Kun je in Montenegro eigendom van vastgoed verkrijgen door verjaring? Ja. Een rechtmatige bezitter te goeder trouw, bijvoorbeeld een koper met een contract die nooit is ingeschreven, wordt na 10 jaar eigenaar, een bezitter te goeder trouw na 20 jaar. Over wegen, de kustzone en andere openbare goederen is verjaring niet mogelijk. Het eigendom ontstaat van rechtswege, maar moet nog in het kadaster worden ingeschreven.
Lokale zoekopdrachten laten zien wat mensen willen weten over verjaring: op “održaj” (verkrijgende verjaring) volgen “nepokretnosti” (van onroerend goed), “sudska praksa” (rechtspraak), “na državnoj svojini” (op staatseigendom), “na javnoj svojini” (op openbaar eigendom) en “na delu parcele” (op een deel van een perceel), op “održaj nepokretnosti” “rok” (termijn), en op “sticanje svojine održajem” (eigendom verkrijgen door verjaring) “sudska praksa” (rechtspraak), “na državnom zemljištu” (op staatsgrond) en “tužba za sticanje svojine održajem primer” (voorbeeld van een vordering tot eigendom door verjaring). De regels over verjaring staan in de wet op de eigendomsverhoudingen. Deze gids is handig als je in Montenegro grond of een huis al lang gebruikt zonder ingeschreven eigenaar te zijn, of een perceel wilt kopen.
Dit artikel legt uit wat verkrijgende verjaring is, welke termijnen gelden, wat bezit te goeder trouw en rechtmatig bezit betekenen, wat geldt voor erfgenamen, openbare goederen en rechten van derden, hoe verjaring wordt ingeschreven en waarop je let bij de aankoop van een perceel.
Wat verkrijgende verjaring is
Verkrijgende verjaring is het verkrijgen van eigendom van andermans zaak doordat een wettelijke termijn verstrijkt waarin iemand de zaak als eigenaar heeft gehouden. De wet onderscheidt gewone en buitengewone verjaring:
| Soort | Wie | Termijn voor onroerend goed | Termijn voor roerende zaken |
| Gewone verjaring | Rechtmatige bezitter te goeder trouw | 10 jaar | Drie jaar |
| Buitengewone verjaring | Bezitter te goeder trouw | 20 jaar | 10 jaar |
Bezit te goeder trouw en rechtmatig bezit
| Begrip | Betekenis |
| Bezit | Feitelijke macht over een zaak |
| Bezit als eigenaar | De bezitter gedraagt zich tegenover de zaak als eigenaar; bezit geldt als bezit als eigenaar tot het tegendeel is bewezen |
| Rechtmatig bezit | Gebaseerd op een geldige rechtsgrond die nodig is om het recht te verkrijgen, bijvoorbeeld een koopcontract |
| Bezit te goeder trouw | De bezitter weet niet en kan niet weten dat die niet de rechthebbende is; goede trouw wordt vermoed |
| Gebrekkig bezit | Verkregen met geweld, bedrog of misbruik van vertrouwen |
Voorbeeld: een koper die een perceel op grond van een contract heeft betaald maar zich nooit heeft laten inschrijven, kan een rechtmatige bezitter te goeder trouw zijn; iemand die zonder enig contract het veld van een ander gebruikt, is hoogstens een bezitter te goeder trouw en heeft 20 jaar nodig.
Hoe de termijn wordt berekend
- Begin. De termijn loopt vanaf de dag dat de bezitter het bezit heeft verkregen en eindigt aan het einde van de laatste dag.
- Rechtsvoorgangers. In de termijn telt de tijd mee waarin de rechtsvoorgangers van de huidige bezitter de zaak als rechtmatige bezitters te goeder trouw of als bezitters te goeder trouw hielden. Komt het ene bezit in aanmerking voor gewone en het andere voor buitengewone verjaring, dan wordt de tijd berekend naar verhouding van de lengte van die termijnen.
- Erfgenamen. Een erfgenaam wordt vanaf het openvallen van de nalatenschap bezitter te goeder trouw, ook als de overledene te kwader trouw was, mits de erfgenaam dat niet wist en niet kon weten; de termijn loopt dan vanaf het openvallen van de nalatenschap. Het bezit van een erfgenaam is rechtmatig als het bezit van de overledene rechtmatig was.
- Stuiting en schorsing. De regels over stuiting en schorsing van de verjaring van vorderingen gelden overeenkomstig.
