Ko radi cepanje parcele? Geodetska organizacija sa licencom izrađuje elaborat deobe, a organ uprave za katastar ga pregleda i rešenjem upisuje promenu.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o granicama zemljišta: uz "cijepanje parcele" idu "postupak", "cijena" i "zahtjev", uz "parcelacija zemljišta" ide "cijena", uz "geodetski elaborat cijena" još "za upis u katastar" i "izvedenog stanja", a uz "utvrđivanje međe" idu "sudskim putem" i "cijena". Iza svih tih pitanja stoje tri crnogorska zakona: Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti, Zakon o svojinsko-pravnim odnosima i Zakon o vanparničnom postupku.
Ovaj tekst objašnjava ko radi geodetske poslove i u kojim rokovima, kako se parcela deli, kada je parcelacija dozvoljena, šta je urbanistička parcela, kako se uređuje međa i ko je vlasnik ograde i drveta na granici.
Ko radi geodetski elaborat
Diobu i spajanje parcela, snimanje objekata i vodova, omeđavanje granica i identifikaciju parcele radi geodetska organizacija sa licencom organa uprave za katastar, koja ima najmanje jednog zaposlenog geodetske struke sa ovlašćenjem za te poslove. Lice koje izvodi radove dužno je da pokaže legitimaciju kada se predstavlja vlasniku i kada ulazi na zemljište. Organizacija radi na osnovu službenih podataka katastra preuzetih prilikom prijave radova i ne sme bez opravdanog razloga odbiti zahtev stranke.
| Korak | Rok po zakonu |
| Vlasnik, odnosno investitor prijavljuje promenu na nepokretnosti | 30 dana od nastanka promene |
| Geodetska organizacija utvrđuje promenu i dostavlja elaborat, odnosno zapisnik o uviđaju | 30 dana od podnošenja prijave; ne važi kad se radi po ugovoru |
| Organ uprave pregleda, overava i vraća elaborat | 30 dana od prijema |
| Rešenje o upisu promene | Nakon kontrole elaborata |
Troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi imalac prava. Crnogorski zakon o katastru ne propisuje cenu radova geodetske organizacije; ona se ugovara, pa tražite pisanu ponudu sa opisom radova. Naknade koje propisuje Vlada odnose se na podatke i usluge samog katastra.
Razlika u površini parcele nastala prevođenjem analognog katastarskog plana u digitalni oblik ne smatra se promenom ako je u postojećim granicama. Isto važi za razlike u površini posebnog dela objekta nastale različitim standardima računanja.
Cepanje parcele i parcelacija
Deoba i spajanje katastarskih parcela su promene koje se provode u postupku održavanja katastra. Izmenama iz decembra 2025. u istu listu dodata je i parcelacija, uz novo pravilo: parcelacija katastarskih parcela u obuhvatu planskog dokumenta dozvoljena je samo ako te parcele nisu privedene nameni i ako na njima nisu izgrađeni objekti.
Ko kupuje deo parcele bez deobe, ne postaje vlasnik određene površine, nego suvlasnik cele parcele u idealnom delu, srazmerno celini. Šta suvlasništvo znači za prodaju i pravo preče kupovine, objašnjava naš tekst o suvlasništvu.
Katastarska i urbanistička parcela
Katastarska parcela je jedinica u katastru. Urbanistička parcela je, po crnogorskom Zakonu o uređenju prostora, jedinstveni deo prostora sastavljen od jednog poligona koji, u skladu sa pravilima parcelacije iz planskog dokumenta, obuhvata jednu ili više katastarskih parcela ili njihovih delova i zadovoljava uslove izgradnje.
- Pristup. Urbanistička parcela mora imati obezbeđen kolski pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta. Izuzetak su stara gradska jezgra i tereni nepovoljne konfiguracije sa postojećim objektima, gde je dovoljan pešački ili biciklistički pristup.
- Prenošenje plana. Katastar je dužan da plan parcelacije iz planskog dokumenta prenese na katastarske planove u roku od 30 dana od dostavljanja dokumenta.
- Kompletiranje. Vlasnik katastarske parcele dužan je da trpi promene granica urbanističke parcele u skladu sa planom parcelacije. Ako urbanistička parcela obuhvata parcele više vlasnika, vlasnik najvećeg dela može u roku od 60 dana od prenošenja plana ponuditi otkup ostalih delova; ako to ne učini, otkup može ponuditi bilo koji vlasnik dela.
Zato jedan plac u oglasu može biti deo urbanističke parcele koju deli sa susedima. Kako se plac proverava od klase zemljišta do dozvole, objašnjava naš tekst o kupovini placa i izgradnji kuće.
