Is het veilig om vastgoed te kopen in Montenegro? Ja, als je het specifieke gebouw controleert. Buitenlanders kopen op dezelfde voorwaarden als burgers en het kadaster is openbaar; het risico is illegale of niet-ingeschreven bouw. Volgens de legalisatiewet van 2025 kan een gebouw zonder inschrijving of legalisatiebesluit niet worden verkocht. Lees deel B en deel G van het kadastraal uittreksel voordat je betaalt.
“Is het veilig om vastgoed te kopen in Montenegro” is een van de vragen die kopers het vaakst als eerste intypen. Het eerlijke antwoord heeft twee helften. Het land staat open voor buitenlandse kopers, gebruikt de euro en registreert eigendom in een openbaar kadaster. Het risico zit een niveau lager, in het specifieke gebouw: of het met een vergunning is gebouwd, of het is ingeschreven en of er iets tegen is ingeschreven. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning wilt kopen en wilt weten wat je vóór de betaling controleert.
Dat risico is niet theoretisch. Zoals het weekblad Monitor (artikel in het Montenegrijns) in oktober 2025 meldde, waren er tot juni 2025 ongeveer 62.500 legalisatieaanvragen ingediend, terwijl sinds 2018 maar 3.589 gebouwen daadwerkelijk waren gelegaliseerd. Montenegro heeft een grote voorraad gebouwen waarvan de papieren niet in orde zijn, en een deel daarvan staat te koop.
Wat de legalisatiewet van 2025 voor kopers veranderde
In juli 2025 nam het parlement een nieuwe wet op de legalisatie van illegaal gebouwde bouwwerken aan, gepubliceerd in Staatsblad 91/25 en van kracht sinds 14 augustus 2025. Vier bepalingen zijn direct van belang voor een koper:
| Bepaling | Wat ze zegt | Waarom het een koper aangaat |
| Artikel 33 | Een gebouw dat zonder vergunning is gebouwd, of niet is ingeschreven, of geen legalisatiebesluit heeft, kan niet worden verkocht | De verkoper is misschien juridisch niet in staat het over te dragen |
| Artikel 33 | Een vervreemdingsverbod wordt ingeschreven in deel “G” van het kadastraal uittreksel | Het verbod is zichtbaar, als je het uittreksel leest |
| Artikelen 6 en 7 | Alleen gebouwen die zichtbaar zijn op de satelliet- en luchtopnamen van juli 2025 kunnen worden gelegaliseerd | Wat na die opnamen is gebouwd of uitgebreid, kan op grond van deze wet niet worden gelegaliseerd |
| Artikel 51 | Het kadaster moet ook vervreemdingsverboden inschrijven voor gebouwen die zonder legalisatiebesluit blijven | In de komende jaren verschijnen meer verboden op kadastrale uittreksels |
De termijn waarbinnen eigenaren de inschrijving van niet-ingeschreven gebouwen moeten starten, was op zes maanden gesteld en is sindsdien twee keer verlengd, bij wijzigingen gepubliceerd in Staatsblad 18/2026 en 117/2026, de tweede van kracht sinds 15 augustus 2026. Voor een koper telt de precieze termijn minder dan de regel die niet verandert: een gebouw zonder inschrijving of legalisatiebesluit kan niet worden verkocht. Alles wat leunt op “de papieren zijn in behandeling”, leunt op een procedure die misschien nooit afloopt. Met de wijziging van februari 2026 kwam één verduidelijking: een flat waarvan het uittreksel alleen de aantekening “geen gebruiksvergunning” draagt, mag nog worden verkocht als die volgens de bouwvergunning is gebouwd, dus de bouwvergunning en het ontwerp waarnaar is gebouwd, zijn de documenten die die aantekening verklaren.
Beschermde zones kennen extra voorwaarden. De wet noemt de kustzone (morsko dobro), gebieden op de Werelderfgoedlijst van UNESCO zoals de regio Kotor, watergronden, gebieden met aardverschuivingen en andere; gebouwen daar kunnen alleen worden gelegaliseerd als ze passen binnen de planologische parameters van die zone.
Hoe je het kadastraal uittreksel leest
Het kadastraal uittreksel (list nepokretnosti) wordt afgegeven door de Vastgoeddienst (pagina in het Engels), die het kadaster beheert. Het is in delen verdeeld, en twee daarvan beantwoorden het grootste deel van de veiligheidsvraag:
- Deel “B” laat zien wie de eigenaar van het vastgoed is. Wie het contract tekent, moet de persoon zijn die daar staat, of alle personen die daar staan.
- Deel “G” laat lasten en beperkingen zien: hypotheken, en aantekeningen zoals “geen gebruiksvergunning”, “geen rapport van het vaktechnisch toezicht”, “gebouwd zonder bouwvergunning” of “overschrijdt de bouwvergunning”. De wet van 2025 gebruikt precies deze aantekeningen als aanleiding voor vervreemdingsverboden.
