Mennyi az ingatlanügynök jutaléka Montenegróban? Annyi, amennyiben megállapodnak: Montenegróban nincs törvényben rögzített közvetítői díj, a gyakran emlegetett 3% csak piaci gyakorlat. A 2025. augusztus 13. óta hatályos törvény azt szabályozza, ki lehet közvetítő, és hogy a díjnak előre közzétett feltételekben és írásos szerződésben kell szerepelnie; a díj egyetlen része sem kérhető előre.
Ha megkérdezi, mennyit kér egy ügynökség, szinte mindenki ugyanazt válaszolja: három százalékot. A számot olyan régóta ismételgetik, hogy már szabályként hangzik. Pedig nem az.
Montenegróban nincs törvényben rögzített közvetítői díj. Az összeg megállapodás kérdése, ezért a gyakorlatban egy sávot lát, nem egyetlen számot. A törvény nem azt szabályozza, hogy mennyi, hanem azt, hogy ki lehet közvetítő, és mit kell előre közölnie Önnel. Az eladó számára ez a különbség többet ér bármely százaléknál, és ez a cikk ezt magyarázza el.
Ha azon gondolkodik, hogy ügynökség nélkül ad el, a folyamatot és az adókat a lakáseladási útmutatóban foglaltuk össze.
Mit változtatott valójában a törvény
Az ingatlanközvetítésről szóló törvényt (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) 2025. július 30-án fogadták el, 2025. augusztus 5-én hirdették ki Montenegró Hivatalos Közlönyének 89/2025-ös számában, és 2025. augusztus 13-án lépett hatályba. A 2026. augusztusi módosítás (114/2026) meghosszabbította a már működő ügynökségek megfelelési határidejét.
A törvény által bevezetett újítások a piacra lépést és az átláthatóságot érintik:
| Mit vezettek be | Mit jelent ez Önnek |
| Közvetítői nyilvántartás | A közvetítésre jogosultak nyilvános elektronikus adatbázisa; a törvény előtt is működő ügynökségeknek 2027. augusztus 13-ig kell bejegyeztetniük magukat |
| Szakmai vizsga az ügynököknek | Közvetítő már nem lehet bárki, akinek névjegykártyája van |
| Általános üzleti feltételek a díjjal | A díjat előre ki kell függeszteni, az irodában és a honlapon (23. cikk) |
| Írásos közvetítői szerződés | Tartalmaznia kell a díjat, a fizetés módját és idejét, valamint a szerződés időtartamát (18. cikk) |
A szerződést határozott időre kötik; ha nem állapodnak meg időtartamban, hat hónapra szólónak tekintendő (19. cikk). A közvetítőnek meg kell vizsgálnia a tulajdoni dokumentumokat, és figyelmeztetnie kell Önt a bejegyzett terhekre és elővásárlási jogokra (20. cikk).
Amit a törvény nem vezetett be: a rögzített kulcsot. A szolgáltatás ára továbbra is a piac és a megállapodás kérdése. Ezért a címben feltett kérdésre a pontos válasz az, hogy „annyi, amennyiben megállapodnak”, az eladó feladata pedig az, hogy tudatosan állapodjon meg.
Akkor miért mondja mindenki, hogy három százalék
Mert ez egy szájról szájra terjedő, elterjedt piaci gyakorlat, nem szabály. A probléma akkor kezdődik, amikor adottnak fogadják el, így senki sem tárgyal, és senki sem ellenőrzi, pontosan mit tartalmaz. Két ügynökség kérheti ugyanazt a százalékot, és nyújthat nagyon különböző szolgáltatást: az egyik csak közzétesz egy hirdetést, a másik megszervezi a megtekintéseket, előkészíti a papírokat, és elkíséri Önt a közjegyzőhöz.
Ezért a százalék önmagában semmit sem mond. A kérdés nemcsak az, hogy mennyi, hanem az is, hogy miért.
Mit kérjen, mielőtt aláír
- Ellenőrizze a nyilvántartást. A közvetítőnek bejegyzettnek kell lennie; a törvény előtt is működő ügynökségeknek 2027. augusztus 13-ig van idejük, ezért legalább annak igazolását kérje, hogy a bejegyzési kérelmet benyújtották.
- Kérjen írásos közvetítői szerződést. A szóbeli megállapodás pontosan az, amelyen később a viták kialakulnak.
- Írassa be a díj összegét vagy kulcsát a szerződésbe, világosan, a „szokásos gyakorlatra” való hivatkozás nélkül.
