Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnung? Sie ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie wird vereinbart, deshalb ist der einzige richtige Betrag der, der in Ihrem schriftlichen Maklervertrag steht.
Auf die Frage, wie hoch die Provision einer Agentur ist, antworten fast alle gleich: drei Prozent. Die Zahl wird schon so lange wiederholt, dass sie wie eine Vorschrift klingt. Sie ist keine.
In Montenegro gibt es keinen gesetzlich festgelegten Satz für die Maklerprovision. Die Höhe wird vereinbart, deshalb sehen Sie in der Praxis eine Spanne und keine einzelne Zahl. Gesetzlich geregelt ist nicht, wie viel, sondern wer vermitteln darf und was er Ihnen vorab sagen muss. Für einen Verkäufer ist dieser Unterschied mehr wert als jeder Prozentsatz, und dieser Text erklärt ihn.
Wenn Sie überlegen, ohne Agentur zu verkaufen, finden Sie Ablauf und Steuern im Ratgeber zum Wohnungsverkauf.
Was das Gesetz wirklich geändert hat
Das Gesetz über die Immobilienvermittlung (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) wurde am 30. Juli 2025 verabschiedet, im Amtsblatt von Montenegro Nr. 89/2025 vom 5. August 2025 verkündet und trat am 13. August 2025 in Kraft. Die Änderung vom August 2026 (114/2026) hat die Frist verlängert, in der sich bereits tätige Agenturen anpassen müssen.
Was das Gesetz eingeführt hat, betrifft den Zugang zum Beruf und die Transparenz:
| Was eingeführt wurde | Was das für Sie bedeutet |
| Maklerregister | Eine öffentliche elektronische Datenbank derjenigen, die vermitteln dürfen; Agenturen, die vor dem Gesetz tätig waren, müssen sich bis zum 13. August 2027 eintragen |
| Fachprüfung für Agenten | Makler ist nicht mehr jeder mit einer Visitenkarte |
| Allgemeine Geschäftsbedingungen mit Provision | Die Provision muss vorab ausgewiesen werden, im Büro und auf der Website (Artikel 23) |
| Schriftlicher Maklervertrag | Muss Provision, Zahlungsweise und -frist sowie die Vertragsdauer enthalten (Artikel 18) |
Der Vertrag wird befristet geschlossen; ist keine Dauer vereinbart, gilt er für sechs Monate (Artikel 19). Der Makler muss die Eigentumsunterlagen prüfen und Sie auf eingetragene Belastungen und Vorkaufsrechte hinweisen (Artikel 20).
Was das Gesetz nicht eingeführt hat: einen festen Satz. Der Preis der Leistung bleibt Sache des Marktes und der Vereinbarung. Die richtige Antwort auf die Frage im Titel lautet deshalb "so viel, wie Sie vereinbaren", und die Aufgabe des Verkäufers ist, das bewusst zu vereinbaren.
Warum hört man dann überall drei Prozent
Weil es eine übliche Marktpraxis ist, die mündlich weitergegeben wird, keine Norm. Das Problem beginnt, wenn sie als gegeben hingenommen wird, sodass niemand verhandelt und niemand prüft, was genau enthalten ist. Zwei Agenturen können denselben Prozentsatz verlangen und sehr unterschiedliche Leistungen erbringen: Die eine stellt nur ein Inserat ein, die andere organisiert Besichtigungen, bereitet die Unterlagen vor und begleitet Sie zum Notar.
Deshalb sagt der Prozentsatz allein nichts. Die Frage ist nicht nur wie viel, sondern wofür.
Was Sie vor der Unterschrift verlangen sollten
- Prüfen Sie das Register. Der Makler sollte eingetragen sein; Agenturen, die vor dem Gesetz tätig waren, haben bis zum 13. August 2027 Zeit, verlangen Sie also mindestens einen Nachweis, dass der Eintragungsantrag gestellt ist.
- Verlangen Sie einen schriftlichen Maklervertrag. Eine mündliche Absprache ist genau das, worüber später gestritten wird.
- Lassen Sie Höhe oder Satz der Provision in den Vertrag schreiben, klar und ohne Verweis auf "übliche Praxis".