Een leeg deel “G” is geen garantie, maar een aantekening erin is een stopbord tot ze schriftelijk is verklaard.
Zeven controles voordat er geld van eigenaar wisselt
| # | Controle | Waar | Alarmsignaal |
| 1 | Eigenaar is de verkoper | Deel “B” van het kadastraal uittreksel | Een andere naam, of mede-eigenaren die niet tekenen |
| 2 | Geen hypotheek of verbod | Deel “G” | Een hypotheek zonder schriftelijk plan voor doorhaling, of een vervreemdingsverbod |
| 3 | Gebouw is legaal | Gebruiksvergunning of legalisatiebesluit | Alleen “er is een aanvraag ingediend” |
| 4 | Eenheid komt overeen met het register | Oppervlakte en verdieping in het uittreksel tegenover de werkelijkheid | Een extra kamer, dichtgemaakt terras of zolder die niet in het register staat |
| 5 | Beperkingen van de zone | Kustzone, erfgoedgebied | Vastgoed aan het strand of in de oude stad zonder planologische bevestiging |
| 6 | Makelaar is ingeschreven | Register van vastgoedbemiddelaars | Een bemiddelaar die niet in het register staat |
| 7 | Betaling volgt de notaris | Notarieel contract, daarna inschrijving in het kadaster | Volledige betaling vóór de ondertekening, of contant buiten het contract |
Over controle 6: sinds 13 augustus 2025 is vastgoedbemiddeling geregeld in een eigen wet, met een register van bemiddelaars, een vergunning en een vakexamen, en een schriftelijk contract met de klant. Over controle 7: het eigendom gaat over als het kadaster het inschrijft, niet als het contract wordt getekend; de stappen staan in onze gids voor het kopen van vastgoed in Montenegro.
Voor verschillende van deze controles heb je iemand nodig die registers kan openen waar een koper niet bij kan, vooral bij nieuwbouw en grotere aankopen. De checklist van RoNa Legal in het Engels voor juridisch onderzoek vóór een investering loopt door welk register wat bewijst. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies.
Nieuwbouw of bestaand: waar het risico zit
Elk heeft een eigen typisch probleem. Bij nieuwbouw is de vraag of de ontwikkelaar de bouwvergunning heeft en, bij oplevering, de gebruiksvergunning, en wanneer de eenheid op jouw naam wordt ingeschreven. Bij bestaand vastgoed is de vraag of de flat in werkelijkheid overeenkomt met de flat in het register: dichtgemaakte balkons, opgebouwde verdiepingen en verbouwde zolders komen veel voor, en de wet van 2025 behandelt elk deel dat zonder vergunning is gebouwd als een illegaal bouwwerk op zich.
Geen van beide is standaard veiliger. De veiligere aankoop is die waarvan je deel “G” hebt gelezen.
Is het dus veilig?
Voor een koper die de controles hierboven doet: ja, in de zin dat het rechtssysteem je de middelen geeft om het probleem te zien voordat je betaalt. De regels over wie mag kopen, zijn ruim en het kadaster is openbaar. Wat niet veilig is, is kopen op vertrouwen: betalen vóór de notaris, “de vergunning komt eraan” accepteren, of het kadastraal uittreksel overslaan omdat de makelaar het heeft gezien.
Vergelijk je ook locaties, dan behandelen onze analyse van de cijfers over de Montenegrijnse markt en de vergelijking van kust en hoofdstad prijzen en vraag. Actuele advertenties staan op de vastgoedpagina voor Montenegro.
Veelgestelde vragen
Is het als buitenlander veilig om vastgoed te kopen in Montenegro? Ja, als je het specifieke gebouw controleert. Buitenlanders kunnen appartementen en huizen kopen op dezelfde voorwaarden als burgers; het grootste risico is illegale of niet-ingeschreven bouw.
Kan een illegaal gebouw in Montenegro worden verkocht? Niet volgens de legalisatiewet van 2025. Een gebouw zonder vergunning dat niet is ingeschreven of geen legalisatiebesluit heeft, kan niet worden verkocht, en er wordt een vervreemdingsverbod in het kadastraal uittreksel ingeschreven.
Wat is deel “G”? Het deel van het kadastraal uittreksel met lasten en beperkingen, zoals hypotheken en aantekeningen dat een gebouw geen gebruiksvergunning heeft of zonder vergunning is gebouwd.
Kan een gebouw worden gelegaliseerd als het recent is gebouwd? Alleen gebouwen die zichtbaar zijn op de satelliet- en luchtopnamen van juli 2025, kunnen op grond van de wet van 2025 worden gelegaliseerd.
Heb ik een advocaat nodig om vastgoed te kopen in Montenegro? Het is niet verplicht, maar controles zoals de juridische status, beperkingen van de zone en de vergunningen van de ontwikkelaar zijn makkelijker met iemand die toegang heeft tot de betreffende registers.
Wanneer word ik eigenaar? Als de aankoop in het kadaster is ingeschreven, niet als het contract wordt getekend.