Acheter ou louer pour un titre de séjour au Monténégro ? Ce que signifie vraiment l’exigence de logement

Puis-je obtenir un titre de séjour au Monténégro sans acheter de bien ? Oui. Le règlement place le contrat de location sur le même plan que le titre de propriété comme preuve d’hébergement. Le motif de votre séjour peut être le travail, la création d’une société, les études ou le regroupement familial ; l’hébergement n’est qu’une pièce du dossier. La personne qui vous héberge déclare votre adresse dans les 12 heures suivant votre arrivée (24 heures si vous vous déclarez vous-même), et le ministère statue dans les 40 jours suivant le dépôt d’une demande complète.

La réponse courte d’abord : vous n’avez pas besoin d’acheter un bien pour obtenir un titre de séjour. La loi monténégrine demande une « preuve d’hébergement assuré » lorsque vous sollicitez un séjour temporaire (privremeni boravak), et elle tient pour également valables un titre de propriété, un bail et la déclaration écrite d’un hébergeant. L’achat est un fondement juridique du séjour à part entière, et, depuis les changements de fin 2025, il s’accompagne de conditions lourdes qui lui sont propres.

À quoi sert réellement la preuve d’hébergement dans votre dossier

Le règlement sur le séjour temporaire (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja) énumère les pièces nécessaires à la demande et, pour l’hébergement, reconnaît quatre options : un titre de propriété du bien, un contrat de location signé (ugovor o zakupu stambenog prostora), une déclaration écrite de la personne qui vous héberge, ou une attestation d’un établissement d’hébergement enregistré. S’y ajoutent un passeport valide, une preuve de ressources suffisantes, une assurance maladie, les documents justifiant le motif du séjour et l’attestation de déclaration d’adresse (potvrda o prijavi boravišta). L’ordre compte : vous avez d’abord une adresse, vous déclarez ensuite cette adresse, et alors seulement vous pouvez ouvrir votre dossier de séjour. Le ministère statue dans les 40 jours suivant la réception d’une demande complète (MUP / gov.me, séjour temporaire).

Chaque dossier est différent ; ceci est un éclairage général, pas un conseil juridique : faites confirmer les règles en vigueur par votre avocat au regard de votre propre dossier.

La voie de la location

Un contrat suffit, mais « contrat » ne veut pas dire un bout de papier

Le texte du règlement dit seulement « un contrat de location signé ». Il n’impose ni acte notarié ni durée minimale. Pourtant, bien des agents immobiliers et des conseillers vous diront qu’il « doit être notarié et d’au moins un an ». Ce sont deux affirmations différentes. En pratique, des exigences supplémentaires varieraient d’un bureau à l’autre, mais nous ne les avons pas trouvées dans le règlement lui-même : le plus sûr est donc d’interroger, avant de déposer votre demande, l’autorité précise qui traitera votre dossier.

Le vrai goulot d’étranglement, ce sont les formalités de votre bailleur

Côté locataire, ce qui bloque le dossier n’est en général pas du tout le contrat. C’est le rapport de votre bailleur à l’administration.

Si l’obligation de déclarer votre adresse ne vous incombe pas, elle incombe au bailleur : quiconque fournit l’hébergement doit signaler la présence d’un étranger à la police dans les 12 heures suivant l’arrivée. Si vous ne passez pas par un hébergeant, vous vous déclarez vous-même, dans les 24 heures suivant l’arrivée (formulaire Obrazac 1, à la police ou à l’organisation touristique locale). Ces deux délais sont confondus en permanence ; savoir lequel vous concerne fait regagner le temps que la plupart des gens perdent pendant leur première semaine.

Voici la conséquence pratique : un bailleur qui ne veut pas déclarer ses revenus locatifs, qui évite de mettre le bail par écrit, bloquera votre dossier de séjour sans jamais l’avoir voulu. Sans adresse déclarée, votre demande est incomplète. C’est pourquoi la première question à poser lors d’une visite au Monténégro n’est pas le prix, mais : « signerez-vous un bail écrit et vous chargerez-vous de la prijava ? ». Le bailleur est redevable d’un impôt sur ses revenus locatifs ; son calcul dépend du fait que le locataire est un particulier ou une société. Les sources fiables divergeant sur les taux, nous ne citons pas de chiffre ici : vérifiez-le auprès de votre comptable.

La logique des coûts est simple : dépôt de garantie, premier mois de loyer, commission d’agence s’il y en a une. Le capital total immobilisé ne dépassera pas quelques milliers d’euros et, si la décision se révèle mauvaise, votre coût de sortie se limite aux conditions de résiliation de votre bail : raison de plus pour lire le délai de préavis avant de signer.

