Të blini apo të merrni me qira për leje qëndrimi në Mal të Zi? Çfarë do të thotë realisht kërkesa për strehim

A mund të marr leje qëndrimi në Mal të Zi pa blerë pronë? Po. Rregullorja e njeh kontratën e qirasë si të barasvlershme me tapinë si dëshmi strehimi. Baza juaj për qëndrim mund të jetë puna, themelimi i një kompanie, studimet ose bashkimi familjar; strehimi është vetëm një dokument në dosje. Ofruesi i strehimit e raporton adresën tuaj brenda 12 orëve nga mbërritja (24 orë nëse regjistroheni vetë), dhe ministria vendos brenda 40 ditëve nga dorëzimi i një kërkese të plotë.

Së pari përgjigjja e shkurtër: nuk keni nevojë të blini pronë për të marrë leje qëndrimi. Ligji malazez kërkon "dëshmi për strehim të siguruar" kur aplikoni për qëndrim të përkohshëm (privremeni boravak), dhe e trajton tapinë, kontratën e qirasë dhe deklaratën me shkrim të një mikpritësi si njësoj të vlefshme. Blerja është një bazë ligjore krejt tjetër për qëndrim, dhe pas ndryshimeve të fundvitit 2025 vjen me kushtet e veta të rënda.

Çfarë bën realisht dëshmia e strehimit në dosjen tuaj

Rregullorja për qëndrimin e përkohshëm (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja) rendit dokumentet që i duhen një kërkese, dhe për strehimin njeh katër mundësi: tapinë e pronës, një kontratë qiraje të nënshkruar (ugovor o zakupu stambenog prostora), një deklaratë me shkrim nga personi që ju strehon, ose konfirmim nga një biznes akomodimi i regjistruar. Krahas kësaj, dosja kërkon pasaportë të vlefshme, dëshmi për mjete të mjaftueshme, sigurim shëndetësor, dokumente që mbështesin bazën tuaj të qëndrimit dhe konfirmimin e regjistrimit të adresës (potvrda o prijavi boravišta). Radha ka rëndësi: së pari keni një adresë, pastaj e regjistroni atë adresë, dhe vetëm atëherë mund të hapni dosjen e qëndrimit. Ministria vendos brenda 40 ditëve nga marrja e një kërkese të plotë (MUP / gov.me: qëndrimi i përkohshëm).

Çdo rast është i ndryshëm; ky është sfond, jo këshillë ligjore: kërkojini avokatit tuaj t'i konfirmojë rregullat aktuale për dosjen tuaj.

Rruga e qirasë

Kontrata mjafton, por jo çdo copë letër është kontratë

Teksti i rregullores thotë vetëm "kontratë qiraje e nënshkruar". Nuk kërkon noterizim as afat minimal. Megjithatë, mjaft agjentë imobiliarë dhe këshilltarë do t'ju thonë se ajo "duhet të jetë e noterizuar dhe për të paktën një vit". Këto janë dy pohime të ndryshme. Në praktikë raportohet se kërkesat shtesë ndryshojnë nga një zyrë në tjetrën, por nuk i gjetëm në vetë rregulloren; ndaj hapi më i sigurt është të pyesni autoritetin konkret që do ta trajtojë dosjen tuaj para se të aplikoni.

Pengesa e vërtetë janë letrat e qiradhënësit

Nga ana e qiramarrësit, ajo që zakonisht e bllokon dosjen nuk është fare kontrata. Është marrëdhënia e qiradhënësit tuaj me burokracinë.

Nëse detyrimi për të regjistruar adresën tuaj nuk bie mbi ju, ai bie mbi qiradhënësin: kushdo që ofron strehimin duhet ta raportojë praninë e një të huaji në polici brenda 12 orëve nga mbërritja. Nëse nuk kaloni përmes një ofruesi strehimi, regjistroheni vetë, brenda 24 orëve nga mbërritja (formulari Obrazac 1, në polici ose në organizatën turistike vendore). Këto dy afate ngatërrohen vazhdimisht; kush e di cili zbatohet për të e fiton përsëri kohën që shumica e njerëzve e humbin në javën e parë.

