Parsel ifrazını kim yapar? Lisanslı bir harita firması ifraz raporunu hazırlar, kadastro idaresi raporu inceler ve değişikliği kararla tescil eder.
Yerel aramalar arazi sınırları hakkında neyin merak edildiğini gösteriyor: "cijepanje parcele" (parsel ifrazı) aramasının ardından "postupak" (işlem), "cijena" (fiyat) ve "zahtjev" (başvuru) geliyor; "parcelacija zemljišta" (arazi parselasyonu) aramasının ardından "cijena" (fiyat); "geodetski elaborat cijena" (ölçüm raporu fiyatı) aramasının ardından "za upis u katastar" (kadastro tescili için) ve "izvedenog stanja" (mevcut durum); "utvrđivanje međe" (sınır tespiti) aramasının ardından ise "sudskim putem" (mahkeme yoluyla) ve "cijena" (fiyat). Bu soruların hepsinin arkasında üç kanun var: Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu, Mülkiyet İlişkileri Kanunu ve Çekişmesiz Yargı Kanunu.
Bu yazı ölçüm işlerini kimin hangi sürelerde yaptığını, parselin nasıl bölündüğünü, parselasyonun ne zaman mümkün olduğunu, imar parselinin ne olduğunu, sınırın nasıl belirlendiğini ve sınırdaki çitin ya da ağacın kime ait olduğunu anlatıyor.
Ölçüm raporunu kim hazırlar
Parsellerin bölünmesi ve birleştirilmesi, yapıların ve şebeke hatlarının ölçülmesi, sınırların işaretlenmesi ve parselin tanımlanması, kadastro idaresinden lisans almış ve bu işler için yetkili en az bir harita mühendisi çalıştıran bir harita firması tarafından yapılır. İşi yapan kişi, malike kendini tanıtırken ve araziye girerken ölçüm işleri için verilmiş kimlik kartını göstermek zorundadır. Firma, işin bildirimi sırasında alınan resmî kadastro verileriyle çalışır ve müşterinin talebini haklı bir neden olmadan reddedemez.
| Adım | Kanuni süre |
| Malik veya yatırımcı taşınmazdaki değişikliği bildirir | Değişiklikten itibaren 30 gün |
| Harita firması değişikliği tespit eder ve ölçüm raporunu ya da yerinde inceleme tutanağını teslim eder | Bildirimden itibaren 30 gün; sözleşmeyle yapılan işlerde uygulanmaz |
| İdare raporu inceler, onaylar ve iade eder | Alındığı günden itibaren 30 gün |
| Değişikliğin tesciline dair karar | Raporun kontrolünden sonra |
Değişikliklerin tespiti ve işlenmesi masraflarını hak sahibi üstlenir. Kadastro kanunu harita firmasının ücretini belirlemiyor; ücret sözleşmeyle kararlaştırılıyor, bu yüzden işin tanımını içeren yazılı bir teklif isteyin. Hükümetin belirlediği ücretler yalnızca kadastronun kendi verileri ve hizmetleri için geçerli.
Analog kadastro paftasının dijitale aktarılmasından doğan alan farkı, mevcut sınırlar içinde kalıyorsa değişiklik sayılmaz. Farklı ölçüm standartlarından doğan bağımsız bölüm alan farkları için de aynısı geçerli.
Parsel ifrazı ve parselasyon
Kadastro parsellerinin bölünmesi ve birleştirilmesi, kadastronun güncellenmesi sırasında işlenen değişikliklerdir. Aralık 2025 değişiklikleri aynı listeye parselasyonu da ekledi ve yeni bir kural getirdi: plan belgesinin kapsamındaki kadastro parsellerinin parselasyonu, ancak bu parseller amacına uygun olarak kullanıma açılmamışsa ve üzerlerinde yapı yoksa mümkün.
