Karadağ'da taşınmazda zamanaşımı süresi ne kadar? İyi niyetli ve hukuka uygun zilyet için 10 yıl, iyi niyetli zilyet için 20 yıl.
Yerel aramalar zamanaşımı hakkında neyin merak edildiğini gösteriyor: "održaj" (kazandırıcı zamanaşımı) aramasının ardından "nepokretnosti" (taşınmazda), "sudska praksa" (içtihat), "na državnoj svojini" (devlet mülkünde), "na javnoj svojini" (kamu mülkünde) ve "na delu parcele" (parselin bir kısmında) geliyor; "održaj nepokretnosti" aramasının ardından "rok" (süre); "sticanje svojine održajem" (zamanaşımıyla mülkiyet edinme) aramasının ardından ise "sudska praksa" (içtihat), "na državnom zemljištu" (devlet arazisinde) ve "tužba za sticanje svojine održajem primer" (zamanaşımıyla mülkiyet davası örneği). Zamanaşımının kurallarını Mülkiyet İlişkileri Kanunu belirliyor.
Bu yazı kazandırıcı zamanaşımının ne olduğunu, süreleri, iyi niyetli ve hukuka uygun zilyetliğin ne anlama geldiğini, mirasçılar, kamu malları ve üçüncü kişilerin hakları için neyin geçerli olduğunu, zamanaşımının nasıl tescil edildiğini ve arsa alırken nelere dikkat edileceğini anlatıyor.
Kazandırıcı zamanaşımı nedir
Kazandırıcı zamanaşımı, bir kişinin başkasına ait bir şeyi kendisininmiş gibi elinde tuttuğu kanuni sürenin geçmesiyle o şey üzerinde mülkiyet kazanmasıdır. Kanun olağan ve olağanüstü zamanaşımını ayırıyor:
| Tür | Kim | Taşınmaz için süre | Taşınır için süre |
| Olağan zamanaşımı | İyi niyetli ve hukuka uygun zilyet | 10 yıl | Üç yıl |
| Olağanüstü zamanaşımı | İyi niyetli zilyet | 20 yıl | 10 yıl |
İyi niyetli ve hukuka uygun zilyetlik
| Kavram | Anlamı |
| Zilyetlik | Bir şey üzerindeki fiili hâkimiyet |
| Malik sıfatıyla zilyetlik | Zilyet şeye malik gibi davranır; aksi ispatlanmadıkça zilyetlik malik sıfatıyla sayılır |
| Hukuka uygun zilyetlik | Hakkın kazanılması için gereken geçerli bir hukuki sebebe dayanır, örneğin satış sözleşmesine |
| İyi niyetli zilyetlik | Zilyet, hak sahibi olmadığını bilmez ve bilemez; iyi niyet karine olarak kabul edilir |
| Sakat zilyetlik | Zor, hile ya da güveni kötüye kullanma yoluyla elde edilmiştir |
Örnek: bir arsayı sözleşmeyle ödeyip hiç tescil ettirmemiş alıcı, hukuka uygun ve iyi niyetli zilyet olabilir; hiçbir sözleşme olmadan başkasının tarlasını kullanan kişi en iyi ihtimalle iyi niyetli zilyettir ve 20 yıla ihtiyaç duyar.
Süre nasıl hesaplanır
- Başlangıç. Süre, zilyedin zilyetliğe geçtiği günden başlar ve son günün bitiminde sona erer.
- Öncekiler. Süreye, şimdiki zilyedin öncekilerinin şeyi iyi niyetli ve hukuka uygun ya da iyi niyetli zilyet olarak tuttuğu süre de eklenir. Zilyetliklerden biri olağan, diğeri olağanüstü zamanaşımına elverişliyse süre, bu sürelerin uzunluğuyla orantılı olarak hesaplanır.
- Mirasçılar. Mirasçı, miras bırakan kötü niyetli olsa bile bunu bilmiyor ve bilemiyorsa mirasın açılmasından itibaren iyi niyetli zilyet olur; süre de mirasın açılmasından itibaren işler. Miras bırakanın zilyetliği hukuka uygunsa mirasçınınki de hukuka uygundur.
- Kesilme ve durma. Alacak zamanaşımının kesilmesi ve durmasına ilişkin kurallar kıyasen uygulanır.
