Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość w Czarnogórze? Posiadacz zgodny z prawem i w dobrej wierze nabywa własność nieruchomości po 10 latach, a posiadacz w dobrej wierze po 20 latach. Własność powstaje z mocy prawa z upływem terminu, a nie z chwilą wpisu. Jeśli wpisany właściciel nie uznaje zasiedzenia, prawo ustala sąd. Brzegu morskiego, wód i dróg nie można zasiedzieć.
Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzie chcą wiedzieć o zasiedzeniu: po „održaj” (zasiedzenie) pojawia się „nepokretnosti” (nieruchomości), „sudska praksa” (orzecznictwo), „na državnoj svojini” (na własności państwowej), „na javnoj svojini” (na własności publicznej) i „na delu parcele” (na części działki), po „održaj nepokretnosti” „rok” (termin), a po „sticanje svojine održajem” (nabycie własności przez zasiedzenie) „sudska praksa” (orzecznictwo), „na državnom zemljištu” (na gruncie państwowym) i „tužba za sticanje svojine održajem primer” (wzór pozwu o nabycie własności przez zasiedzenie). Zasady zasiedzenia określa ustawa o stosunkach własnościowych.
Ten artykuł wyjaśnia, czym jest zasiedzenie, jakie są terminy, co oznacza posiadanie w dobrej wierze i posiadanie zgodne z prawem, co dotyczy spadkobierców, dóbr publicznych i praw osób trzecich, jak wpisuje się zasiedzenie i na co uważać przy zakupie działki.
Czym jest zasiedzenie
Zasiedzenie (održaj) to nabycie własności cudzej rzeczy przez upływ ustawowego terminu, w którym ktoś posiadał ją jak swoją. Ustawa rozróżnia zasiedzenie zwykłe i nadzwyczajne:
| Rodzaj | Kto | Termin dla nieruchomości | Termin dla rzeczy ruchomych |
| Zasiedzenie zwykłe | Posiadacz zgodny z prawem i w dobrej wierze | 10 lat | Trzy lata |
| Zasiedzenie nadzwyczajne | Posiadacz w dobrej wierze | 20 lat | 10 lat |
Posiadanie w dobrej wierze i posiadanie zgodne z prawem
| Pojęcie | Znaczenie |
| Posiadanie | Faktyczne władanie rzeczą |
| Posiadanie jak właściciel | Posiadacz zachowuje się wobec rzeczy jak właściciel; domniemywa się, że posiada jak właściciel, dopóki nie udowodni się czegoś innego |
| Posiadanie zgodne z prawem | Oparte na ważnej podstawie prawnej wymaganej do nabycia prawa, na przykład umowie kupna |
| Posiadanie w dobrej wierze | Posiadacz nie wie i nie może wiedzieć, że nie jest uprawniony; dobrą wiarę się domniemywa |
| Posiadanie wadliwe | Uzyskane siłą, podstępem albo przez nadużycie zaufania |
Przykład: kupujący, który zapłacił za działkę na podstawie umowy, ale nigdy nie dokonał wpisu, może być posiadaczem zgodnym z prawem i w dobrej wierze; ktoś, kto korzysta z cudzego pola bez żadnej umowy, jest co najwyżej posiadaczem w dobrej wierze i potrzebuje 20 lat.
Jak liczy się termin
- Początek. Termin biegnie od dnia objęcia rzeczy w posiadanie i kończy się z upływem jego ostatniego dnia.
- Poprzednicy. Do terminu wlicza się czas, w którym poprzednicy obecnego posiadacza posiadali rzecz jako posiadacze zgodni z prawem i w dobrej wierze albo jako posiadacze w dobrej wierze. Jeśli jedno posiadanie kwalifikuje się do zasiedzenia zwykłego, a drugie do nadzwyczajnego, czas liczy się proporcjonalnie do długości tych terminów.
- Spadkobiercy. Spadkobierca staje się posiadaczem w dobrej wierze z chwilą otwarcia spadku, nawet jeśli zmarły był w złej wierze, pod warunkiem że spadkobierca o tym nie wiedział i nie mógł wiedzieć; termin biegnie wtedy od otwarcia spadku. Posiadanie spadkobiercy jest zgodne z prawem, jeśli posiadanie zmarłego było zgodne z prawem.
- Przerwanie i zawieszenie. Odpowiednio stosuje się przepisy o przerwaniu i zawieszeniu biegu przedawnienia roszczeń.