Parselin bir kısmını ifraz yapılmadan satın alan kişi belirli bir alanın maliki olmaz; bütüne oranla belirlenen hisseyle bütün parselin paydaşı olur. Paydaşlığın satış ve önalım hakkı açısından ne anlama geldiğini hisseli tapu yazımız anlatıyor.
Kadastro parseli ve imar parseli
Kadastro parseli kadastrodaki birimdir. İmar Düzenlemesi Kanunu'na göre imar parseli, plan belgesindeki parselasyon kurallarına uygun olarak bir veya daha fazla kadastro parselini ya da bunların parçalarını kapsayan ve yapılaşma koşullarını karşılayan, tek bir poligondan oluşan bütünleşik bir alandır.
- Erişim. İmar parselinin şehir içi yoldan ya da kamu yolundan güvence altına alınmış araç erişimi olmalı. İstisna eski şehir merkezleri ve mevcut yapıların bulunduğu elverişsiz arazilerdir; buralarda yaya ya da bisiklet erişimi yeterli.
- Planın aktarılması. Kadastro, plan belgesindeki parselasyon planını belgenin tesliminden itibaren 30 gün içinde kadastro paftalarına aktarmak zorunda.
- Parselin tamamlanması. Kadastro parselinin maliki, imar parselinin sınırlarında parselasyon planına uygun değişikliklere katlanmak zorunda. İmar parseli birden fazla malikin parsellerini kapsıyorsa, en büyük kısmın maliki planın aktarılmasından itibaren 60 gün içinde diğer kısımları satın almayı teklif edebilir; bunu yapmazsa herhangi bir kısmın maliki teklif verebilir.
Bu yüzden ilandaki tek bir arsa, komşularla paylaşılan bir imar parselinin parçası olabilir. Bir arsanın arazi sınıfından ruhsata kadar nasıl kontrol edildiğini arsa alıp villa yapmak yazımız anlatıyor.
Sınır tespiti
Sınır işaretleri yok olmuş, hasar görmüş ya da yerinden oynamışsa komşulardan her biri sınırın anlaşmayla belirlenmesini ve işaretlerin konmasını isteyebilir. Komşular anlaşamazsa sınırı mahkeme çekişmesiz yargı usulüyle belirler.
| Aşama | Ne olur |
| Başvuru | Komşu parselin maliki veya kullanıcısı; parsellerin kadastro bilgileri, gerekçeler ve çekişmeli alanın değeriyle başvurur |
| Mahkemede duruşma | Anlaşma denenir; tutanağa geçirilen anlaşma mahkeme sulhü niteliğindedir |
| Yerinde duruşma | Anlaşma olmazsa mahkeme bir harita bilirkişisini ve tanıkları çağırır |
| Karar | Daha güçlü hakka, sonra son huzurlu zilyetliğe, ikisi de mümkün değilse hakkaniyete göre |
| Daha yüksek değer | Çekişmeli alanın değeri küçük uyuşmazlık sınırını aşıyor ve anlaşma yoksa mahkeme davaya yönlendirir |
| Karar metni | Sınır çizgisini krokiyle tarif eder; ikinci derece kesin karara karşı temyiz yolu kapalıdır |
Sınırı yeniden belirleyen mahkeme kararı, komşu parseller üzerindeki zilyetlik ve mülkiyet meselesini çözmez. Bu konular için ayrı bir dava açılır.