La voie de l’achat

Ce qu’un étranger peut acheter, et ce qu’il ne peut pas

La loi sur la propriété (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, article 415) énumère les catégories qu’un particulier étranger ne peut pas posséder : les terres agricoles, les forêts et terrains forestiers, les ressources naturelles, les biens d’usage commun, les monuments culturels d’importance exceptionnelle et les biens situés à moins de 1 km de la frontière terrestre et sur les îles. Un appartement (stan) et un immeuble d’habitation ne figurent pas sur cette liste : acheter un appartement vous place donc sous le même régime qu’un acheteur local.

Une exception de cette liste est souvent déformée quand on la rapporte : un particulier étranger peut acquérir jusqu’à 5 000 m² de terrain agricole ou forestier, mais seulement si l’objet du contrat de transfert est un immeuble d’habitation situé sur ce terrain. Ce n’est pas la même chose que de dire « un étranger peut acheter 5 000 m² de terres agricoles ». Pour les biens énumérés à l’article 415, un étranger dispose bien du droit à un bail de longue durée : vous pouvez louer ce que vous ne pouvez pas acheter. C’est précisément là que se joue, en droit, la question de louer ou d’acheter.

Les vrais postes de dépense d’une acquisition

Le prix de l’annonce n’est pas le coût total. Voici ce qui s’y ajoute :

L’impôt sur le transfert de biens immobiliers (porez na promet nepokretnosti). Depuis le 1er janvier 2024, ce n’est plus un taux unique : il est progressif :

Nous avons repris ce tableau de l’annonce du gouvernement monténégrin sur les changements fiscaux de 2024 ; sauf clause contraire du contrat, l’impôt est dû par l’acheteur, et la base est la valeur de marché au moment de l’acquisition. Une précision : une ancienne page de gov.me affiche encore un taux unique de 3 % ; elle n’a pas été mise à jour.

TVA ou impôt sur le transfert ? Si vous achetez du neuf (novogradnja) directement au promoteur, en première vente, c’est la TVA de 21 % qui s’applique à la place de l’impôt sur le transfert, et vous ne payez jamais les deux. Dans les programmes neufs, la TVA est en général déjà comprise dans le prix annoncé ; celui qui achète un appartement ancien paie en revanche l’impôt sur le transfert en plus. Pour un appartement ancien de 120 000 EUR, cela fait 3 600 EUR, et c’est la ligne que la plupart des gens oublient en établissant leur budget.

Le notaire. Les honoraires sont fixés par un barème officiel (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), par tranches selon la valeur de la transaction, TVA en sus, et ils ne se négocient pas : convenir d’honoraires supérieurs ou inférieurs au barème est interdit. À l’échelle d’un logement, il s’agit de quelques centaines d’euros ; faute d’avoir pu rapprocher les chiffres exacts qui circulent en ligne du barème en vigueur, nous n’indiquons pas de montant ici.

L’inscription au cadastre. Signer le contrat ne fait pas de vous le propriétaire ; vous n’êtes pas le nouveau propriétaire tant que vous n’êtes pas inscrit au cadastre, car l’inscription est constitutive. Les frais administratifs et d’inscription sont faibles, symboliques. Après l’inscription, le bureau du cadastre signale l’inscription d’une personne étrangère au ministère des Finances dans les 15 jours.

« Si j’achète une maison, est-ce que j’obtiens le séjour ? » La réponse franche

Non, pas automatiquement. Beaucoup de fausses informations circulent sur ce point.

La propriété d’un bien est un fondement juridique valable pour le séjour temporaire ; elle figure parmi les motifs énumérés par gov.me. Mais être propriétaire ne fait pas disparaître les autres exigences : passeport valide, déclaration d’adresse, ressources suffisantes, assurance maladie et contrôle de sécurité restent tous exigés, séparément, d’un propriétaire aussi.

Et le seuil a changé en 2026. Selon la modification de la loi sur les étrangers en vigueur depuis le 17 janvier 2026 (Journal officiel du Monténégro 3/2026, article 56), le séjour temporaire fondé sur la propriété exige un bien dont la valeur retenue par le fisc est d’au moins 150 000 EUR ; la mesure est la base imposable figurant dans la décision d’impôt sur le transfert, et non le prix de votre contrat. Le projet de loi adopté par le gouvernement le 12 novembre 2025 prévoyait un chiffre de 200 000 EUR (annonce officielle) ; le texte adopté s’est arrêté à 150 000 EUR. Le demandeur doit détenir au moins 50 % du bien. Les ressortissants des États membres de l’UE ainsi que de l’Islande, du Liechtenstein, de la Norvège et de la Suisse sont dispensés de l’exigence de valeur. La manière dont le seuil se mesure, et la raison pour laquelle ce titre n’emporte aucun droit au travail, sont exposées article par article dans le guide de RoNa Legal sur le séjour par la propriété.

