Comment diviser un terrain et fixer ses limites au Monténégro ? Un cabinet de géomètres agréé prépare le rapport de division et le remet dans les 30 jours, puis le cadastre l’examine dans les 30 jours. Depuis décembre 2025, une parcelle couverte par un document d’urbanisme ne peut être lotie que si elle n’est pas bâtie. Si des voisins ne s’accordent pas, le tribunal fixe la limite.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur les limites de terrain : « cijepanje parcele » (division d’une parcelle) est suivi de « postupak » (procédure), « cijena » (prix) et « zahtjev » (demande), « parcelacija zemljišta » (lotissement d’un terrain) de « cijena » (prix), « geodetski elaborat cijena » (prix d’un rapport de géomètre) de « za upis u katastar » (pour l’inscription au cadastre) et « izvedenog stanja » (de l’état réalisé), et « utvrđivanje međe » (fixation d’une limite) de « sudskim putem » (par voie judiciaire) et « cijena » (prix). Derrière toutes ces questions se trouvent trois lois : la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier, la loi sur les rapports de propriété et la loi sur la procédure non contentieuse.
Cet article explique qui réalise les travaux de géomètre et dans quels délais, comment une parcelle se divise, quand le lotissement est permis, ce qu’est une parcelle à bâtir, comment une limite est fixée et à qui appartient une clôture ou un arbre situé sur la limite.
Qui prépare un rapport de géomètre
La division et la réunion de parcelles, le relevé des bâtiments et des réseaux, le bornage et l’identification d’une parcelle sont réalisés par un cabinet de géomètres agréé par l’autorité du cadastre, qui emploie au moins un professionnel de la géodésie habilité pour ces travaux. La personne qui effectue les travaux doit présenter une carte d’identification délivrée pour les travaux de géomètre lorsqu’elle se présente au propriétaire et lorsqu’elle entre sur le terrain. Le cabinet travaille à partir des données cadastrales officielles reprises lors de l’enregistrement des travaux et ne peut pas refuser la demande d’un client sans motif valable.
| Étape | Délai légal |
| Le propriétaire ou l’investisseur déclare une modification du bien | 30 jours après la modification |
| Le cabinet de géomètres constate la modification et remet le rapport ou le procès-verbal de visite | 30 jours après l’enregistrement des travaux ; ne s’applique pas aux travaux réalisés sur contrat |
| L’autorité examine, certifie et renvoie le rapport | 30 jours après sa réception |
| Décision d’inscription de la modification | Après la vérification du rapport |
Les frais de constatation et d’inscription des modifications sont à la charge du titulaire du droit. La loi sur le cadastre ne fixe pas le prix des travaux d’un cabinet de géomètres ; il se négocie, demandez donc un devis écrit décrivant les travaux. Les redevances fixées par le gouvernement s’appliquent aux données et aux services du cadastre lui-même.
Un écart de surface d’une parcelle dû à la conversion d’un plan cadastral analogique en plan numérique n’est pas considéré comme une modification s’il reste dans les limites existantes. Il en va de même pour les écarts de surface d’une partie privative d’un bâtiment dus à des normes de mesure différentes.
Diviser une parcelle et lotir
La division et la réunion de parcelles cadastrales sont des modifications inscrites lors de la tenue du cadastre. Les modifications de décembre 2025 ont ajouté le lotissement à la même liste, avec une nouvelle règle : le lotissement de parcelles cadastrales couvertes par un document d’urbanisme n’est permis que si ces parcelles n’ont pas été aménagées selon leur destination et ne portent aucun bâtiment.
Quiconque achète une partie de parcelle sans division ne devient pas propriétaire d’une surface délimitée, mais copropriétaire de toute la parcelle pour une quote-part indivise, en proportion du tout. Ce que la copropriété implique pour une vente et le droit de préemption est expliqué dans notre article sur la copropriété.
Parcelle cadastrale et parcelle à bâtir
Une parcelle cadastrale est une unité du cadastre. Selon la loi sur l’aménagement du territoire, une parcelle à bâtir (urbanistička parcela) est une surface d’un seul tenant, formée d’un polygone, qui, selon les règles de lotissement du document d’urbanisme, couvre une ou plusieurs parcelles cadastrales ou des parties de celles-ci et remplit les conditions pour construire.
- Accès. Une parcelle à bâtir doit disposer d’un accès garanti pour les véhicules depuis une rue ou une voie publique. Les exceptions sont les centres historiques et les terrains difficiles déjà bâtis, où un accès piéton ou cyclable suffit.
- Report du plan. Le cadastre doit reporter le plan de lotissement du document d’urbanisme sur les plans cadastraux dans les 30 jours suivant la réception du document.
- Compléter la parcelle. Le propriétaire d’une parcelle cadastrale doit accepter les modifications des limites de la parcelle à bâtir conformes au plan de lotissement. Si une parcelle à bâtir couvre des parcelles de plusieurs propriétaires, le propriétaire de la plus grande partie peut, dans les 60 jours suivant le report du plan, proposer d’acheter les autres parties ; s’il ne le fait pas, tout propriétaire d’une partie peut faire cette offre.
Une seule parcelle dans une annonce peut donc faire partie d’une parcelle à bâtir partagée avec les voisins. La manière de vérifier un terrain, de sa classe au permis, est expliquée dans notre article sur l’achat d’un terrain pour construire.
