Da li je za strance bezbedno kupiti stan u Crnoj Gori? Jeste, ako proverite konkretnu zgradu. Stranci mogu kupiti stanove i kuće pod istim uslovima kao državljani Crne Gore; glavni rizik je bespravna ili neupisana gradnja.
"Da li je bezbedno kupiti stan u Crnoj Gori" jedno je od prvih pitanja koje postavljaju kupci iz Srbije i drugih zemalja. Pošten odgovor ima dve polovine. Crna Gora je otvorena za strane kupce, koristi evro i vodi vlasništvo u javnom katastru. Rizik je nivo niže, u konkretnoj zgradi: da li je izgrađena s dozvolom, da li je upisana i da li je na njoj nešto zabeleženo.
Taj rizik nije teorijski. Kako je u oktobru 2025. preneo nedeljnik Monitor, do juna 2025. podneto je oko 62.500 zahteva za legalizaciju, a od 2018. zaista je legalizovano samo 3.589 objekata. Crna Gora ima veliki fond zgrada čiji papiri nisu u redu, i deo njih je u prodaji.
Šta je Zakon o legalizaciji iz 2025. promenio za kupce
U julu 2025. Skupština Crne Gore donela je novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, objavljen u "Službenom listu CG" 91/25, na snazi od 14. avgusta 2025. Četiri odredbe direktno se tiču kupca:
| Odredba | Šta kaže | Zašto je važna kupcu |
| Član 33 | Objekat izgrađen bez dozvole, neupisan ili bez rešenja o legalizaciji ne može se otuđiti | Prodavac ga možda pravno ne može preneti |
| Član 33 | Zabeležba zabrane otuđenja upisuje se u "G" list lista nepokretnosti | Zabrana se vidi ako pročitate list |
| Članovi 6 i 7 | Legalizovati se mogu samo objekti vidljivi na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025 | Ono što je izgrađeno ili dograđeno posle snimka ne može se legalizovati po ovom zakonu |
| Član 51 | Katastar mora upisati zabranu otuđenja i za objekte koji ostanu bez rešenja o legalizaciji | Narednih godina na listovima nepokretnosti biće više zabrana |
Rok u kojem vlasnici moraju da pokrenu upis neupisanih objekata bio je šest meseci i od tada je dva puta produžen, izmenama objavljenim u "Službenom listu CG" 18/2026 i 117/2026, od kojih su druge na snazi od 15. avgusta 2026. Za kupca je tačan rok manje važan od pravila koje se ne menja: objekat bez upisa ili rešenja o legalizaciji ne može se prodati. Sve što se oslanja na "papiri su u proceduri" oslanja se na postupak koji možda nikad ne završi. Jedno pojašnjenje donele su izmene iz februara 2026: stan u čijem listu nepokretnosti stoji samo zabeležba "nema upotrebnu dozvolu" može da se proda ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, pa su dokumenti koji tu zabeležbu objašnjavaju građevinska dozvola i projekat po kojem je građeno.
Zaštićene zone donose dodatne uslove. Zakon navodi zonu morskog dobra, područja svetske baštine UNESCO-a kao što je kotorsko područje, vodno zemljište, klizišta i druge; objekti u njima mogu se legalizovati samo ako odgovaraju planskim parametrima te zone.
Kako čitati list nepokretnosti
List nepokretnosti izdaje Uprava za nekretnine, koja vodi katastar. Podeljen je na listove, a dva odgovaraju na veći deo pitanja o bezbednosti:
- "B" list pokazuje ko je vlasnik. Ugovor mora potpisati osoba koja je tu upisana, a ako vlasnika ima više, svi oni.
- "G" list pokazuje terete i ograničenja: hipoteke i zabeležbe kao što su "nema upotrebnu dozvolu", "nema konačni izveštaj o stručnom nadzoru", "izgrađen bez građevinske dozvole" ili "prekoračenje građevinske dozvole". Upravo te zabeležbe Zakon iz 2025. uzima kao osnov za zabranu otuđenja.
Prazan "G" list nije garancija, ali zabeležba u njemu je znak za stop dok se pismeno ne objasni.