- Kérdezze meg, mikor jár a közvetítőnek a díj. A törvény szerint az ügylet megkötésekor, hacsak nem abban állapodnak meg, hogy ez a pillanat az előírt formájú előszerződés aláírása; a díj egyetlen része sem kérhető előre (27. cikk).
- Kérdezze meg, mit tartalmaz. Fotók, közzététel, megtekintések, a dokumentumok előkészítése, jelenlét a közjegyzőnél. A listát írja bele a szerződésbe.
- Kérdezze meg, kizárólagos-e a szerződés, és mennyi ideig tart. A kizárólagosságban kifejezetten meg kell állapodni; ha ez alatt az idő alatt egy másik közvetítőn keresztül ad el, az elsőnek kártérítésként a megállapodott díjjal tartozik (31. cikk).
- Ellenőrizze, mi áll a hirdetésben. Az új törvény szerint a közvetítőnek a hirdetésben fel kell tüntetnie a nevét és a közvetítői nyilvántartásban szereplő számát (25. cikk).
Ha egy ügynökség kerüli, hogy ezek közül bármit írásba foglaljon, az már maga a válasz.
Ügynökséggel vagy anélkül
Ez valódi döntés, nem reklámkérdés. Mindkét lehetőségnek van értelme, attól függően, mi hiányzik Önnek.
Az ügynökségnek akkor van értelme, ha nincs ideje megtekintésekre, ha a lakás üres, és Ön egy másik városban vagy országban van, ha szüksége van valakire, aki kiszűri az időrablókat, vagy ha a papírmunka nem egyszerű.
Az egyedüli eladásnak akkor van értelme, ha a lakás bejegyzett és tehermentes, ha rendelkezésre áll a megtekintésekhez, és ha kész rendesen megírni a hirdetést. A munka jogi részét úgyis a közjegyző végzi, nem az ügynökség: az ingatlan-adásvételi szerződést közjegyző előtt kötik, a tulajdonjog pedig a kataszteri bejegyzéssel száll át.
Ha egyedül vág bele, a hirdetés feladása ingyenes, azt pedig, hogyan írjon olyan hirdetést, amelyre valóban hívnak, egy külön, példákat tartalmazó cikk mutatja be.
Nem a díj az eladás egyetlen költsége
Amikor kiszámolja, mekkora nettó összeg marad Önnél, a jutalék csak egy tétel:
- 15%-os tőkenyereség-adó az eladási és a beszerzési ár különbözete után, mentességgel arra az esetre, ha az ingatlan volt az egyetlen és fő lakóhelye.
- A dokumentumok beszerzésének költsége, mindenekelőtt a tulajdoni lapé.
- A közjegyzői költségek, az értéktől függő díjszabás szerint.
- Az átruházási adót a vevő fizeti, nem Ön, és gyakran tévesen az eladó költségei közé számolják.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi az ingatlanügynök jutaléka lakáseladáskor? Nem a törvény határozza meg. Megállapodás kérdése, így az egyetlen pontos összeg az, amely a közvetítői szerződésében szerepel.
A három százalék a törvényes kulcs? Nem. Szájról szájra terjedő, elterjedt gyakorlat, nem szabály.
Ki fizeti a jutalékot, a vevő vagy az eladó? Az, aki megkötötte a közvetítői szerződést, és vállalta ezt a kötelezettséget. Ezért kell az ügylet előtt írásba foglalni, nem a végén megbeszélni.
Mikor jár az ügynökségnek a díj? Amikor a közvetítői szerződés tárgyát képező ügyletet megkötik, vagy ha így állapodtak meg, az előszerződés aláírásakor. A díj egyetlen része sem kérhető előre.
Eladhatok ügynökség nélkül? Igen. Nincs törvényi kötelezettség közvetítő megbízására; a szerződést úgyis közjegyző előtt köti meg.
Hogyan ellenőrizhetek egy ügynökséget? A közvetítői nyilvántartáson keresztül, és aszerint, hogy hajlandó-e a díjat és a szolgáltatás terjedelmét a szerződésbe foglalni.
Forrás
Az ingatlanközvetítésről szóló törvényt 2025. július 30-án fogadták el, Montenegró Hivatalos Közlönyének 89/2025-ös számában hirdették ki, és 2025. augusztus 13. óta alkalmazandó; 2026-ban módosították (114/2026).
A díjat nem a törvény határozza meg; a konkrét feltételeket a szerződésében, a közvetítő jogállását pedig a nyilvántartásban ellenőrizze.