Encore un détail décisif : le séjour fondé sur la propriété ne permet ni de travailler ni d’exercer une activité au Monténégro. Quiconque prévoit de travailler ici aura toujours besoin d’un dossier distinct fondé sur le travail, même après l’achat d’une maison à 150 000 EUR. Pour comparer quel type de séjour monténégrin repose sur quel fondement juridique, la page de RoNa Legal consacrée aux titres de séjour distingue les motifs un à un.

Louer ou acheter : côte à côte

Repères de prix : qu’y avait-il réellement sur Fijaka ?

Pour mettre de vrais chiffres sur l’abstraction, regardons notre propre stock, sans le faire passer pour une statistique. Au moment de la rédaction, Fijaka comptait 8 biens à vendre en ligne. La fourchette de prix allait de 95 000 à 444 444 EUR (nous avons écarté une annonce isolée à 5 555 EUR, très en dessous de la fourchette, qui n’est pas à l’échelle d’un logement), avec une médiane autour de 105 000 EUR du côté de Budva. n=8 ; ce n’est pas une moyenne de marché, seulement un instantané du stock d’alors. Il montre tout de même où tombe le seuil de 150 000 EUR : la moitié des logements à vendre alors en ligne sur Fijaka se situaient sous cette ligne, ce qui veut dire que celui qui part pour « acheter une maison pour le séjour » peut découvrir que la gamme de prix dans laquelle il cherche est du mauvais côté du seuil. Pour un tableau des prix plus large, ville par ville, voir notre guide des prix de l’immobilier au Monténégro.

Côté location, nous n’avions alors pas d’annonces, soyons honnêtes là-dessus ; pour louer, il fallait passer par d’autres canaux.

Une fois l’adresse réglée, le vrai travail consiste à respecter le bon ordre : déclaration d’adresse, compte bancaire, raccordement électrique, assurance maladie. Pour la plupart de ces points, vous aurez besoin de quelqu’un sur place, un plombier, un électricien, un traducteur, et c’est exactement là que les prestataires vérifiés de Glatko rendent service.

Questions fréquentes

Si j’achète une maison, est-ce que j’obtiens automatiquement le séjour ?

Non. La propriété est un fondement valable mais ne suffit pas à elle seule : passeport, déclaration d’adresse, ressources suffisantes, assurance maladie et contrôle de sécurité restent tous exigés. La modification en vigueur depuis le 17 janvier 2026 a aussi ajouté à cette voie une valeur minimale du bien, retenue par le fisc, de 150 000 EUR.

Le contrat de location doit-il être notarié ?

Le texte du règlement ne prévoit rien de tel : il dit seulement « un contrat de location signé ». En pratique, un acte notarié ou une durée minimale seraient parfois demandés. Le plus sûr est d’interroger à l’avance le bureau précis auprès duquel vous déposerez votre demande.

Puis-je acheter un terrain au Monténégro en tant qu’étranger ?

Les terres agricoles, les terrains forestiers, les îles et les biens situés à moins de 1 km de la frontière terrestre sont fermés à un particulier étranger. Il existe une exception jusqu’à 5 000 m² sur une parcelle où se trouve un immeuble d’habitation. Sur ces biens soumis à restriction, le droit à un bail de longue durée reste ouvert.

À combien s’élèvent les frais supplémentaires pour l’achat d’un logement au Monténégro ?

Pour un logement ancien, l’impôt sur le transfert est de 3 % jusqu’à 150 000 EUR, avec des taux progressifs au-delà ; s’y ajoutent les honoraires du notaire (fixés par barème, par tranches selon la valeur de la transaction, TVA en sus) et de faibles frais d’inscription au cadastre. Pour du neuf acheté au promoteur, la TVA de 21 % s’applique à la place de l’impôt sur le transfert et elle est en général comprise dans le prix.

Qui s’occupe de la déclaration d’adresse (prijava boravišta) ?

Si vous passez par un hébergeant, c’est lui qui s’en charge, et il est tenu de vous signaler à la police dans les 12 heures suivant l’arrivée. Sinon, vous vous déclarez vous-même dans les 24 heures suivant l’arrivée ; vous pouvez vérifier le formulaire et le service compétent sur la page du MUP destinée aux étrangers.

Cet article est fourni à titre d’information uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit monténégrin, la loi sur les étrangers en particulier, est sans cesse mis à jour, et chaque dossier est apprécié selon ses propres circonstances. Avant de déposer votre demande, faites confirmer par un avocat les règles en vigueur et leur application à votre situation.