijnse woningen hebben airconditioning? 62,4% van de woningen die permanent worden bewoond, volgens de volkstelling van 2023.
Wat als ik na de aankoop vocht ontdek? Is het een verborgen gebrek, breng de verkoper dan binnen 8 dagen na de ontdekking op de hoogte; de verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken die binnen 6 maanden na de overdracht aan het licht komen.
Bronnen
De woningcijfers komen uit de publicaties van MONSTAT over de volkstelling van 2023 over woningen naar installaties en verwarming (publicatie 52/2025) en over woningen naar verdieping, bouwjaar en materiaal (publicatie 55/2025). De aardbeving van 1979 wordt beschreven door het Instituut voor Hydrometeorologie en Seismologie van Montenegro, en het reglement van 1981 is het reglement over technische normen voor bouwen in seismische gebieden (Staatsblad van de SFRJ 31/1981). De aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken staat in de wet op de verbintenissen. De gelinkte pagina’s zijn in het Montenegrijns. De gegevens zijn gecontroleerd op 25 september 2026. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen technisch of juridisch advies; schakel bij een ouder gebouw een constructeur in.