Rechten van derden
Rechten van derden die op de zaak rustten, bijvoorbeeld een hypotheek of een erfdienstbaarheid, blijven bestaan als de nieuwe eigenaar de zaak zonder betaling heeft verkregen. Is de zaak tegen betaling verkregen, dan gaan die rechten teniet als de nieuwe eigenaar ze niet kende en onder de omstandigheden niet kon kennen. Een recht van overpad kan zelf ook door verjaring worden verkregen, met eigen termijnen; die leggen we uit in ons artikel over het recht van overpad.
Openbare goederen en staatseigendom
Natuurlijke rijkdommen, zoals de kustzone en water, en goederen in algemeen gebruik, zoals wegen, pleinen en havens, kunnen geen privé-eigendom zijn, dus het eigendom ervan kan ook niet door verjaring worden verkregen. Voor staatsgrond die geen openbaar goed is, bevat de wet op het staatseigendom geen specifieke bepaling over verjaring; het antwoord hangt af van de rechtspraak, die dit artikel niet behandelt.
Inschrijving in het kadaster
Eigendom door verjaring wordt van rechtswege verkregen, bij het verstrijken van de termijn, niet door inschrijving. De kadasterwet staat iemand die een recht van rechtswege heeft verkregen toe om inschrijving te vragen als die een document bijvoegt dat geschikt is voor inschrijving. Aanvaardt de ingeschreven eigenaar de verjaring niet, dan wordt het recht in een gerechtelijke procedure vastgesteld, en kan een aantekening van een lopende verjaringsprocedure in het kadastraal uittreksel worden ingeschreven. Hoe je een kadastraal uittreksel leest, leggen we uit in ons artikel over het kadastraal uittreksel.
Betreft de verjaring maar een deel van een perceel, dan vraagt de inschrijving van dat deel ook een splitsing van het perceel; de procedure leggen we uit in ons artikel over een perceel splitsen en perceelgrenzen.
Waarop je let bij de aankoop van een perceel
| Controle | Waarom |
| Of de verkoper als eigenaar is ingeschreven | Zo niet, en beroept de verkoper zich op verjaring, vraag dan om een vonnis of een ander document dat geschikt is voor inschrijving |
| Een aantekening van een geschil of verjaringsprocedure | Die betekent dat iemand het recht betwist |
| Wie het perceel werkelijk gebruikt | Een buur die een deel al tientallen jaren gebruikt, kan het door verjaring opeisen |
| Hekken en grenzen ter plaatse | Een verschil tussen het kadaster en de situatie ter plaatse kan de basis zijn van een verjaringsgeschil |
| Kopen van erfgenamen | Controleer ook de beslissing over de nalatenschap |
Andere controles vóór de ondertekening staan in ons artikel over de vraag of vastgoed kopen in Montenegro veilig is. Je kunt percelen en huizen aanbieden of vinden in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Wat is de verjaringstermijn voor onroerend goed in Montenegro? 10 jaar voor een rechtmatige bezitter te goeder trouw, en 20 jaar voor een bezitter te goeder trouw.
Wat is een bezitter te goeder trouw? Iemand die niet weet en niet kan weten dat die niet de eigenaar is van de zaak die die houdt. Goede trouw wordt vermoed.
Kan een deel van een perceel door verjaring worden verkregen? Verjaring kan ook een deel van een perceel betreffen, maar de inschrijving van dat deel in het kadaster vraagt een splitsing van het perceel.
Kan staatsgrond door verjaring worden verkregen? Privé-eigendom kan niet worden verkregen over natuurlijke rijkdommen en goederen in algemeen gebruik, zoals wegen en de kustzone. Voor andere staatsgrond bevat de wet op het staatseigendom geen specifieke bepaling over verjaring.
Telt de tijd van de rechtsvoorganger mee voor de termijn? Ja. De tijd waarin rechtsvoorgangers de zaak als rechtmatige bezitters te goeder trouw of als bezitters te goeder trouw hielden, telt mee.
Hoe wordt verjaring in het kadaster ingeschreven? Met een document dat geschikt is voor inschrijving. Aanvaardt de ingeschreven eigenaar de verjaring niet, dan wordt het recht door de rechter vastgesteld, en kan een aantekening van de lopende procedure worden ingeschreven.
Bronnen
Verjaring, bezit en openbare goederen worden geregeld door de wet op de eigendomsverhoudingen (Staatsblad van Montenegro 19/2009 en 29/2025, artikelen 20 tot en met 22, 53 tot en met 59 en 385 tot en met 391), de inschrijving door de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster (Staatsblad van de Republiek Montenegro 29/2007 en Staatsblad van Montenegro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 en 160/2025, artikelen 8 en 98), en het staatseigendom door de wet op het staatseigendom (Staatsblad van Montenegro 21/2009, 23/2025 en 160/2025). Alle gelinkte pagina’s in deze sectie zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; neem voor een concreet geval contact op met een advocaat.