Sınırdaki çit, duvar ve ağaç
| Durum | Kural |
| Sınırdaki çit | Komşuların ortak mülkiyeti sayılır; bakım masrafları eşit paylaşılır |
| Yeni ortak çit | İki komşunun onayı gerekir, yoksa mahkeme karar verir |
| Yalnızca bir malikin arazisindeki çit | O arazinin malikine aittir |
| Çit çekme yükümlülüğü | Aksi öngörülmedikçe ya da örf başka türlü olmadıkça her malik, yoldan bakıldığında girişinin sağ tarafındaki alanı çevirir |
| Sınırdaki ağaç | Komşuların ortak mülkiyetidir; herkes kendi arazisinin üzerindeki dallardan meyve toplar |
| Dallar ve kökler | Arazi maliki kendi hava sahasındaki dalları kesebilir ve rahatsız eden kökleri sökebilir |
Bir yapı malikin kendi arazisine yapılmış ama sınırı aşmışsa, işgal edilen arazinin maliki, bu yapının geri kalanına önemli bir zarar vermeden mümkünse ya da aksi halde kendisi orantısız büyük bir zarara uğrayacaksa eski hale getirmeyi isteyebilir. Bu koşullar yoksa mahkeme yapıyı yapana işgal edilen alan üzerinde irtifak ya da mülkiyet hakkı tanır, arazi maliki ise bedel almaya hak kazanır.
Arsa almadan önce kısa liste
| Kontrol | Neden |
| Tapu kaydı ve kadastro paftası | Parselin numarası, alanı ve şekli |
| Arazide sınır ölçümü | Sınır işaretleri ve çitler kadastro çizgisiyle örtüşüyor mu |
| Plan belgesi | Arsa bütün bir imar parseli mi, yoksa onun bir parçası mı |
| Erişim | İmar parselinin araç erişimi var mı |
| Parselin bir kısmı | İfraz sözleşmeden önce tamamlandı mı |
| Komşuyla uyuşmazlık | Tapu kaydında dava şerhi var mı |
Tapu kaydının nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız, imzadan önceki diğer kontrolleri ise Karadağ'da ev almak güvenli mi yazımız anlatıyor. Arsaları emlak kategorimizde ilan edebilir ya da bulabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Ölçüm raporu ne kadar tutar? Kadastro kanunu harita firmasının ücretini belirlemiyor; ücret sözleşmeyle kararlaştırılıyor. Hükümet yalnızca kadastronun veri ve hizmet ücretlerini belirliyor.
Ölçüm raporunun hazırlanması ne kadar sürer? Harita firması, sözleşmeyle yapılan işler hariç, raporu bildirimden itibaren 30 gün içinde teslim etmeli; kadastro raporu alındığı günden itibaren 30 gün içinde inceleyip iade eder.
Her parsel bölünebilir mi? Hayır. Aralık 2025 değişikliklerinden bu yana plan belgesi kapsamındaki parsellerin parselasyonu, ancak amacına uygun kullanıma açılmamışlarsa ve üzerlerinde yapı yoksa mümkün.
Sınır mahkeme yoluyla nasıl belirlenir? Çekişmesiz yargı usulüyle mahkemeye başvurarak. Mahkeme önce anlaşma dener, sonra bir harita bilirkişisiyle yerinde inceleme yapar ve daha güçlü hakka, son huzurlu zilyetliğe ya da hakkaniyete göre karar verir.
Arsa sınırındaki çit kime ait? Sınırdaki çitin, aksi ispatlanmadıkça komşuların ortak mülkiyeti olduğu kabul edilir. Yalnızca bir malikin arazisinde duran çit o malike aittir.
Kaynaklar
Harita firmalarını, kadastronun güncellenmesini ve süreleri Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 29/2007 ve Karadağ Resmî Gazetesi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ve 160/2025, madde 98, 137 ila 142, 157 ila 161 ve 174) düzenliyor. İmar parselini İmar Düzenlemesi Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2025, 28/2025, 49/2025 ve 114/2026, madde 58 ila 61), paylı mülkiyeti, sınırı aşan yapıyı, çitleri ve sınır tespitini Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009 ve 29/2025, madde 48, 49, 131 ve 251 ila 256), mahkeme usulünü ise Çekişmesiz Yargı Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 27/2006 ve Karadağ Resmî Gazetesi 20/2015, 67/2019 ve 123/2024, madde 181 ila 189) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir parsel için lisanslı bir harita firmasına başvurun.