Acheter un bien au Monténégro : la liste de contrôle de l’acheteur étranger pour la propriété et les dettes

En tant qu’étranger, comment vérifier le registre foncier au Monténégro ? Vous pouvez faire une première recherche par numéro de parcelle sur le portail officiel ekatastar.me, où la plupart des inscriptions sont visibles : hypothèques, litiges, interdictions d’aliéner. Pour une procédure devant notaire ou devant un tribunal, il faut obtenir, moyennant une taxe, l’izvod iz lista nepokretnosti officiel et tamponné auprès de l’Uprava za nekretnine. Après la signature, l’acheteur dépose la déclaration d’impôt sur le transfert dans les 15 jours ; le taux est de 3 % jusqu’à 150 000 EUR, puis monte par paliers à 5 % et 6 %.

Le tout premier document à demander quand on achète un logement au Monténégro est l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) du bien. Il indique qui est le propriétaire et si le bien est grevé d’une hypothèque (hipoteka), d’une interdiction d’aliéner (zabrana otuđenja) ou d’une mention de litige en cours. La meilleure façon de se protéger est simple : ne remettez jamais d’arrhes avant d’avoir vérifié cet extrait, le permis d’utilisation et l’identité du vendeur.

La liste de contrôle ci-dessous passe en revue les documents à examiner avant et après la vente, dans l’ordre de leur importance. Les points sur lesquels les acheteurs étrangers trébuchent le plus souvent sont signalés au passage.

À demander en premier : le list nepokretnosti

Le list nepokretnosti est le document officiel du bien dans le système monténégrin d’inscription des droits, et il comporte trois parties :

• Partie A (list « A » dio) : les données de la parcelle, du terrain et de l’objet qui s’y trouve (immeuble ou appartement).
• Partie B (list « B » dio) : les données du propriétaire (vlasnik) ; le nom doit correspondre exactement à l’identité du vendeur.
• Partie G/V (tereti i ograničenja) : les charges et restrictions attachées au bien.

La ligne que vous voulez voir est « Ne postoje tereti i ograničenja », c’est-à-dire qu’il n’existe ni charges ni restrictions. Si elle n’y est pas, regardez ce qui a été inscrit à la place. Les inscriptions les plus courantes sont une hypothèque bancaire (hipoteka), un droit de passage ou une servitude (pravo prolaza / službenost), un usufruit (plodouživanje) et une interdiction d’aliéner (zabrana otuđenja).

En lisant la partie B, vérifiez s’il y a un seul propriétaire ou une copropriété indivise (suvlasništvo) : si plusieurs propriétaires sont inscrits, la vente exige le consentement de tous, ou de représentants munis d’une procuration en bonne et due forme. Une signature manquante est l’un des problèmes les plus fréquents qui bloquent ensuite l’inscription.

L’organisme officiel qui tient ces registres est l’Uprava za nekretnine (l’Administration des biens immobiliers). Vous pouvez faire une première recherche par numéro de parcelle sur le portail officiel ekatastar.me, où la plupart des inscriptions sont visibles : hypothèques, litiges (sudski spor), interdictions d’aliéner. Pour un notaire ou un tribunal, il faut cependant un izvod iz lista nepokretnosti officiel et tamponné, obtenu contre une taxe (taksa) au guichet ou par e-uprava. La consultation en ligne est informative ; la preuve juridique, c’est l’extrait tamponné.

Pour une lecture ligne par ligne de l’extrait lui-même, y compris l’exemplaire qu’un notaire accepte, voir le guide de RoNa Legal sur le list nepokretnosti.

Deuxième étape : l’immeuble est-il légal ? A-t-il un permis d’utilisation ?

Un immeuble qui existe physiquement doit aussi exister sur le papier. Deux documents sont décisifs ici :

• Građevinska dozvola : le permis de construire. Il montre que l’ouvrage a été bâti avec une autorisation.
• Upotrebna dozvola : le permis d’utilisation. Il montre que l’appartement existe légalement et peut être cédé.

La distinction est essentielle : sans upotrebna dozvola, l’appartement n’existe pas dans les registres, la propriété ne peut pas être légalement transférée et l’objet ne peut pas être inscrit au cadastre (katastar). La procédure d’autorisation des constructions et des projets relève du Zakon o izgradnji objekata, et le permis est délivré par la commune compétente. Vous pouvez vérifier le cadre officiel des permis sur la page du ministère monténégrin de l’Aménagement du territoire et de l’Urbanisme consacrée aux permis de construire.

Les programmes neufs ajoutent une étape : une fois le permis d’utilisation délivré, les appartements de l’immeuble passent au cadastre par l’etažiranje (la division en lots de propriété distincts). Les lots sont d’abord inscrits au nom de l’investisseur (investitor) ; chaque acheteur fait ensuite inscrire sa propre propriété par le guichet électronique, sur la base d’un contrat de vente notarié (kupoprodajni ugovor) et d’une demande d’inscription. Autrement dit, « j’ai reçu les clés » ne signifie pas que la propriété vous est automatiquement passée : pour les programmes en construction ou tout juste achevés, il faut demander si cette division a réellement été menée à terme.

