Çfarë duhet të kontrolloni kur shikoni një banesë në Mal të Zi? Filloni me vitin kur u përfundua ndërtesa, ngrohjen, lagështinë dhe instalimet. Vetëm 14,2% e shtëpive të banuara kanë ngrohje qendrore dhe rreth gjysma ngrohen kryesisht me dru; 62,4% kanë kondicioner. 37,5% e shtëpive u ndërtuan para 1981, kur Jugosllavia miratoi kodin e saj sizmik të ndërtimit pas tërmetit të 1979.
Shifrat vijnë nga regjistrimi i popullsisë, i ekonomive familjare dhe i banesave i 2023, i botuar nga MONSTAT në 2025, dhe përfshijnë 285.734 banesat që përdoren për banim të përhershëm. Një shikim nuk e zëvendëson një kontroll ligjor të pronësisë ose një ekspertizë nga një inxhinier, por ju tregon çfarë të pyesni dhe çfarë të provoni para se të bëni një ofertë.
Sa të vjetra janë shtëpitë në Mal të Zi?
| Viti i ndërtimit | Banesa | Pjesa |
| Deri në 1945 | 12.583 | 4,4% |
| 1946 deri në 1960 | 19.912 | 7,0% |
| 1961 deri në 1980 | 74.728 | 26,2% |
| 1981 deri në 2000 | 76.593 | 26,8% |
| 2001 deri në 2011 | 45.232 | 15,8% |
| 2012 deri në 2023 | 47.759 | 16,7% |
| E panjohur | 8.885 | 3,1% |
Për ndërtesat që u dëmtuan dhe u rindërtuan më vonë, regjistrimi shënon vitin e rindërtimit. Muret e 62,8% të shtëpive janë ndërtuar me blloqe, të 17,1% me tulla dhe të 8,7% me gur.
Pse ka rëndësi viti 1981?
Më 15 prill 1979 një tërmet me magnitudë 7,0 goditi bregdetin mes Tivarit dhe Ulqinit. Ai vrau 101 njerëz në Mal të Zi dhe 35 në Shqipëri, la mbi 80.000 njerëz pa strehë dhe dëmtoi Ulqinin, Tivarin, Petrovacin, Budvën, Tivatin, Kotorrin, Risanin dhe Herceg Novin. Në 1981 Jugosllavia miratoi një rregullore për ndërtimin në zona sizmike, me standarde teknike për zonat me intensitet VII deri në IX. Ndërtesat e projektuara para saj nuk u ndërtuan sipas këtyre standardeve.
Për një banesë në një ndërtesë më të vjetër, pyesni kur u përfundua ndërtesa, nëse u riparua ose u përforcua pas 1979 dhe nëse iu shtuan kate më vonë. Plasaritjet që shkojnë diagonalisht nga qoshet e dyerve dhe të dritareve, ose nëpër muret mbajtëse dhe pllakat e ballkoneve, janë arsye për të sjellë një inxhinier konstruktor para se të angazhoheni.
Çfarë duhet të kontrolloni gjatë shikimit?
| Fusha | Çfarë të shikoni dhe të pyesni |
| Lagështia dhe myku | Qoshet e mureve të jashtme, pas dollapëve, rreth dritareve, tavanet e banjave dhe kati përdhes; bojë e freskët në një njollë të vetme; erë myku |
| Ngrohja | Çfarë e ngroh banesën: kondicioneri, radiatorët elektrikë, një sobë me dru ose pelet, ngrohja qendrore; mosha e pajisjeve dhe faturat e dimrit të kaluar |
| Ftohja | Sa dhoma kanë kondicioner dhe sa të vjetër janë pajisjet |
| Instalimi elektrik | Fuqia e lidhur e njehsorit, nëse mund t'i mbajë njëkohësisht kondicionerët dhe bojlerin, dhe kur u rinovua së fundi instalimi |
| Uji | Presioni në katet e sipërme, mosha dhe madhësia e bojlerit, dhe nëse furnizimi bie në verë në bregdet |
| Dritaret | Materiali i kornizave, xhamat dyfishë dhe nëse dritaret mbyllen mirë |
| Ndërtesa | Çatia, fasada, shkallët dhe ashensori, tarifa mujore e mirëmbajtjes dhe çdo punim i madh i planifikuar |
| Zhurma dhe drita | Trafiku, baret, orientimi i dhomave; vizitojeni një herë edhe në mbrëmje |
| Parkimi dhe depoja | Nëse vendi i parkimit ose depoja janë pjesë e banesës apo njësi e veçantë |
Ngrohja është fusha ku banesat malazeze ndryshojnë më shumë nga ajo që presin shumë blerës. Nga shtëpitë e banuara, 49,8% ngrohen kryesisht me dru zjarri, 43,7% me energji elektrike dhe 5,3% me pelet ose briketa. Në një banesë pa ngrohje qendrore, kërkoni të shihni faturat e energjisë elektrike të dimrit, që ju tregojnë sa e ngrohtë mund të mbahet. Si funksionojnë lidhja dhe furnizimi me energji elektrike shpjegohet në udhëzuesit tanë për lidhjen e energjisë elektrike dhe për ndërprerjet e energjisë.
