Karadağ'da Emlakçı Komisyonu Ne Kadar

Daire satışında emlakçı komisyonu ne kadar? Kanunla belirlenmemiş. Sözleşmeyle kararlaştırılıyor; bu yüzden tek doğru tutar yazılı aracılık sözleşmenizde yazan tutar.

Emlak ofisinin komisyonunun ne kadar olduğunu sorduğunuzda neredeyse herkes aynı cevabı veriyor: yüzde üç. Bu rakam o kadar uzun süredir tekrarlanıyor ki bir yönetmelik gibi duruyor. Değil.

Karadağ'da aracılık ücreti için kanunla belirlenmiş bir oran yok. Tutar sözleşmeyle kararlaştırılıyor; pratikte tek bir rakam değil de bir aralık görmenizin sebebi bu. Kanunun düzenlediği şey ne kadar olduğu değil, kimin aracılık yapabileceği ve size önceden ne söylemesi gerektiği. Satıcı için bu fark herhangi bir yüzdeden daha değerli ve bu yazı onu anlatıyor.

Emlak ofisi olmadan satmayı düşünüyorsanız, süreci ve vergileri daire satış rehberinde ayrıca anlattık.

Kanun gerçekte neyi değiştirdi

Gayrimenkul Alım Satımında ve Kiralamasında Aracılık Kanunu (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) 30 Temmuz 2025'te kabul edildi, 5 Ağustos 2025 tarihli 89/2025 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 13 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi. Ağustos 2026 değişikliği (114/2026) hâlihazırda çalışan ofislerin uyum süresini uzattı.

Kanunun getirdikleri işe giriş ve şeffaflıkla ilgili:

Sözleşme belirli süreli yapılıyor; süre kararlaştırılmamışsa altı ay sürdüğü kabul ediliyor (madde 19). Aracı, mülkiyet belgelerini incelemek ve sizi kayıtlı yükler ile önalım hakları konusunda uyarmakla yükümlü (madde 20).

Kanunun getirmediği şey: sabit bir oran. Hizmetin fiyatı piyasanın ve anlaşmanın konusu olmaya devam ediyor. Bu yüzden başlıktaki sorunun doğru cevabı "ne kadar kararlaştırırsanız o kadar"; satıcının işi de bunu bilinçli şekilde kararlaştırmak.

Peki neden herkes yüzde üç diyor

Çünkü bu, ağızdan ağıza aktarılan yaygın bir piyasa uygulaması, bir kural değil. Sorun, verili bir şey gibi kabul edildiğinde başlıyor; kimse pazarlık etmiyor ve neyin dahil olduğunu kontrol etmiyor. İki ofis aynı yüzdeyi isteyip çok farklı hizmetler verebiliyor: biri yalnızca ilan yayımlıyor, öbürü gösterimleri düzenliyor, belgeleri hazırlıyor ve sizi notere kadar götürüyor.

Bu yüzden yüzde tek başına hiçbir şey söylemiyor. Soru yalnızca ne kadar değil, ne karşılığında.

İmzalamadan önce neler istemelisiniz

1. Sicili kontrol edin. Aracı kayıtlı olmalı; kanundan önce çalışan ofislerin 13 Ağustos 2027'ye kadar süresi var, bu yüzden en azından kayıt başvurusunun yapıldığına dair belge isteyin.
2. Yazılı aracılık sözleşmesi isteyin. Sözlü anlaşma, sonradan anlaşmazlık çıkan şeyin ta kendisi.
3. Ücretin tutarı ya da oranı sözleşmeye yazılsın, açıkça ve "olağan uygulamaya" gönderme yapmadan.
4. Aracının ücrete ne zaman hak kazandığını sorun. Kanuna göre iş sonuçlandığında; ancak bunun kanunda öngörülen şekilde bir ön sözleşmenin imzalandığı an olduğu kararlaştırılabilir. Ücretin bir kısmı peşin istenemez (madde 27).
5. Neyin dahil olduğunu sorun. Fotoğraf, yayım, gösterimler, belge hazırlığı, noterde hazır bulunma. Listeyi sözleşmeye yazın.
6. Sözleşmenin münhasır olup olmadığını ve ne kadar sürdüğünü sorun. Münhasırlık açıkça kararlaştırılmalı; bu süre içinde başka bir aracı üzerinden satarsanız, ilk aracıya kararlaştırılan ücreti tazminat olarak borçlanırsınız (madde 31).
7. İlanda ne yazdığını kontrol edin. Yeni kanuna göre aracı ilanda adını ve Aracılar Sicili numarasını belirtmek zorunda (madde 25).

Bir ofis bunların hiçbirini yazıya dökmekten kaçınıyorsa, bu başlı başına bir cevap.

Emlak ofisiyle mi, ofissiz mi

Bu, bir reklam kararı değil gerçek bir karar. İkisi de, neyin eksik olduğuna göre mantıklı.

Ofis mantıklı: gösterimlere zamanınız yoksa, daire boşsa ve siz başka bir şehirde ya da ülkedeyseniz, ciddi olmayanları ayıklayacak birine ihtiyacınız varsa ya da belgeler basit değilse.

Kendiniz satmak mantıklı: daire tescilli ve yükten arındırılmışsa, gösterimler için müsaitseniz ve ilanı düzgün yazmaya hazırsanız. İşin hukuki kısmını zaten ofis değil noter yapıyor: taşınmaz satış sözleşmesi noter huzurunda yapılıyor ve mülkiyet kadastroya tescille geçiyor.

Kendiniz satacaksanız ilan vermek ücretsiz; gerçekten arama getiren ilanın nasıl yazıldığını da örnekli ayrı bir yazıda anlattık.

Komisyon satışın tek maliyeti değil

Elinize kalacak net tutarı hesaplarken komisyon yalnızca bir kalem:

• Satış fiyatıyla edinme fiyatı arasındaki farkın %15'i değer artış vergisi; mülk tek ve asıl konutunuz olduysa istisna var.
• Belge edinme masrafları, her şeyden önce tapu kaydı.
• Noter masrafları, değere göre tarifeyle.
• Tapu devir vergisini alıcı öder, siz değil; bu sık sık yanlışlıkla satıcının maliyetine yazılıyor.

Sık sorulan sorular

Yüzde üç kanuni oran mı? Hayır. Ağızdan ağıza aktarılan yaygın bir uygulama, kural değil.

Komisyonu kim öder, alıcı mı satıcı mı? Aracılık sözleşmesini yapan ve bu yükümlülüğü üstlenen taraf. Bu yüzden sonunda değil, işten önce yazıya geçirilmeli.

Ofis ücrete ne zaman hak kazanır? Aracılık sözleşmesinin konusu olan iş sonuçlandığında ya da öyle kararlaştırıldıysa ön sözleşmenin imzalanmasıyla. Ücretin bir kısmı peşin istenemez.

Emlak ofisi olmadan satabilir miyim? Satabilirsiniz. Aracı tutma zorunluluğu yok; sözleşmeyi zaten noter huzurunda yapıyorsunuz.

Bir ofisi nasıl kontrol ederim? Aracılar Sicili üzerinden ve ücreti ile hizmetin kapsamını sözleşmeye yazmaya hazır olup olmadığıyla.

Kaynak

Gayrimenkul Alım Satımında ve Kiralamasında Aracılık Kanunu 30 Temmuz 2025'te kabul edildi, 89/2025 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 13 Ağustos 2025'ten beri uygulanıyor; 2026'da değiştirildi (114/2026).

Ücret kanunla belirlenmemiş; somut şartları sözleşmenizde, aracının durumunu da sicilde kontrol edin.