Üçüncü kişilerin hakları
Şey üzerinde üçüncü kişiler lehine mevcut olan haklar, örneğin ipotek ya da irtifak, yeni malik şeyi bedelsiz edindiyse devam eder. Bedel karşılığı edindiyse ve bu hakları bilmiyor ve koşullara göre bilemiyorsa bu haklar sona erer. Geçit hakkının kendisi de ayrı sürelerle zamanaşımıyla kazanılabilir; bunları geçit hakkı yazımızda anlatıyoruz.
Kamu malları ve devlet mülkü
Deniz kıyısı ve su gibi doğal zenginlikler ile yollar, meydanlar ve limanlar gibi herkesin kullanımına açık mallar özel mülkiyete konu olamaz; dolayısıyla bunlar üzerinde zamanaşımıyla da mülkiyet kazanılamaz. Kamu malı olmayan devlet arazisi için Devlet Mülkiyeti Kanunu'nda zamanaşımına dair özel bir hüküm yok; cevap, bu yazının ele almadığı içtihada bağlı.
Kadastroya tescil
Zamanaşımıyla mülkiyet tescille değil, sürenin dolmasıyla kanun gereği kazanılır. Kadastro kanunu, hakkı kanun gereği kazanan kişinin, tescile elverişli bir belge ekleyerek tescil istemesine izin veriyor. Tapuda kayıtlı malik zamanaşımını kabul etmezse hak mahkemede tespit edilir ve açılan zamanaşımı davası tapu kaydına şerh olarak yazılabilir. Tapu kaydının nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız anlatıyor.
Zamanaşımı parselin yalnızca bir kısmına ilişkinse, o kısmın tescili için parselin ifrazı da gerekir; süreci parsel ifrazı ve arsa sınırları yazımız anlatıyor.
Arsa alırken nelere dikkat edilmeli
| Kontrol | Neden |
| Satıcı malik olarak tescilli mi | Değilse ve zamanaşımına dayanıyorsa, mahkeme kararı ya da tescile elverişli başka bir belge isteyin |
| Uyuşmazlık ya da zamanaşımı davası şerhi | Birinin hakka itiraz ettiğini gösterir |
| Arsayı fiilen kim kullanıyor | Arsanın bir kısmını onlarca yıldır kullanan komşu, orayı zamanaşımıyla kazandığını ileri sürebilir |
| Arazideki çitler ve sınırlar | Kadastro ile arazideki durum arasındaki fark bir zamanaşımı uyuşmazlığının dayanağı olabilir |
| Mirasçılardan alım | Mirasçılık belgesini de kontrol edin |
İmzadan önceki diğer kontroller Karadağ'da ev almak güvenli mi yazımızda. Arsa ve evleri emlak kategorimizde ilan edebilir ya da bulabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
İyi niyetli zilyet kimdir? Elinde tuttuğu şeyin maliki olmadığını bilmeyen ve bilemeyen kişi. İyi niyet karine olarak kabul edilir.
Parselin bir kısmı zamanaşımıyla kazanılabilir mi? Zamanaşımı parselin bir kısmına da ilişkin olabilir, ancak o kısmın kadastroya tescili için parselin ifrazı gerekir.
Devlet arazisi zamanaşımıyla kazanılabilir mi? Doğal zenginlikler ve yollar ile deniz kıyısı gibi herkesin kullanımına açık mallar üzerinde özel mülkiyet kazanılamaz. Diğer devlet arazisi için Devlet Mülkiyeti Kanunu'nda zamanaşımına dair özel bir hüküm yok.
Önceki zilyedin süresi hesaba katılır mı? Evet. Öncekilerin şeyi iyi niyetli ve hukuka uygun ya da iyi niyetli zilyet olarak tuttuğu süre eklenir.
Zamanaşımı kadastroya nasıl tescil edilir? Tescile elverişli bir belgeyle. Kayıtlı malik zamanaşımını kabul etmezse hak mahkemede tespit edilir ve açılan dava şerh olarak yazılabilir.
Kaynaklar
Zamanaşımını, zilyetliği ve kamu mallarını Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009 ve 29/2025, madde 20 ila 22, 53 ila 59 ve 385 ila 391), tescili Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 29/2007 ve Karadağ Resmî Gazetesi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ve 160/2025, madde 8 ve 98), devlet mülkünü ise Devlet Mülkiyeti Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 21/2009, 23/2025 ve 160/2025) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir durum için bir avukata başvurun.