La construction illégale et le risque de la legalizacija

La construction sans permis (bespravni objekat) est un problème répandu au Monténégro. En 2025, le pays a adopté un nouveau Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (loi sur la légalisation des constructions illégales). Pour qu’un ouvrage puisse être légalisé, il doit en règle générale être visible sur l’orthophotographie, inscrit au cadastre, exempt de litiges de propriété non résolus (riješeni imovinsko-pravni odnosi) et accessible depuis une voie publique. La redevance de légalisation peut être payée par mensualités sous certaines conditions ; le nombre exact d’échéances et les éventuelles pénalités sont fixés par la législation et varient d’un cas à l’autre : mieux vaut donc faire confirmer les chiffres par un avocat à partir du texte en vigueur.

L’échéance du 14 août 2027, le test de l’orthophotographie de juillet 2025 et ce qu’un bâtiment non légalisé coûte à son acheteur sont exposés dans la liste de contrôle de RoNa Legal pour les propriétaires sur la legalizacija.

La conséquence pratique pour vous : si vous achetez un ouvrage qui n’a pas été légalisé, vous ne pouvez pas le donner en garantie, vous ne pouvez pas le vendre proprement et, dans certains cas, vous ne pouvez même pas l’inscrire, avec la menace d’une démolition en toile de fond. La situation de l’appartement que vous achetez ressort du list nepokretnosti, complété par l’upotrebna dozvola et, le cas échéant, par le rješenje de légalisation. Si l’appartement ancien que vous retenez a besoin de travaux une fois le titre vérifié, vous pouvez réserver des artisans vérifiés pour la rénovation et la construction sur Glatko avant d’emménager.

L’ordre des opérations : vente, notaire, inscription

Une vente immobilière au Monténégro suit un ordre établi. Voici un schéma général ; chaque dossier est différent :

1. Vérifiez le list nepokretnosti : propriétaire, charges et permis.
2. Kupoprodajni ugovor notarié : le contrat de vente doit être écrit et il est confirmé par un notaire (solemnizacija). Il importe à ce stade que le vendeur fournisse la clausula intabulandi (uknjižba, le consentement à l’inscription).
3. Payez l’impôt sur le transfert (promet) : depuis le 01.01.2024, le taux est progressif, 3 % jusqu’à 150 000 EUR, puis par paliers 5 % et 6 % au-delà. Les tranches actuelles figurent sur la page de gov.me consacrée à la modification fiscale de 2024. L’acheteur doit déposer une déclaration fiscale dans les 15 jours suivant le contrat.
4. Inscription au cadastre (upis) : elle se fait avec l’original du contrat, la preuve du paiement de l’impôt et la confirmation du notaire.

Voici le point le plus important : la propriété ne passe qu’à l’inscription au cadastre. L’inscription est constitutive. L’article 84 du Zakon o svojinsko-pravnim odnosima le dit sans détour : la propriété d’un bien immobilier fondée sur un acte juridique s’acquiert « par l’upis au cadastre ». Le texte se lit sur la page de la loi sur paragraf.me. Même si vous avez signé le contrat et payé l’impôt, vous n’êtes pas le propriétaire légal tant que l’inscription n’est pas faite.

Paiement et arrhes : les points de vigilance

On confond souvent les arrhes avec un acompte, mais ce n’est pas la même chose. Les arrhes (odustatnina) servent de garantie liée au désistement : si l’acheteur se retire, le vendeur les conserve ; si c’est le vendeur qui se retire, la règle veut qu’il en restitue le double. L’acompte, lui, n’est qu’une partie du prix et n’a aucune fonction de sanction. En pratique, ces deux versements se font en général avec un avant-contrat (predugovor) ; faire préciser dans le contrat si la somme versée constitue des arrhes ou un acompte réduit les litiges qui peuvent naître plus tard en cas de désistement. Le montant relève du contrat ; il n’existe pas de pourcentage légal obligatoire : ne vous fiez donc pas aveuglément à un chiffre du type « 10 % habituels ».

La différence juridique entre kapara, avans et odustanica, et ce que chacune produit si une partie se retire, est expliquée dans la note de RoNa Legal sur les règles monténégrines en matière d’arrhes.

Un point à connaître aussi sur l’intermédiation : jusqu’en août 2025, le Monténégro n’avait pas de loi spécifique sur l’intermédiation immobilière (posredovanje). Depuis le 13 août 2025 s’applique le Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Journal officiel 89/2025), qui impose l’enregistrement des intermédiaires, une licence et un contrat d’intermédiation écrit, les agences existantes disposant d’un délai d’adaptation jusqu’au 13 août 2027. La vigilance de l’acheteur n’en reste pas moins essentielle. Les précautions générales sont les suivantes : payez par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un compte séquestre ; dans une vente conclue par procuration (punomoćje), vérifiez que le mandat est authentique et contrôlez son étendue ; et ne libérez pas les arrhes tant que le list nepokretnosti n’est pas revenu sans réserve.