Cilat dokumente duhet të kërkoni?
| Dokumenti | Pse |
| Ekstrakti i pronësisë (list nepokretnosti) | Pronari, sipërfaqja, kati dhe çdo hipotekë ose kufizim duhet të përputhen me banesën që patë |
| Leja e përdorimit ose statusi i legalizimit | Një banesë e ndërtuar ose e zgjeruar pa leje shitet dhe vihet në hipotekë më vështirë |
| Certifikata e performancës energjetike | Tregon klasën energjetike; udhëzuesi ynë shpjegon kur e kërkon një shitje ose një qira |
| Tarifa e mirëmbajtjes dhe rregullat e ndërtesës | Sa do të paguani çdo muaj dhe çfarë ka vendosur kuvendi i pronarëve |
Si lexohet ekstrakti i pronësisë dhe si kontrollohen borxhet shpjegohet në udhëzuesin tonë për kontrollin e pronësisë dhe të borxheve, çfarë do të thotë një shpallje që thotë se legalizimi është në proces në artikullin tonë për legalizacija, ndërsa klasat energjetike në udhëzuesin tonë për certifikatën e performancës energjetike.
Po nëse zbuloni një problem më vonë?
Nëse pas blerjes shfaqet një e metë që nuk mund ta shihnit gjatë shikimit, duhet ta njoftoni shitësin brenda 8 ditëve nga zbulimi. Shitësi përgjigjet për të metat e fshehura që shfaqen brenda 6 muajve nga dorëzimi, dhe për më gjatë nëse kontrata e parashikon ose shitësi e dinte të metën. Rregullat janë në udhëzuesin tonë për të metat e fshehura.
Para se të bëni një ofertë, ndihmon të dini sa do të kushtonte ndreqja e problemeve që patë. Udhëzuesi i Glatko hap pas hapi për rinovimin e një banese në Mal të Zi rendit punimet tipike dhe çmimet e tyre. Banesat në shitje janë në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Çfarë duhet të kontrolloj kur blej një banesë në Mal të Zi? Vitin e ndërtimit dhe çdo zgjerim të mëvonshëm, lagështinë, si ngrohet dhe ftohet banesa, instalimin elektrik dhe ujin, gjendjen e ndërtesës, si dhe ekstraktin e pronësisë, lejen e përdorimit dhe certifikatën energjetike.
A kanë ngrohje qendrore banesat në Mal të Zi? Shumica nuk kanë: sipas regjistrimit të 2023, vetëm 14,2% e shtëpive të banuara kanë ngrohje qendrore. Rreth gjysma ngrohen kryesisht me dru dhe 43,7% me energji elektrike.
A është Mali i Zi i rrezikuar nga tërmetet? Po. Tërmeti i 1979 me magnitudë 7,0 e goditi më rëndë bregdetin, dhe Jugosllavia miratoi rregullat e saj sizmike të ndërtimit në 1981. Pyesni sa e vjetër është ndërtesa dhe nëse është përforcuar.
Sa të vjetra janë shumica e shtëpive në Mal të Zi? 53% u ndërtuan mes 1961 dhe 2000, ndërsa 32,5% pas 2001, sipas regjistrimit të 2023.
Sa shtëpi malazeze kanë kondicioner? 62,4% e shtëpive që përdoren për banim të përhershëm, sipas regjistrimit të 2023.
Po nëse zbuloj lagështi pas blerjes? Nëse është një e metë e fshehur, njoftojeni shitësin brenda 8 ditëve nga zbulimi; shitësi përgjigjet për të metat e fshehura që shfaqen brenda 6 muajve nga dorëzimi.
Burimet
Shifrat për banesat vijnë nga botimet e MONSTAT për regjistrimin e 2023 për banesat sipas instalimeve dhe ngrohjes (botimi 52/2025) dhe për banesat sipas katit, vitit të ndërtimit dhe materialit (botimi 55/2025). Tërmetin e 1979 e përshkruan Instituti i Hidrometeorologjisë dhe Sizmologjisë i Malit të Zi, ndërsa rregullorja e 1981 është Rregullorja për standardet teknike për ndërtimin në zona sizmike (Fletorja Zyrtare e RSFJ 31/1981). Përgjegjësia e shitësit për të metat përcaktohet me Ligjin për detyrimet. Të dhënat u kontrolluan më 25 shtator 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla teknike ose ligjore; për një ndërtesë më të vjetër, pyesni një inxhinier konstruktor.