Sedam provera pre nego što novac krene
| # | Provera | Gde | Crvena zastavica |
| 1 | Vlasnik je isti kao prodavac | "B" list lista nepokretnosti | Drugo ime ili suvlasnici koji ne potpisuju |
| 2 | Nema hipoteke ni zabrane | "G" list | Hipoteka bez pisanog plana brisanja ili zabrana otuđenja |
| 3 | Objekat je legalan | Upotrebna dozvola ili rešenje o legalizaciji | Samo "podnet je zahtev" |
| 4 | Jedinica odgovara upisu | Površina i sprat u listu u odnosu na stvarno stanje | Soba viška, zatvorena terasa ili potkrovlje koje nije upisano |
| 5 | Ograničenja zone | Morsko dobro, zaštićeno istorijsko područje | Nekretnina na samoj obali ili u starom gradu bez potvrde o planskim parametrima |
| 6 | Agent je upisan | Registar posrednika u prometu nepokretnosti | Posrednik koji nije u registru |
| 7 | Plaćanje ide posle notara | Ugovor kod notara, zatim upis u katastar | Cela isplata pre potpisa ili gotovina van ugovora |
O proveri 6: od 13. avgusta 2025. posredovanje u prometu nepokretnosti u Crnoj Gori uređuje poseban zakon, s registrom posrednika, licencom i stručnim ispitom, i pisanim ugovorom s klijentom. O proveri 7: vlasništvo prelazi upisom u katastar, a ne potpisom ugovora; kako idu porez i upis, objasnili smo u tekstu o porezu na promet nepokretnosti.
Za više ovih provera treba neko ko može da otvori registre koji kupcu nisu dostupni, posebno kod novogradnje i većih kupovina. Tekst RoNa Legal o kupovini nekretnine kad ste stranac objašnjava taj postupak. Fijaka je platforma za oglase i ne daje pravne savete.
Novogradnja ili polovan stan: gde je rizik
Svaki ima svoj tipičan problem. Kod novogradnje pitanje je da li investitor ima građevinsku dozvolu i, po završetku, upotrebnu dozvolu, i kada će jedinica biti upisana na vas. Kod polovnog stana pitanje je da li stan na terenu odgovara stanu u upisu: zatvoreni balkoni, dograđeni spratovi i adaptirana potkrovlja su česti, a Zakon iz 2025. svaki deo izgrađen bez dozvole smatra zasebnim bespravnim objektom.
Nijedno nije samo po sebi bezbednije. Bezbednija je ona kupovina čiji ste "G" list pročitali.
Pa, da li je bezbedno?
Za kupca koji uradi provere iznad, jeste, u smislu da vam pravni sistem daje alate da problem vidite pre plaćanja. Pravila o tome ko može da kupi su široka, a katastar je javan. Nije bezbedno kupovati na poverenje: plaćati pre notara, prihvatiti "dozvola stiže" ili preskočiti list nepokretnosti jer ga je agent "video".
Ako poredite i lokacije, naš pregled podataka o tržištu i poređenje gradova govore o cenama i potražnji. Aktuelni oglasi su u oglasima za nekretnine.
Česta pitanja
Može li se u Crnoj Gori prodati bespravni objekat? Po Zakonu o legalizaciji iz 2025. ne može. Objekat bez dozvole koji nije upisan ili nema rešenje o legalizaciji ne može se prodati, a u list nepokretnosti upisuje se zabrana otuđenja.
Šta je "G" list? Deo lista nepokretnosti u kojem su tereti i ograničenja, na primer hipoteke i zabeležbe da objekat nema upotrebnu dozvolu ili je izgrađen bez dozvole.
Može li se legalizovati nedavno izgrađen objekat? Po Zakonu iz 2025. samo ako je vidljiv na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025.
Da li mi treba advokat za kupovinu stana? Nije obavezno, ali provere pravnog statusa, ograničenja zone i dozvola investitora lakše su s nekim ko ima pristup registrima.
Kada postajem vlasnik? Kada se kupovina upiše u katastar, a ne kada se potpiše ugovor.