Ja pasoja praktike: një qiradhënës që nuk do t'i deklarojë të ardhurat nga qiraja dhe që shmang kontratën me shkrim do ta bllokojë dosjen tuaj të qëndrimit, edhe pa e pasur qëllim. Pa adresë të regjistruar, kërkesa juaj është e paplotë. Prandaj pyetja e parë kur shikoni një banesë në Mal të Zi nuk është çmimi, por: "A do të nënshkruani kontratë qiraje me shkrim dhe a do ta kryeni ju prijava-n?" Qiradhënësi ka detyrim tatimor për të ardhurat nga qiraja; mënyra e llogaritjes varet nga fakti nëse qiramarrësi është person fizik apo kompani. Meqë burimet e besueshme nuk pajtohen për normat, këtu nuk do të japim shifër: kontrollojeni me kontabilistin tuaj.

Logjika e kostos është e thjeshtë: depozita, qiraja e muajit të parë, komisioni i agjentit nëse ka. Kapitali total që bllokoni nuk i kalon disa mijë eurot, dhe nëse vendimi del i gabuar, kostoja e daljes kufizohet te kushtet e zgjidhjes në kontratën e qirasë. Pikërisht prandaj duhet ta lexoni afatin e njoftimit para se të nënshkruani.

Rruga e blerjes

Çfarë mund dhe çfarë nuk mund të blejë një i huaj

Ligji për marrëdhëniet pronësore-juridike (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, neni 415) rendit kategoritë që një person fizik i huaj nuk mund t'i ketë në pronësi: tokën bujqësore, pyjet dhe tokën pyjore, burimet natyrore, të mirat në përdorim të përgjithshëm, monumentet kulturore me rëndësi të veçantë, dhe pronat brenda 1 km nga kufiri tokësor dhe në ishuj. Një apartament (stan) dhe një ndërtesë banimi nuk janë në këtë listë, që do të thotë se blerja e një banese ju vendos nën të njëjtin regjim si një blerës vendas.

Një përjashtim në këtë listë shpesh shtrembërohet kur rrëfehet: një person fizik i huaj mund të fitojë deri në 5.000 m² tokë bujqësore ose pyjore, por vetëm nëse objekti i kontratës së transferimit është një ndërtesë banimi që ndodhet mbi atë tokë. Kjo nuk është njësoj si të thuash se "një i huaj mund të blejë 5.000 m² tokë bujqësore". Për pronat e renditura në nenin 415, i huaji ka të drejtën e një qiraje afatgjatë: atë që nuk mund ta blini, mund ta merrni me qira. Pikërisht këtu, nga ana ligjore, vendoset pyetja qira apo blerje.

Zërat realë të kostos së një blerjeje

Çmimi i shpalljes nuk është kostoja totale. Ja çfarë shtohet mbi të:

Tatimi mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (porez na promet nepokretnosti). Që nga 1 janari 2024 nuk është më normë e sheshtë, por progresive:

Këtë tabelë e morëm nga njoftimi i qeverisë malazeze për ndryshimet tatimore të 2024; nëse kontrata nuk parashikon ndryshe, tatimin e detyrohet blerësi, dhe baza është vlera e tregut në momentin e blerjes. Një shënim: një faqe më e vjetër në gov.me ende tregon normë të sheshtë 3%, sepse nuk është përditësuar.

TVSH apo tatim transferimi? Nëse blini ndërtim të ri (novogradnja) drejtpërdrejt nga ndërtuesi si shitje e parë, në vend të tatimit të transferimit zbatohet TVSH 21%, dhe kurrë nuk i paguani të dyja. Në projektet e reja TVSH-ja zakonisht është tashmë e përfshirë në çmimin e reklamuar; kush blen një banesë në rishitje, përkundrazi, e paguan tatimin e transferimit mbi çmimin. Për një apartament në rishitje me 120.000 EUR kjo bën 3.600 EUR, dhe është rreshti që shumica e harrojnë kur hartojnë buxhetin.