Fixer une limite
Si des bornes ont été détruites, endommagées ou déplacées, chacun des voisins peut demander que la limite soit convenue et que des bornes soient posées. Lorsque les voisins ne parviennent pas à s’entendre, un tribunal fixe la limite dans le cadre d’une procédure non contentieuse.
| Étape | Ce qui se passe |
| Requête | Déposée par le propriétaire ou l’utilisateur d’une parcelle voisine, avec les données cadastrales des parcelles, les motifs et la valeur de la surface litigieuse |
| Audience au tribunal | Une tentative d’accord ; un accord consigné au procès-verbal a la force d’une transaction judiciaire |
| Audience sur place | À défaut d’accord, le tribunal convoque un expert géomètre et des témoins |
| Décision | Selon le droit le plus fort, puis selon la dernière possession paisible, et si aucun des deux ne suffit, selon l’équité |
| Valeur plus élevée | Si la valeur de la surface litigieuse dépasse le seuil des petits litiges et qu’il n’y a pas d’accord, le tribunal renvoie l’affaire au contentieux civil |
| Décision écrite | Elle décrit la ligne de limite avec un croquis ; aucun pourvoi n’est possible contre une décision définitive de deuxième instance |
Une décision de justice qui retrace une limite ne tranche ni la possession ni la propriété des parcelles voisines. Ces questions exigent des procédures distinctes.
Clôtures, murs et arbres sur la limite
| Situation | Règle |
| Clôture sur la limite | Présumée propriété commune des voisins ; ils partagent à parts égales les frais d’entretien |
| Nouvelle clôture commune | Les deux voisins doivent être d’accord, sinon le tribunal tranche |
| Clôture sur le terrain d’un seul propriétaire | Elle appartient au propriétaire de ce terrain |
| Obligation de clôturer | Chaque propriétaire clôture le côté situé à droite de son entrée, vu depuis la route, sauf disposition ou usage contraire |
| Arbre sur la limite | Propriété commune des voisins ; chacun cueille les fruits des branches qui surplombent son terrain |
| Branches et racines | Un propriétaire peut couper les branches dans son espace aérien et retirer les racines qui le gênent |
Si un bâtiment a été construit sur le terrain de son propriétaire mais a dépassé la limite, le propriétaire du terrain empiété peut demander le rétablissement de l’état antérieur lorsque cela est possible sans dommage important pour le reste du bâtiment, ou lorsqu’il subirait sinon un dommage disproportionné. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal accorde au constructeur une servitude ou la propriété de la surface empiétée, et le propriétaire du terrain a droit à une indemnité.
Une courte liste avant d’acheter un terrain
| Vérification | Pourquoi |
| Extrait du cadastre et plan cadastral | Numéro, surface et forme de la parcelle |
| Relevé des limites sur place | Si les bornes et les clôtures correspondent à la ligne cadastrale |
| Document d’urbanisme | Si la parcelle est une parcelle à bâtir entière ou une partie de celle-ci |
| Accès | Si la parcelle à bâtir dispose d’un accès pour les véhicules |
| Partie de parcelle | Si la division a été achevée avant le contrat |
| Litige avec un voisin | Si une mention de litige est inscrite dans l’extrait du cadastre |
La manière de lire un extrait du cadastre est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre, et les autres vérifications avant la signature dans notre article sur la sécurité d’un achat au Monténégro. Vous pouvez publier ou trouver des terrains dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Qui divise une parcelle ? Un cabinet de géomètres agréé prépare le rapport de division, et l’autorité du cadastre l’examine et inscrit la modification par décision.
Combien coûte un rapport de géomètre ? La loi sur le cadastre ne fixe pas le prix des travaux d’un cabinet de géomètres ; il se négocie. Le gouvernement fixe seulement les redevances pour les données et les services du cadastre.
Combien de temps faut-il pour un rapport de géomètre ? Le cabinet de géomètres doit remettre le rapport dans les 30 jours suivant l’enregistrement des travaux, sauf en cas de travaux sur contrat, et le cadastre l’examine et le renvoie dans les 30 jours suivant sa réception.
Toute parcelle peut-elle être divisée ? Non. Depuis les modifications de décembre 2025, le lotissement des parcelles couvertes par un document d’urbanisme n’est permis que si elles n’ont pas été aménagées selon leur destination et ne portent aucun bâtiment.
Comment fixer une limite par voie judiciaire ? Par une requête au tribunal dans le cadre d’une procédure non contentieuse. Le tribunal tente d’obtenir un accord, puis se rend sur place avec un expert géomètre et décide selon le droit le plus fort, la dernière possession paisible ou l’équité.
À qui appartient la clôture sur la limite d’une parcelle ? Une clôture sur la limite est présumée propriété commune des voisins, sauf preuve contraire. Une clôture située uniquement sur le terrain d’un propriétaire appartient à ce propriétaire.
Sources
Les cabinets de géomètres, la tenue du cadastre et les délais sont régis par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel de la République du Monténégro 29/2007 et Journal officiel du Monténégro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 et 160/2025, articles 98, 137 à 142, 157 à 161 et 174). Les parcelles à bâtir sont régies par la loi sur l’aménagement du territoire (Journal officiel du Monténégro 19/2025, 28/2025, 49/2025 et 114/2026, articles 58 à 61), la copropriété, la construction au-delà d’une limite, les clôtures et le bornage par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 48, 49, 131 et 251 à 256), et la procédure judiciaire par la loi sur la procédure non contentieuse (Journal officiel de la République du Monténégro 27/2006 et Journal officiel du Monténégro 20/2015, 67/2019 et 123/2024, articles 181 à 189). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour une parcelle précise, adressez-vous à un cabinet de géomètres agréé.