Prawa osób trzecich
Prawa osób trzecich, które istniały na rzeczy, na przykład hipoteka albo służebność, pozostają, jeśli nowy właściciel nabył ją nieodpłatnie. Jeśli nabył ją odpłatnie, te prawa wygasają, jeśli o nich nie wiedział i w danych okolicznościach nie mógł wiedzieć. Przez zasiedzenie można nabyć także samą służebność przejazdu, według odrębnych terminów; wyjaśniamy je w artykule o służebności przejazdu.
Dobra publiczne i własność państwowa
Zasoby naturalne, takie jak brzeg morski i wody, oraz dobra w powszechnym użytku, takie jak drogi, place i porty, nie mogą być własnością prywatną, więc nie można też nabyć ich własności przez zasiedzenie. Dla gruntu państwowego, który nie jest dobrem publicznym, ustawa o własności państwowej nie zawiera szczególnego przepisu o zasiedzeniu; odpowiedź zależy od orzecznictwa, którego ten artykuł nie omawia.
Wpis do katastru
Własność przez zasiedzenie nabywa się z mocy prawa z upływem terminu, a nie przez wpis. Ustawa o katastrze pozwala osobie, która nabyła prawo z mocy prawa, żądać wpisu, jeśli dołączy dokument nadający się do wpisu. Jeśli wpisany właściciel nie uznaje zasiedzenia, prawo ustala się w postępowaniu sądowym, a w wypisie z katastru można wpisać adnotację o toczącym się postępowaniu o zasiedzenie. Jak czytać wypis z katastru, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
Jeśli zasiedzenie dotyczy tylko części działki, wpis tej części wymaga też podziału działki; procedurę wyjaśniamy w artykule o podziale działki i jej granicach.
Na co uważać przy zakupie działki
| Kontrola | Dlaczego |
| Czy sprzedający jest wpisany jako właściciel | Jeśli nie, a powołuje się na zasiedzenie, poproś o wyrok albo inny dokument nadający się do wpisu |
| Adnotacja o sporze albo postępowaniu o zasiedzenie | Oznacza, że ktoś kwestionuje prawo |
| Kto faktycznie korzysta z działki | Sąsiad, który od dziesięcioleci korzysta z jej części, może jej żądać przez zasiedzenie |
| Ogrodzenia i granice w terenie | Różnica między katastrem a stanem w terenie może być podstawą sporu o zasiedzenie |
| Zakup od spadkobierców | Sprawdź też postanowienie o dziedziczeniu |
Inne kontrole przed podpisaniem wymieniamy w artykule o tym, czy zakup nieruchomości w Czarnogórze jest bezpieczny. Działki i domy możesz wystawić albo znaleźć w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest termin zasiedzenia nieruchomości w Czarnogórze? 10 lat dla posiadacza zgodnego z prawem i w dobrej wierze oraz 20 lat dla posiadacza w dobrej wierze.
Kim jest posiadacz w dobrej wierze? Kimś, kto nie wie i nie może wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy, którą posiada. Dobrą wiarę się domniemywa.
Czy można zasiedzieć część działki? Zasiedzenie może dotyczyć także części działki, ale wpis tej części do katastru wymaga podziału działki.
Czy można zasiedzieć grunt państwowy? Własności prywatnej nie można nabyć na zasobach naturalnych i dobrach w powszechnym użytku, takich jak drogi i brzeg morski. Dla innego gruntu państwowego ustawa o własności państwowej nie zawiera szczególnego przepisu o zasiedzeniu.
Czy czas poprzednika wlicza się do terminu? Tak. Wlicza się czas, w którym poprzednicy posiadali rzecz jako posiadacze zgodni z prawem i w dobrej wierze albo jako posiadacze w dobrej wierze.
Jak wpisuje się zasiedzenie do katastru? Na podstawie dokumentu nadającego się do wpisu. Jeśli wpisany właściciel nie uznaje zasiedzenia, prawo ustala sąd, a adnotację o toczącym się postępowaniu można wpisać.
Źródła
Zasiedzenie, posiadanie i dobra publiczne reguluje ustawa o stosunkach własnościowych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2009 i 29/2025, art. 20–22, 53–59 i 385–391), wpis ustawa o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości (Dziennik Urzędowy Republiki Czarnogóry 29/2007 i Dziennik Urzędowy Czarnogóry 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, art. 8 i 98), a własność państwową ustawa o własności państwowej (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 21/2009, 23/2025 i 160/2025). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego przypadku skontaktuj się z adwokatem.