Noteri. Tarifa caktohet nga një listë zyrtare (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), e shkallëzuar sipas vlerës së transaksionit, me TVSH të shtuar, dhe nuk negociohet: ndalohet të bihet dakord për tarifë mbi ose nën listën. Për një banesë flitet për disa qindra euro; meqë nuk arritëm t'i përputhim shifrat e sakta që qarkullojnë në internet me listën aktuale, këtu nuk po japim shumë.

Regjistrimi në kadastër. Nënshkrimi i kontratës nuk ju bën pronar; pronar i ri bëheni vetëm me regjistrimin në kadastër, sepse regjistrimi është konstitutiv. Tarifat administrative dhe të regjistrimit janë të ulëta, simbolike. Pas regjistrimit, zyra e kadastrës ia raporton Ministrisë së Financave regjistrimin e një personi të huaj brenda 15 ditëve.

"Nëse blej shtëpi, a marr leje qëndrimi?": përgjigjja e drejtpërdrejtë

Jo, jo automatikisht. Për këtë temë qarkullon shumë informacion i gabuar.

Pronësia mbi pronën është bazë ligjore e vlefshme për qëndrim të përkohshëm: është ndër bazat që rendit gov.me. Por pronësia nuk i zhduk kërkesat e tjera: pasaporta e vlefshme, regjistrimi i adresës, mjetet e mjaftueshme, sigurimi shëndetësor dhe kontrolli i sigurisë kërkohen të gjitha, veçmas, edhe për pronarin.

Dhe pragu ndryshoi në 2026. Sipas ndryshimit të Ligjit për të huajt në fuqi që nga 17 janari 2026 (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 3/2026, neni 56), qëndrimi i përkohshëm mbi bazën e pronësisë kërkon një pronë me vlerë tatimore të paktën 150.000 EUR; masa është baza e tatueshme në vendimin për tatimin e transferimit, jo çmimi në kontratën tuaj. Projektligji që qeveria miratoi më 12 nëntor 2025 kishte shifrën 150.000 EUR (njoftimi zyrtar); teksti i miratuar mbeti te 150.000 EUR. Aplikuesi duhet të ketë të paktën 50% të pjesëve në pronë. Shtetasit e vendeve anëtare të BE-së dhe të Islandës, Lihtenshtajnit, Norvegjisë dhe Zvicrës janë të përjashtuar nga kërkesa e vlerës. Si matet pragu dhe pse kjo leje nuk jep të drejtë pune i shpjegon nen pas neni udhëzuesi i zyrës ligjore RoNa Legal për qëndrimin përmes pronës.

Edhe një detaj kritik: qëndrimi mbi bazën e pronësisë nuk lejon punën apo drejtimin e një biznesi në Mal të Zi. Kushdo që planifikon të punojë këtu do të ketë nevojë për një dosje të veçantë mbi bazën e punës, edhe pasi të ketë blerë një shtëpi 150.000 EUR. Krahasimin se cili lloj qëndrimi në Mal të Zi mbështetet në cilën bazë ligjore e bën zyra ligjore RoNa Legal, bazë pas baze.

Qira apo blerje: krah për krah

Konteksti i çmimeve: çfarë ka realisht në Fijaka?