- Fragen Sie, wann der Makler den Anspruch erwirbt. Nach dem Gesetz mit dem Abschluss des Geschäfts, sofern nicht vereinbart ist, dass es der Abschluss eines Vorvertrags in der vorgeschriebenen Form ist; ein Teil der Provision darf nicht im Voraus verlangt werden (Artikel 27).
- Fragen Sie, was enthalten ist. Fotos, Veröffentlichung, Besichtigungen, Vorbereitung der Unterlagen, Termin beim Notar. Schreiben Sie die Liste in den Vertrag.
- Fragen Sie, ob der Vertrag exklusiv ist und wie lange er läuft. Exklusivität muss ausdrücklich vereinbart werden; verkaufen Sie in dieser Zeit über einen anderen Makler, schulden Sie dem ersten die vereinbarte Provision als Schadenersatz (Artikel 31).
- Prüfen Sie, was im Inserat steht. Nach dem neuen Gesetz muss der Makler im Inserat seinen Namen und seine Nummer im Maklerregister angeben (Artikel 25).
Weicht eine Agentur aus, wenn es darum geht, irgendetwas davon schriftlich festzuhalten, ist das schon eine Antwort.
Mit Agentur oder ohne
Das ist eine echte Entscheidung, keine Werbefrage. Beides kann sinnvoll sein, je nachdem, was Ihnen fehlt.
Eine Agentur ist sinnvoll, wenn Sie keine Zeit für Besichtigungen haben, wenn die Wohnung leer steht und Sie in einer anderen Stadt oder einem anderen Land sind, wenn Sie jemanden brauchen, der unseriöse Interessenten aussortiert, oder wenn die Unterlagen nicht einfach sind.
Allein zu verkaufen ist sinnvoll, wenn die Wohnung eingetragen und lastenfrei ist, wenn Sie für Besichtigungen verfügbar sind und bereit, das Inserat richtig zu schreiben. Den rechtlichen Teil erledigt ohnehin der Notar, nicht die Agentur: Ein Immobilienkaufvertrag wird vor dem Notar geschlossen, und das Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster über.
Wenn Sie allein verkaufen, ist das Inserieren kostenlos, und wie man ein Inserat schreibt, das wirklich Anrufe bringt, steht in einem eigenen Text mit Beispielen.
Die Provision ist nicht die einzige Verkaufskostenstelle
Wenn Sie den Nettobetrag ausrechnen, der Ihnen bleibt, ist die Provision nur ein Posten:
- Steuer auf den Veräußerungsgewinn von 15 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis, mit Befreiung, wenn die Immobilie Ihr einziger und hauptsächlicher Wohnsitz war.
- Kosten für Unterlagen, vor allem den Grundbuchauszug.
- Notarkosten, nach Tarif abhängig vom Wert.
- Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht Sie, und sie wird oft fälschlich zu den Kosten des Verkäufers gezählt.
Häufige Fragen
Sind drei Prozent der gesetzliche Satz? Nein. Es ist eine übliche Praxis, die mündlich weitergegeben wird, keine Norm.
Wer zahlt die Provision, Käufer oder Verkäufer? Wer den Maklervertrag geschlossen und diese Pflicht übernommen hat. Deshalb muss es vor dem Geschäft schriftlich festgehalten werden, nicht am Ende vereinbart.
Wann erwirbt die Agentur den Anspruch auf die Provision? Mit dem Abschluss des Geschäfts, das Gegenstand des Maklervertrags ist, oder mit dem Vorvertrag, wenn das so vereinbart wurde. Ein Teil der Provision darf nicht im Voraus verlangt werden.
Kann ich ohne Agentur verkaufen? Ja. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten; den Vertrag schließen Sie ohnehin vor dem Notar.
Wie prüfe ich eine Agentur? Über das Maklerregister und daran, ob sie bereit ist, Provision und Leistungsumfang in den Vertrag zu schreiben.
Quelle
Das Gesetz über die Immobilienvermittlung wurde am 30. Juli 2025 verabschiedet, im Amtsblatt von Montenegro Nr. 89/2025 verkündet und gilt seit dem 13. August 2025; 2026 wurde es geändert (114/2026).
Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt; prüfen Sie die konkreten Bedingungen in Ihrem Vertrag und den Status des Maklers im Register.