Repères de prix : les annonces actuelles sur Fijaka

Pour vous aider à situer votre budget, voici un point de repère concret : les prix des 8 biens à vendre publiés sur Fijaka au moment de la rédaction se répartissaient ainsi (n=8 ; ce n’est pas une statistique de marché, seulement la fourchette des annonces d’alors) :

La plupart des annonces se concentraient dans la tranche de 95 000 à 300 000 EUR. L’échantillon étant petit, lisez cela non comme une moyenne mais comme un repère de l’endroit où se situent les annonces. Vous pouvez parcourir les appartements et terrains à vendre dans la catégorie immobilier de Fijaka, et refaire les vérifications de documents ci-dessus pour chaque annonce qui vous intéresse.

Que se passe-t-il en cas de litige

La vérification des documents écarte la plupart des problèmes en amont, mais pas toujours. Un titre falsifié, une double vente (dvostruka prodaja), un contrat obtenu par fraude (prevara) ou la rectification d’une inscription erronée au cadastre peuvent tous tourner au litige de propriété. Les demandes habituelles liées à la propriété sont les suivantes : annulation ou nullité du contrat (poništaj / ništavost ugovora), rectification d’une inscription inexacte (ispravka upisa), constatation du droit de propriété (utvrđivanje prava svojine) et réparation du préjudice subi. Lorsqu’un faux document (falsifikat) est découvert, la partie lésée peut introduire une action en annulation et faire mentionner la situation au cadastre. Dans ces affaires, le tribunal du lieu de situation du bien a compétence exclusive, et l’action introduite peut être portée au cadastre sous la forme d’une zabilježba spora (mention de litige).

La radiation d’un titre, la rectification d’une inscription erronée et la constatation du droit de propriété exigent toutes une représentation juridique locale au Monténégro ; pour les contentieux et les questions d’inscription dans ce domaine, vous pouvez vous adresser au service de RoNa Legal pour la radiation et l’inscription des titres. Chaque dossier ayant ses particularités, la voie appropriée se détermine après examen des documents.

Pour le cas particulier d’une inscription tout simplement fausse, l’article de RoNa Legal sur les inscriptions erronées au registre foncier monténégrin détaille les voies de rectification et leurs délais.

La liste de contrôle express

• Extrait du list nepokretnosti : le propriétaire correspond-il au vendeur, y a-t-il des charges ou des mentions ?
• Građevinska + upotrebna dozvola : l’immeuble et l’appartement sont-ils légaux ?
• Dans un programme neuf, l’état de l’etažiranje et de l’inscription.
• Une légalisation (legalizacija) est-elle nécessaire, et existe-t-il un rješenje ?
• Contrat notarié + clausula intabulandi.
• Impôt progressif sur le transfert (promet) et délai de déclaration de 15 jours.
• Paiement par notaire ou compte séquestre ; arrhes seulement une fois le registre vérifié sans réserve.

Questions fréquentes

J’ai signé le contrat : le bien est-il à moi ?

Non. Au Monténégro, la propriété ne passe qu’à l’inscription au cadastre (upis) ; l’inscription est constitutive. Même si vous avez signé le contrat et payé l’impôt, vous n’êtes pas le propriétaire légal tant que l’inscription n’est pas faite.

Puis-je acheter un appartement qui n’a pas d’upotrebna dozvola ?

C’est un risque sérieux. Un appartement sans permis d’utilisation n’existe pas dans les registres ; il ne peut être ni légalement cédé ni inscrit au cadastre. Il faut s’assurer que ce document existe avant de signer.

Combien d’impôt vais-je payer en achetant un logement ?

L’impôt sur le transfert de biens immobiliers (promet nepokretnosti) est progressif depuis le 01.01.2024 : 3 % jusqu’à 150 000 EUR, puis par paliers 5 % et 6 %. Consultez la page de gov.me sur la modification de 2024 pour les tranches actuelles et faites confirmer le montant par votre avocat ou votre notaire.

Quand faut-il verser les arrhes ?

La précaution générale consiste à ne libérer les arrhes qu’une fois le list nepokretnosti revenu sans réserve, c’est-à-dire après avoir confirmé qu’il n’y a ni charges, ni mentions, ni discordance sur le nom du propriétaire. Payer par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un compte séquestre ajoute une protection supplémentaire.

Un bâtiment illégal (non légalisé) peut-il être légalisé plus tard ?

Sous certaines conditions, oui : l’ouvrage doit être visible sur l’orthophotographie, inscrit au cadastre, exempt de litiges de propriété non résolus et accessible depuis une voie publique. La redevance peut être payée par mensualités ; les conditions exactes et les pénalités dépendent de la législation : faites donc confirmer le texte en vigueur par un avocat.

Cet article a une visée informative ; la législation en vigueur peut changer : consultez un avocat pour une évaluation propre à votre situation.