Për t'i dhënë numra realë abstraksionit, le të shohim inventarin tonë, por pa e veshur si statistikë. Në kohën e shkrimit të këtij artikulli, Fijaka kishte 8 prona në shitje aktive. Brezi i çmimeve ishte 95.000–444.444 EUR (lamë jashtë një shpallje të vetme 5.555 EUR, shumë poshtë brezit, që nuk është në shkallë banimi), me mesore rreth 105.000 EUR nga ana e Budvës. n=8; kjo nuk është mesatare tregu, por vetëm një fotografi e inventarit të asaj dite. Megjithatë, tregon ku bie pragu 150.000 EUR: gjysma e shtëpive në shitje në Fijaka ishin nën këtë vijë, që do të thotë se kush niset të "blejë shtëpi për leje qëndrimi" mund të zbulojë se brezi i çmimeve ku kërkon është në anën e gabuar të pragut. Për një pamje më të gjerë të çmimeve, qytet pas qyteti, shihni udhëzuesin tonë për çmimet e pronave në Mal të Zi.

Në anën e qirave nuk kishim shpallje në kohën e shkrimit, dhe po e themi hapur; për qira do t'ju duhet të kërkoni në kanale të tjera.

Pasi të rregullohet adresa, puna e vërtetë është të ndiqni radhën e duhur: regjistrimi i adresës, llogaria bankare, lidhja e energjisë elektrike, sigurimi shëndetësor. Për shumicën e këtyre ju duhet dikush vendas, një hidraulik, një elektricist, një përkthyes, dhe pikërisht këtu ofruesit e verifikuar të shërbimeve në platformën Glatko e tregojnë vlerën e tyre.

Pyetje të shpeshta

Nëse blej shtëpi, a marr automatikisht leje qëndrimi?

Jo. Pronësia është bazë e vlefshme, por nuk mjafton më vete: pasaporta, regjistrimi i adresës, mjetet e mjaftueshme, sigurimi shëndetësor dhe kontrolli i sigurisë kërkohen të gjitha. Ndryshimi në fuqi që nga 17 janari 2026 i shtoi kësaj rruge edhe një vlerë minimale tatimore të pronës prej 150.000 EUR.

A duhet të jetë e noterizuar kontrata e qirasë?

Teksti i rregullores nuk ka një kërkesë të tillë: thotë vetëm "kontratë qiraje e nënshkruar". Në praktikë raportohet se ndonjëherë kërkohet noterizim ose afat minimal. Rruga më e sigurt është ta pyesni paraprakisht zyrën konkrete ku do të aplikoni.

A mund të blej tokë në Mal të Zi si i huaj?

Toka bujqësore, toka pyjore, ishujt dhe pronat brenda 1 km nga kufiri tokësor janë të mbyllura për një person fizik të huaj. Ka një përjashtim deri në 5.000 m² për një parcelë mbi të cilën ndodhet një ndërtesë banimi. Për këto prona të kufizuara, e drejta për qira afatgjatë mbetet e hapur.

Sa janë kostot shtesë kur blini shtëpi në Mal të Zi?

Për një banesë në rishitje, 3% tatim transferimi deri në 150.000 EUR dhe norma progresive mbi këtë shumë; plus tarifa e noterit (sipas listës, e shkallëzuar sipas vlerës së transaksionit, me TVSH) dhe një tarifë e ulët regjistrimi në kadastër. Për ndërtimin e ri të blerë nga ndërtuesi, në vend të tatimit të transferimit zbatohet TVSH 21%, që zakonisht përfshihet në çmim.

Kush merret me regjistrimin e adresës (prijava boravišta)?

Nëse përdorni një ofrues strehimi, e bën ai, dhe është i detyruar ta raportojë në polici brenda 12 orëve nga mbërritja. Nëse jo, regjistroheni vetë brenda 24 orëve nga mbërritja; formularin dhe njësinë përgjegjëse mund t'i verifikoni në faqen e MUP-it për të huajt.

Ky artikull është vetëm për informim dhe nuk përbën këshillë ligjore. Legjislacioni malazez, veçanërisht Ligji për të huajt, përditësohet vazhdimisht, dhe çdo rast gjykohet sipas rrethanave të veta. Para se të aplikoni, kërkojini një avokati t'i konfirmojë rregullat aktuale dhe mënyrën si zbatohen në situatën tuaj konkrete.