Uređenje međe
Ako su međni znaci uništeni, oštećeni ili pomereni, svaki od suseda može tražiti sporazumno utvrđivanje granice i postavljanje međnih znakova. Kada se susedi ne slože, granicu utvrđuje sud u vanparničnom postupku.
| Faza | Šta se dešava |
| Predlog | Podnosi ga vlasnik ili korisnik susedne parcele, sa podacima o parcelama iz katastra, razlozima i vrednošću sporne površine |
| Ročište u sudu | Pokušaj sporazuma; sporazum unet u zapisnik ima karakter sudskog poravnanja |
| Ročište na licu mesta | Bez sporazuma, sud poziva veštaka geodetske struke i svedoke |
| Odluka | Po jačem pravu, zatim po poslednjem mirnom posedu, a ako ni to nije moguće, po pravičnosti |
| Veća vrednost | Ako vrednost sporne površine prelazi granicu spora male vrednosti, a nema sporazuma, sud upućuje na parnicu |
| Rešenje | Opisuje graničnu liniju uz skicu; revizija protiv pravosnažnog drugostepenog rešenja nije dozvoljena |
Sudska odluka o ponovnom utvrđivanju granica ne odlučuje o državini i pravu svojine na parcelama koje se graniče. Za ta pitanja vodi se poseban postupak.
Ograda, zid i drvo na granici
| Situacija | Pravilo |
| Ograda na međi | Pretpostavlja se da je zajednička svojina suseda; troškove održavanja dele na jednake delove |
| Nova zajednička ograda | Potrebna saglasnost oba suseda, inače odlučuje sud |
| Ograda samo na jednom zemljištu | Pripada vlasniku tog zemljišta |
| Obaveza ograđivanja | Svaki vlasnik ograđuje prostor sa desne strane svog ulaza, gledano sa puta, ako drukčije nije propisano ili uobičajeno |
| Drvo na međi | Zajednička svojina suseda; svako bere plodove sa grana nad svojim zemljištem |
| Grane i žile | Vlasnik zemljišta može poseći grane u svom vazdušnom prostoru i ukloniti žile koje mu smetaju |
Ako je zgrada izgrađena na svom zemljištu, ali je pri tom prekoračena međa, vlasnik zauzetog zemljišta može tražiti vraćanje u pređašnje stanje kada je to moguće bez znatnije štete po ostatak zgrade ili kada bi mu inače pretila nesrazmerno velika šteta. Ako ti uslovi nisu ispunjeni, sud graditelju utvrđuje službenost ili pravo svojine na zauzetoj površini, a vlasnik zemljišta ima pravo na naknadu.
Kratka lista pre kupovine placa
| Provera | Zašto |
| List nepokretnosti i katastarski plan | Broj, površina i oblik parcele |
| Snimanje granica na terenu | Da li se međni znaci i ograde poklapaju sa katastarskom linijom |
| Planski dokument | Da li je plac cela urbanistička parcela ili njen deo |
| Pristup | Da li urbanistička parcela ima kolski pristup |
| Deo parcele | Da li je deoba provedena pre ugovora |
| Spor sa susedom | Da li je u listu nepokretnosti upisana zabeležba spora |
Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti, a ostale provere pre potpisa tekst o tome da li je kupovina nekretnine sigurna. Placeve možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koliko košta geodetski elaborat? Zakon o katastru ne propisuje cenu radova geodetske organizacije; ona se ugovara. Vlada propisuje naknade samo za podatke i usluge katastra.
Koliko traje izrada elaborata? Geodetska organizacija treba da dostavi elaborat u roku od 30 dana od prijave, osim kada se radi po ugovoru, a katastar ga pregleda i vraća u roku od 30 dana od prijema.
Može li se svaka parcela podeliti? Ne. Od izmena iz decembra 2025. parcelacija parcela u obuhvatu planskog dokumenta dozvoljena je samo ako nisu privedene nameni i ako na njima nema izgrađenih objekata.
Kako se sudskim putem utvrđuje međa? Predlogom sudu u vanparničnom postupku. Sud pokušava sporazum, zatim izlazi na lice mesta sa veštakom geodetske struke i odlučuje po jačem pravu, poslednjem mirnom posedu ili pravičnosti.
Čija je ograda na granici placa? Za ogradu na međi pretpostavlja se da je zajednička svojina suseda, ako se drukčije ne dokaže. Ograda koja je samo na jednom zemljištu pripada njegovom vlasniku.
Izvori
Geodetske organizacije, održavanje katastra i rokove uređuje crnogorski Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 98, 137 do 142, 157 do 161 i 174). Urbanističku parcelu uređuje crnogorski Zakon o uređenju prostora (Službeni list CG 19/2025, 28/2025, 49/2025 i 114/2026, članovi 58 do 61), susvojinu, prekoračenje međe, ogradu i uređenje međa Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 48, 49, 131 i 251 do 256), a sudski postupak crnogorski Zakon o vanparničnom postupku (Službeni list RCG 27/2006 i Službeni list CG 20/2015, 67/2019 i 123/2024, članovi 181 do 189). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretnu parcelu obratite se licenciranoj geodetskoj organizaciji.